Загородная недвижимость в 2016 году
Пару лет назад покупка земельного участка или даже загородного дома считалась выгодной инвестицией, но из-за неблагоприятной экономической ситуации на загородном рынке все меньше покупателей.
О ситуации на загородном рынке редакции DOMzaMKAD.ru рассказали ведущие эксперты рынка загородной недвижимости:
Владимир Яхонтов, Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»
Светлана Шмакова, Вице-Президента ГК «САПСАН»
Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate
Дмитрий Власов, коммерческий директор RDI
Владимир Яхонтов, Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»
Классическая загородная недвижимость (коттеджи, таунхаусы) на первичном рынке дешеветь не будет, потому что уже сейчас она продается с минимальной рентабельностью для застройщика. При этом вторичный загородный рынок может ожидать ценовая корректировка вниз, в результате чего вторичка составит ценовую конкуренцию первичному рынку.
Если сейчас покупатели предпочитают купить новое жилье (вместо подержанного), то снижения цен на вторичку приведет к смещению определенной части спроса на вторичный рынок.
Проблема нынешнего времени в том, что потенциальные покупатели не могут сформировать свои планы в связи с непростой экономической обстановкой. Это первое.
Второе – в этом году клиенты более ориентированы на стоимость. И сейчас крайне необходима виртуозная работа команды застройщика по обоснованию того, что не все определяется низкой ценой – важно соотношение «цена-качество» в проекте.
В нынешней ситуации отсутствия «живых» денег у покупателей приобрести желаемый объект недвижимости они могут, только продав имеющийся. В качестве объекта продажи, как правило, выступает вторичное жилье в старом жилом фонде в исторических границах Москвы – таких объектов взаимозачета в общем количестве 58%. Период экспозиции зависит от ожиданий покупателя и ликвидности квартиры. В среднем по 2015 году срок реализации составляет 2 месяца, но с начала осени наблюдается его увеличение до 3-4 месяцев.
Что касается прогнозов по декабрю, то в отсутствии форс-мажора декабрьский спрос традиционно будет на 5-10% ниже ноябрьских показателей. Текущие сделки, скорее всего, закроются этим годом, а планируемые – будут перенесены на будущий год. Возможен рост сделок в феврале-марте в связи с получением годовых бонусов и премий.
Ожидаем, что в январе 2016 года просмотров будет больше, чем в предыдущий январский период. В текущей ситуации меньшее количество людей решаются на зарубежные (и даже междугородние поездки), поэтому будут готовы приехать на просмотры.
Средние цены в декабре сильно колебаться не будут, но в большинстве проектов будут действовать акционные предложения.
По степени влияния на рынок недвижимости и девелоперское сообщество я бы проранжировал события в следующем порядке:
1. Ужесточение условий страхования ответственности застройщиков перед дольщиками
Статьей 15.2 ФЗ-214 с 1 января 2014г. введен перечень способов страхования ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства, среди которых страхование, банковская гарантия.
На практике наиболее востребованным способом является страхование гражданской ответственности застройщика страховой организацией. Нужно понимать, что банковская гарантия (второй способ страхования ответственности застройщика перед дольщиками) традиционно обходится для застройщика значительно дороже, чем страхование. Если страхование в среднем стоит 1,4-1,5%, то гарантия банка – 3-5%. Поэтому застройщики естественно предпочитают страхование.
1 октября ЦБ РФ опубликовал список страховых компаний, которые имеют право страховать ответственность застройщика. При том, что в этот список вошли 16 страховых организаций, по факту не более 3-4 компаний на всем рынке страховых услуг России готовы принять на себя такие риски. В результате чего образовалась очередь, состоящая из 2000-3000 застройщиков, желающих аккредитоваться в этих страховых компаниях. Естественно, это вызвало проблемы как у страховых компаний, так и у застройщиков, которые подолгу ждут аккредитацию и не могут заключать ДДУ.
При этом комиссия страховых организаций уже начала увеличиваться в связи с высоким спросом на услуги. Если раньше была возможность заключить договор страхования по ставке до 1%, то сейчас стоимость услуг выросла до 1,4-1,5%. Скорее всего, страховые компании, не вошедшие в листинг ЦБ, будут стараться попасть в этот перечень. Если перечень расширится, это положительно скажется на рынке и не позволит резко вырасти тарифам на страхование.
2. Продление льготной ипотеки
На протяжении нескольких последних месяцев неоднократно поднималась тема продления льготной ипотеки на первичном рынке. Скорее всего, правительство будет продолжать поддерживать строительную отрасль, приняв решение продлить программу государственного субсидирования.
Окончательное решение будет принято по итогам 2015 года.
3. Ипотечные инициативы Сбербанка
Сбербанк запустил специальную акцию по ипотечной программе приобретения готового жилья.
Условия выдачи кредита не зависят от объема собственных средств и суммы кредита. Минимальная кредитная ставка для зарплатных клиентов банка составляет 13,45% с учетом страхования жизни и кредитования по полному пакету документов. Для остальных заемщиков ставка будет в пределах 13,95%-14,25%.
