Загородный рынок 2012: впечатления непосредственных участников
Рынок наконец-то пришел в себя
Сергей Креков, генеральный директор УК Estate видит все признаки преодоления последствий кризиса, а также прогнозирует увеличение спроса в среднем ценовом сегменте:
Как известно, рынок загородной недвижимости более инерционен, чем рынок городского жилья. Если городская недвижимость давно уже оправилась от кризиса 2008 года, то можно констатировать, что в 2012 году загородный рынок полностью пришел в себя, чего нельзя было сказать о предыдущих годах.
Соответственно, думаю, что в 2013 году продолжатся все те тенденции, которые стали ощутимыми в 2012 году. Известно, что в период стагнации на загородном рынке хуже всего продавался так называемый, средний сегмент – от 7-8 до 30 млн руб, коттеджи площадью до 300-350 кв м, и таунхаусы площадью до 150 кв м. И только в 2012 году ситуация стала меняться, и спрос на них появился. Это означает, что средний класс больше не боится потерять работу, и готов отдавать свои сбережения и брать кредитные обязательства. Думаю, что в 2013 году активность покупателей будет только расти, и покупатели «выберут» с рынка все более-менее готовые предложения среднего сегмента. Это будет самый популярный формат 2013 года. Хотя таких проектов в высокой готовности на рынке не так уж много. Земля же без подряда, думаю, уже не будет таким ярким покупательским трендом, как это было последние годы. Небольшие и недорогие коттеджи и таунхаусы с небольшим количеством соток (15-20 соток) — вот потенциальные хиты 2013 года.
Недорогих предложений все больше
Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс» констатирует снижение средних цен на загородном рынке:
Среди тенденций 2012 года могу отметить увеличение предложения земель. Девелоперы не спешат с освоением этих земель до того момента, как появится ясность с генпланом присоединенных территорий.
За счет выхода на рынок определенного объема демократичного предложения, средние цены на загородном рынке снизились. В наиболее качественных проектах при этом цены росли опережающими инфляцию темпами. Впервые за посткризисные годы в 2012 году отмечен рост цен на земли под коммерческую застройку – прежде всего, на востребованных направлениях; это Новорижское, Минское, Ленинградское шоссе.
Востребованным продуктом оставались участки без подряда с коммуникациями в готовых поселках. В сегменте бизнес-класса – таунхаусы в строящихся поселках в 10-километровой зоне от МКАД. В элитном сегменте – земельные участки у леса и воды, а также дома под ключ в качественных поселках по Новой Риге, Рублево-Успенскому шоссе.
В 2013 будут востребованы готовые дома и малоэтажное жилье
Армен Маркосян, директор по развитию загородной недвижимости, группа ПСН предоставил информацию по каждому из крупных сегментов рынка:
На сегодняшний момент рынок состоит из 4-х основных сегментов: участки без подряда, участки с подрядом и готовые дома, таунхаусы и малоэтажное жилье. По ценовым критериям, соответственно, каждый из этих сегментов делится на 3 составляющих – эконом, бизнес, элит-классы.
Участки без подряда демонстрируют явный тренд на снижение, как и в течение последних 3-х лет. В 2009 году был заметен резкий взлет спроса на такие участки, но в последнее время в этом сегменте идет устойчивое падение спроса: сегмент теряет по 15-20% продаж в год. Элитный сегмент в категории участков без подряда занимает порядка 5-7%, и в течение последних нескольких лет в этой категории наблюдалась стагнация. Сейчас произошло некоторое замедление роста: на рынок вышло много объектов (в том числе расположенных на Рублевке, или по Новорижскому шоссе до 15 км от МКАД), предложение увеличилось, а спрос уменьшился.
Участки с подрядом и готовые дома в этом году наконец показали рост, хотя еще в 2009-2010 г.г. сегмент был очень слаб. Покупатель переориентировался (начиная со 2-го квартала 2011 г.) именно на этот сегмент из-за комфортных условий: при покупке таких участков известны сроки окончания строительства, а все дома строятся в едином темпе. Кроме того, такие участки более ликвидны – сегодня они демонстрируют рост 25% в соотношении с периодом 2009-2010 г.г. Однако в этом сегменте пошатнулся элит-класс: на текущий момент очень много пустующих объектов остаются на Новой Риге и Рублевке. Спрос в элит-классе действительно снизился по нескольким причинам. Спрос в элит-классе действительно снизился по нескольким причинам: люди, которые могут себе позволить такую покупку, уже имеют жилье на Рублевке, а темпы обогащения населения сегодня не велики. Зато очень достойно себя показывает эконом-класс среди участков с подрядом и готовых домов: он занимает нишу величиной в 65% и демонстрирует более быстрый темп роста, нежели бизнес-сегмент.
Ситуация в сегменте таунхаусов целиком зависит от направления, по которому они расположены; таунхаусы сегодня делятся на 2 ценовых сегмента – эконом и бизнес-классы. В эконом-классе таунхаусы в среднем стоят от 5ти до 10 млн. руб., в бизнес-сегменте их цена колеблется от 13 до 18 млн. руб. Определенный спрос со стороны покупателей здесь явно наблюдается, но в целом ситуация стабильная.
Особое внимание стоит обратить на малоэтажные дома: количество представленных в этом сегменте проектов растет и уже приближается к 100. Квартиры площадью 40-60 кв. м., расположенные на расстоянии 5-25 км. от МКАД можно приобрести по цене 2-3 млн. руб., и они очень востребованы. В сегменте малоэтажного строительства эконом-класс занимает порядка 90% и только 10% занимает бизнес-класс.
В 2013 году перспективы развития рынка пока остаются прежними. Малоэтажное жилье будет демонстрировать рост, набирать обороты, а участки с подрядом и готовые дома продолжат возвращать себе популярность. Именно эти категории будут востребованы больше всего, и это является следствием определенного сформировавшегося за последние годы портрета покупателя. Сегодня покупатели участков с подрядом и готовых домов - это средний класс, жители Москвы и Московской области, которые уже имеют первое жилье и хотят улучшить свои условия загородной жизни. Дома эконом-класса и квартиры в малоэтажных домах сегодня привлекают других покупателей: тех людей, у которых нет своего жилья - молодые семьи, студенты, жители других регионов, которые работают в Москве и не могут позволить себе недорогую и хорошую квартиру недалеко от Москвы.
