Строить и жить или ждать ИЖС?
Вопрос статуса земель, на которых продаются участки, сегодня стоит особенно остро. После ряда масштабных скандалов и разбирательств на этой почве, покупатели стали проявлять повышенное внимание к тому, на какой земле строит поселок и какие, в связи с этим, возможны осложнения в процессе будущего использования недвижимости.
С этими вопросами наша редакция обратилась к специалистам крупных компаний, специализирующихся на загородной недвижимости.
Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», рекомендует самостоятельно проверять статус земель, на которых расположена планируемая покупка:
«Чтобы выяснить, переведена ли приобретаемая земля в ИЖС, понадобится сделать запрос в Росреестр и получить все необходимые сведения о статусе участка. В этом вопросе может помочь и электронная база данных по земельным участкам - maps.rosreestr.ru, содержащая информацию по категории, виду разрешенного использования, площади, кадастровому номеру каждого участка, стоящего на кадастровом учете. Если вызывает сомнение законность перевода земельного участка из одной категории в другую, имеет смысл в администрации района поднять дело по переводу и изучить его.
На сегодняшний день процесс перевод земель из категории в категорию бесплатен (с 2008 года), хотя требует известных затрат времени и сил. К тому же существует негласная практика взимания неофициальных платежей за перевод (стоимость сотки земли под жилищное строительство в разы выше, чем земли сельхозназначения, что создает почву для соответствующих спекуляций).
Важно также понимать, что ИЖС - это вид разрешенного использования земель категории населенных пунктов. Соответственно, чтобы перевести сельскохозяйственную землю в ИЖС, необходимо сначала изменить ее категорию. Для этого нужно, чтобы участок находился в границах населенного пункта, в противном случае осуществить перевод не удастся».
Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля», убежден, что можно успешно строить дома и жить на землях с\х назначения, при условии выполнения норм, прописанных в законодательстве:
«Существуют поселки разных типов. Например, поселок может быть и населенным пунктом – это уже ИЖС, а может быть дачным или садовым – в этом случае участки земли имеют статус с/х назначения.
На практике я не встречал, чтобы какой-нибудь дачный кооператив собрался и выступил с инициативой перевести их поселок в статус ИЖС. Но, безусловно, бывают случаи, когда при разработке Генерального плана сельского поселения некоторые дачные поселки включают в границу населенного пункта, и это, как правило, происходит по факту.
Если земля с/х назначения имеет вид разрешенного использования под дачное строительство, то на такой земле также можно строить дома и жить в них круглогодично. Строительство на дачных участках регламентировано Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Если соблюдать нормы и правила, которые прописаны в этом документе, то строить дом и жить там постоянно можно без проблем.
Что касается основных норм, то, во-первых, нужно знать, что зарегистрировать участок можно размером не менее 6 соток с правом строительства на нем, а площадь дома и других строений не должна превышать 30% от территории участка.
Напомню, что жилой дом, возведенный на земельном участке, приобретенном для ведения дачного хозяйства (садоводства), подлежит государственному учету как жилищный фонд посредством технической инвентаризации, при осуществлении которой указанному объекту капитального строительства присваиваются инвентарный и кадастровый номера. По результатам технической инвентаризации на данный объект оформляется технический паспорт по форме, устанавливаемой Минэкономразвития России.
Построенные по строительным нормам и правилам жилые дома и жилые строения на дачных (садовых) земельных участках являются сегодня ничем иным как малоэтажным жилищным строительством, которое является приоритетным в Государственной целевой программе «Жилище»».
Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг», напомнила, что земля под индивидуальное жилое строительство нужна далеко на в каждом случае заключения сделки с загородной недвижимостью:
«Важно помнить, что изначальное грамотное ведение проекта, как того требует законодательство, – залог будущего его успеха, несмотря на то, что перевод земли из одного назначения в другое довольно длительная процедура. К сожалению, многие игнорируют ключевое правило «устава» загородного рынка, в результате чего возникают непоправимые ситуации.
Перевод земель сельхозназначения под ИЖС – одна из самых обсуждаемых тем загородного рынка. ИЖС – это вид разрешенного использования земель населенных пунктов, и, соответственно, прежде, чем на них можно будет построить объект индивидуального жилищного строительства (тот самый ИЖС), нужно изменить категорию земли. Это возможно далеко не всегда. Чтобы земельный участок вошел в состав населенного пункта, он должен примыкать к его границе, так что ИЖС в чистом поле просто невозможен.
Однако это вовсе не проблема, потому что покупателю далеко не всегда реально нужен ИЖС. Например, если речь идет о даче, то вовсе не обязательно строить ее на земле с назначением ИЖС – достаточно, чтобы земля была предназначена «под дачное строительство». Более того, построить дом и зарегистрироваться в нем можно и на дачной земле. Поэтому во многих случаях профессиональные девелоперы не тратят время, силы и деньги на длительную и трудоемкую процедуру перевода земли под ИЖС, а предпочитают работать именно с участками под дачное строительство. При этом у потребителей «дачное» назначение земли не вызывает опасений: покупатели сейчас лучше разбираются в законодательстве и знают, что ИЖС нужен не всегда».
