Каким должен быть загородный дом «под ключ»

Во время экономических спадов, готовые поселки, традиционном уступают в популярности участкам без подрядов. Так все-таки, что нужно «тотальный полуфабрикат» или готовый продукт. Этот вопрос обсуждался на Третьих Девелоперских дискуссиях Клуба главных редакторов.

Место действия

Площадкой для проведения девелоперских дискуссий стал отель RadissonRezort, Zavidovo – а также вся территория проекта «Завидово» , который находится на границе Тверской и Московской областей, на реке Дойбице, впадающей в Иваньковское водохранилище.

Место интересно тем, что здесь, в Конаковском районе, компания «Завидово Девелопмент» ведет масштабные преобразования. В рамках проекта освоено несколько крупных участков, застраиваемых домами разной этажности и классности, создан гольф- клуб с профессиональным гольф-полем в 100 га. Это поле - единственное в России, лицензированное Ассоциацией профессиональных гольфистов Великобритании и Ирландии (PGA), основанной в 1901 г. Кроме того, построен уже упомянутый гостиничный комплекс на 239 номеров и 200 апартаментов с яхт-мариной, набережной и пляжами.

Отель RadissonRezor в Завидово

Гольф-клуб в Завидово – единственный России имеет лицензию PGA

Значительное место в проекте отводится объектам социальной инфраструктуры. Построены новые детский сад и досуговый центр, реконструированы 2 общеобразовательные школы, организован современный МФЦ, создано около тысячи рабочих мест. Общий объем инвестиций, который компания уже вложила в проект, превышает 6,1 млрд рублей.

На базе проекта осуществляет свои социальные программы ГМК «Норильский никель», предоставляя дотации сотрудникам компании для приобретения квартир на территории проекта.

Реализация проекта ведется по принципу государственно-частного партнерства. «Завидово» входит в Федеральную целевую программу развития внутреннего и въездного туризма, что предполагает возведение туристских объектов за счет бизнеса, а государство оказывает содействие в развитии инфраструктуры. В апреле 2015 года Постановлением Правительства РФ на этой территории была образована особая экономическая зона туристско-рекреационного типа, что создает новые дополнительные возможности для привлечения частных инвестиций.

Как ожидается, в процессе развития проекта турпоток в живописное место с красноречивым названием Завидово достигнет 1 млн туристов в год. Сама идея этого начинания – сформировать новый стиль жизни в масштабах целого муниципального образования – выводят «Завидово» за рамки уже привычных девелоперских проектов.

По словам Дмитрия Окорокова, президента «ЗавидовоДевелопмент», компания готова сотрудничать с новыми игроками, привлекать субдевелоперов, чтобы с их участием развивать свободные участки, вести жилую коттеджную застройку, организовыватьтехнопарки.

На все готовое

Все жилье в эконом-сегменте и часть жилья бизнес-класса предлагается в Завидово готовым для проживания. Это не слишком распространенная для отечественного рынка практика. Скорее, это соответствует зарубежному подходу: какими бы ни были условия приобретения загородного дома, покупатель всегда становится владельцем «готового продукта».

Жилой комплекс «Завидово» - типичный эконом-класс по соседству с люксовой инфраструктурой

Традиция имеет под собой прочную экономическую основу: все конструктивные элементы, материалы, оборудование, мебель, другие предметы интерьера дома обеспечены гарантийными обязательствами производителей. У зарубежного покупателя нет желания годами достраивать и доделывать свой дом, тратя на это время и силы.

Подбирая объект, он уверен, что только специалист может обустроить его качественно. Российская «норма жизни» другая: суровое прошлое, когда человек получал условно готовую квартиру, и ее необходимо было доводить до приемлемого состояния путем перепланировки и ремонта,еще свежи в памяти. Стремление воплотить свои фантазии и построить дом мечты стало привычным.

Есть и более весомая – экономическая – подпитка у таких устремлений: покупая коробку, а затем постепенно доводя ее до совершенства, клиент получает возможность растянуть затраты. Именно этим объясняется преобладание на нашем рынке предложения в виде участков без подряда.

Типичная отделка квартиры в ЖК «Завидово»

Все-таки пробуют

И тем не менее, жизнь не стоит на месте. Приглашенные на встречу с журналистами эксперты признали: некоторая пресыщенность от процесса «создания дома своей мечты» уже наблюдается. В дорогом сегменте реализовать желание купить готовое, чтобы сразу вселиться, помогает вторичный рынок с его богатейшим ассортиментом предложения.

Видя это, а также сталкиваясь с тем, что шоу-румы в загородных поселках часто раскупаются быстрее, чем «голые квадратные метры», застройщики периодически пытались нарушитьторжество загородного полуфабриката и выводили на рынок полноценный загородный продукт.