С 26 октября Сбербанка снизил размер первоначального взноса до 15% по собственным программам кредитования городской недвижимости.
Светлана Валерьевна Шмакова, Вице-Президент ГК «САПСАН»
Значительных событий, которые повлияли бы кардинально на развитие, на рынке загородной недвижимости Подмосковья в 2015 году, на мой взгляд, не было. Зато можно отметить несколько необычных трендов, которые, скорей всего, продолжатся в 2016 году.
Следующий год может стать для всего рынка недвижимости переломным. В следующие годы (2017 и далее), думаю, стоит ждать значительного сокращения объемов строительства и ввода, и возможно — даже дефицита качественного продукта на загородном рынке. Пока же его не предвидится. В основном потому что рынок все еще очень «живой», а продаж достаточно много.
В структуре загородного предложения ГК «САПСАН» есть и элитный (пос. «Княжье Озеро») и комфорт-сегмент (пос. «Ла-Манш»), находящиеся на одном Новорижском направлении. Весь 2015 год активность в этих сегментах была в «противовесе». Когда снижался спрос на «комфорт», то повышался интерес к элитным домам. И наоборот — при ослаблении интереса в элитном сегменте активизировались продажи «среднего класса». Думаю, связать это можно с колебанием курса валют.
Мы по-прежнему удерживаем наши прайсы в рублях, поэтому когда доллар растет, у нас усиливается интерес со стороны покупателей дорогостоящей недвижимости, для которых цены становятся более выгодными. Чем выше доллар — тем дешевле покупка загородного дома в рублях, тем выше интерес к элитным коттеджам. Когда рост курса доллара падал, покупательский интерес разворачивался к вложениям в более недорогой сегмент — для сохранения накоплений.
В 2015 году мы отметили, что заметно сократилось время на принятие решения по сделке: до нескольких дней и порой даже часов. В предыдущие периоды решение о покупке загородного дома люди могли обдумывать месяцами, по несколько раз приезжая на просмотр посёлков и домов. Это тоже можно отнести к колебанию валюты: если не принять решение быстро, то уже завтра стоимость объекта может значительно поменяться, по крайней мере, в долларовом эквиваленте.
Валентин Зуев, руководитель отдела продаж компании Villagio Estate
Делать какие-то прогнозы в нашей стране – дело бесполезное. Локальный рынок напрямую зависит от макроэкономических факторов, которые напрямую влияли в этом году на отрасль недвижимости. И пока, как мы видим, ситуация не самая простая.
В краткосрочной перспективе январь и февраль пройдут спокойно: девелоперы будут «пожинать» результаты рекламных акций, действовавших в декабре.
В долгосрочной перспективе продолжат развитие тенденции этого года. Покупатель снова диктует свои условия, и девелоперам, работающим в элитном загородном сегменте, приходится их учитывать.
Поэтому возникают новые форматы недвижимости, альтернативные способы развития проектов. Во-первых, на какое-то время сохранится повышенный интерес к готовому жилью. Типичный «антирисковый» запрос от покупателя сегодня – готовый особняк в построенном поселке или квартале. Отсюда новая политика девелоперов жилья уровня «премиум» – обеспечить рынок соответствующим предложением.
Например, Villagio Estate реализует особую акцию – готовый особняк с ремонтом и мебелью за 70 млн рублей в рассрочку. Представить подобное предложение несколько лет назад было невозможно.
Кроме того, рынок продолжит развиваться, расширяя само понятие элитного жилья, которое спокойно может включать компактные особняки на участках 15 соток или таунхаусы соответствующего уровня. Покупатель подходит к выбору еще тщательнее и осторожнее, ставя во главу угла функциональность и качество, а не площадь.
Цены в элитном секторе так и останутся в рублевом выражении, а объем предложения на первичном рынке будет сокращаться. Рынок, переживший масштабные проекты уровня «премиум», продолжит уходить в сторону среднеэтажного жилья, а экспозиция дорогих коттеджей если и будет пополняться, то за счет перенарезки участков.
Дмитрий Власов, коммерческий директор RDI
По нашим оценкам снижение платежеспособного спроса будет продолжаться, что, в первую очередь, конечно же скажется на загородном рынке.
Для тех проектов, где окончание строительства и реализация будут являться критичными, может наблюдаться снижение цен примерно на 20%, что, в свою очередь, будет влиять на общий тренд на рынке коттеджей и таунхаусов по снижению стоимости.
Большинство покупателей, которые планировали покупку загородной недвижимости для собственного проживания (а это сейчас основные покупатели на рынке) уже приобрели жилье и вложили свои накопленные средства, некоторые ждут значительного снижения цены, чтобы приобрести недвижимость по наименьшим ценам. Именно они и будут формировать спрос в 2016 году.
Если говорить о малоэтажных жилых комплексах, то для каждого конкретного проекта будет все индивидуально. Если проект находится в отличной географической локации и обладает прекрасными потребительскими характеристиками, то он будет продолжать пользоваться спросом на уровне 4-го квартала 2015 года.
