Как оспорить кадастровую стоимость участка

Какой налог придется заплатить в 2016 г.? Размер налога теперь зависит от кадастровой стоимости вашей недвижимости. И хотя многие жалуются, что она, явно завышена, кадастровую стоимость можно оспорить.

О тонкостях этого процесса рассказывает Светлана Немудрая, Генеральный директор ООО "РусБизнесОценка".

С каждым годом тема оспаривания кадастровой стоимости для налогоплательщиков России становится все более обыденной. Причем, если раньше оспариванием занимались преимущественно юридические лица, то теперь все больше физических лиц защищают свои права на уплату налогов в справедливом размере.

Для сравнения, по данным Росреестра, в 2013 году из 6 190 инициированных в судах споров о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости, физическими лицами инициировано 1 472 спора, что составило всего 24%. По итогам 2015 года данная цифра уже составила 2 594 из 5 682 споров (46%).

Очевидно, что такой рост популярности оспаривания кадастровой стоимости связан, в первую очередь, с тем, что налогоплательщики могут видеть: оспорить её можно, более того, процесс прозрачен и доступен. По тем же данным Росреестра за 2015 год, в 3 437 случаев из 5 682 суд принял положительное решение об удовлетворении требований истцов (61%). О чем же необходимо помнить тем, кто хочет оспорить кадастровую стоимость своего имущества?

Где можно оспорить кадастровую стоимость?

Оспаривать кадастровую стоимость можно в комиссии Росреестра и в суде. Если для юридических лиц обязательно обращаться сначала в комиссию, то физические лица могут обращаться сразу в суд (пошлина составляет около 300 рублей). Хотя практика показывает, что большинство вопросов все же решаются в комиссии. Но если вы решили обратиться в суд, стоит учесть следующее. - суд рассматривает только вопросы об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и не рассматривает дела, связанные с кадастровой оценкой по недостоверным сведениям; - исходя из сложившейся практики, в случае отличия кадастровой стоимости от рыночной в пределах 10%, суд может оставить иск без удовлетворения.

Кто может оспорить кадастровую стоимость?

Если объект имущества находится в долевой собственности, оспорить его кадастровую стоимость может любой собственник без получения согласия остальных владельцев.

Как формулируется исковое заявление?

В исковом заявлении необходимо обязательно указать на нарушение прав собственника, например, на завышенные налоговые платежи и т.п.

Когда будет пересмотрен размер налога?

Можно пересмотреть сумму налога уже на текущий год, если до конца календарного года собрать необходимый пакет документов и обратиться для пересмотра кадастровой стоимости в комиссию или суд.

Как выглядит процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка на практике?

1. На первом этапе необходимо оценить целесообразность оспаривания в целом. Надо понять, завышена ли кадастровая стоимость, насколько возможно её снизить, оценить реальный экономический эффект от снижения налоговых платежей по сравнению с затратами на процедуру оспаривания. Надо иметь ввиду, что кадастровая стоимость в России переоценивается не реже, чем раз в пять лет.

Рассмотрим этот этап на примере. Изучим вопрос о снижении стоимости земельного участка площадью 1 800 кв.м., расположенного в поселке N. Кадастровая стоимость 1 850 000 руб., дата определения - 01.01.2014 г. В случае принятия рыночной стоимости земельного участка в качестве кадастровой в 2016 г., платежи по налогам снизятся в 2016, 2017 и 2018 гг.

Как правило, оценочные компании проводят предварительный анализ рынка и ориентируют потенциального заказчика о возможности снижения кадастровой стоимости. В рассматриваемом случае снижение возможно на 60%.

Ставка налога в данном случае – 1,5% от кадастровой стоимости. Это 27 750 руб. в год. При снижении кадастровой стоимости сумма годового платежа составит 11 100 руб., экономия средств – 16 650 руб. в год, за три рассматриваемых года – 49 950 руб.

Затраты на проведение экспертизы отчета составят порядка 25 000 руб., столько же составят услуги оценщика по подготовке отчета. Таким образом, сумма затрат составляет 50 000 руб. Очевидно, что организация процесса оспаривания кадастровой стоимости в данном случае нецелесообразна, так как затраты на организацию составляют ту же сумму, что и возможная экономия на налогах.

Допустим, что для рассматриваемого участка процесс инициирован в 2014 г., а значит, размер налоговых платежей изменится на ближайшие 5 лет. Тогда экономия составляет 83 250 руб., что на 33 250 руб. выше затрат на организацию процесса.

2. Оценив экономическую эффективность процесса и приняв положительное решение, правообладатель собирает необходимый пакет документов и инициирует подготовку независимой оценки недвижимости. Готовый отчет должен пройти экспертизу на подтверждение стоимости в той саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит исполнитель отчета об оценке.

3. Инициировать процесс оспаривания кадастровой стоимости в комиссии или суде.

На практике, если пакет документов представлен в полном объеме, а отчет об оценке подготовлен качественно, с соблюдением всех норм оценочного законодательства – дело решается в пользу истца или заявителя.