Готовый дом в КП «Завидов-гольф»

Одним из свежих примеров новых поселков такого рода является КП «Нагорное-2» на 2 км Алтуфьевского шоссе. Проект вышел на рынок в 2014 году, и здесь представлены дуплексы и таунхаусы в стадии «под ключ».

Объект стал популярен у покупателей как за счет полностью готовых домовладений, так и за счет близкого расположения к Москве, говорит Тимур Сайфутдинов, генеральный директор PointEstate.

Есть другой пример, элитный проект с так называемым фейс-контролем (любому покупателю здесь могут отказать в покупке без объяснения причин) – «Агаларов Эстейт» на 23 км Новорижского шоссе. Здесь сейчас продаются полностью готовыми элитные квартиры в малоэтажных домах.

В какой точке сейчас находится рынок? Сможет ли загородный рынок в ближайшем будущем усвоить те модели, которые устоялись и приняты на других рынках?

Завидово, на берегу водохранилища

Палатка против отделки

Эксперты высказали практически единодушное мнение: скромность бюджета отечественного покупателя не позволяет ему активно искать и приобретать полноценный продукт.

Дмитрий Гордов, генеральный директор Landwerk сослался на отнюдь не единичные случаи покупки участка и проживании на нем в палатке: денег на строительство нет, а значит, стройка будет растянута во времени и будет идти поэтапно.

Если на квартирном рынке продажам обустроенного жилья способствовала ипотека (стоимость отделки включалась в общий ценник, и это было выгодно как застройщику, так и потенциальному жителю –это избавляло его от изматывающего ремонта помещения), то за городом ипотека распространена куда меньше. Объемы продаж домов с привлечением кредитных ресурсов в лучшем случаесоставляют 35%.

Такой показатель озвучил Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость». А по мнению Дмитрия Гордова, объем ипотечных сделок еще ниже, и составляет всего 3- 5%.

Если застройщик продает участок без подряда, но при этом готов предложить своих строителей, то рискует остаться отвергнутым, констатирует Юрий Рожин, партнер, член совета директоров KaskadFamily Покупатель все еще ищет и находит дешевые бригады. А это значит, что на загородном рынке еще долго будет процветать «таджикстрой».

Между тем, KaskadFamilyпредпринимает попытки внедрять готовый продукт, создавая в поселках зоны так называемых «тихих кварталов», где житель, как и его соседи, будут избавлены от многолетнего шума и грязи.

Антон Гололобов, главный архитектор Института гелиотектуры, говорил об опыте компании, которая также предлагает варианты отделки разной стоимости (от 10 до 18 тыс. руб. за кв.м). Такие пакетные предложения могут выглядеть как дополнительная услуга.Эта модель распространилась давно, и пока что она является компромиссным вариантом на пути к приобретению готовых объектов.

Спортивная площадка на территории Завидово

Некому работать

Острые моменты дискуссии возникли в связи с темой ответственности перед клиентом со стороны девелопера и подрядной организации за качество отделки и оборудования предлагаемого жилья.

Сергей Непомнящий склоняется к мысли, что сегодня застройщики идут по пути наименьшего сопротивления. Если массово предлагается неготовый для проживания объект, то не связано ли это со стремлением избавить себя от лишних проблем? Довести объект до совершенства куда сложнее, чемпередать клиенту коробку под черновую или даже чистовую отделку.

Хотя, по мнению Тимура Сайфутдинова, отделка под ключ является большим преимуществом при покупке жилья, особенно в эконом-классе. Когда человек покупает квартиру, вложив в нее большинство своих денежных средств, а сам живет в съемной, платит за аренду и не имеет возможности переехать – это издевательство над самим собой.

Экспертов поддержал присутствовавший на мероприятии Андрей Воскресенский, главный редактор «Коммерсантъ Дом». По его мнению, отделка – это услуга, которая в любом случае нужна человеку. Некоторые покупатели могут ее себе позволить - инепонятна логика девелоперов, которые не предоставляют эту услугу.

Владимир Яхонтов объясняет такую ситуацию нехваткой ответственных и профессиональных строительных компаний, работающих на подряде. Уровень доходности проектов по отделке сравнительно невысок: 5-10%, а девелоперский бизнес имеет в целом другие задачи, в частности, развитие территорий.

Существует и проблема дизайна: отечественный застройщик неохотно привлекает к проектам специалистов из этой области, считая, что обустроить дом в состоянии и сам, отметила Екатерина Семихатова, партнер People2People.

Эксперты озвучили следующий прогноз относительно дальнейшего развития: в ближайшие два-три года прорыва на этом направлении не произойдет. Долгосрочная перспектива зависит от одного главного фактора – роста благосостояния граждан. Если потребительская способность будет расти, то вместе с ней возрастет и интерес к готовым объектам.