Разнообразие инфраструктуры в загородных поселках

При выборе загородного дома покупатели обращают внимание не только на месторасположение и качества строительства, но и на инфраструктуру коттеджного поселка. Редакторы портала DOMzaMKAD.ru задали специалистам рынка несколько вопросов:

1. Так ли важна качественная и разнообразная инфраструктура при выборе поселка покупателем. Или же расположение поселка играет решающую роль?
2. Какие виды инфраструктуры наиболее востребованы на данный момент?
3. Приведите примеры интересных инфраструктурных решений загородных поселках.

На вопросы редакции ответили:

Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское», Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»
Земцова Елена, Управляющий партнер компании DeltaEstate
Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»
Дмитрий Власов, Коммерческий директор RDI
Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate
Олег Артемьев, президент компании «Высота»
Екатерина Лобанова, Руководитель аналитического центра ОАО "ОПИН"

Антон Архипов, руководитель офиса «Сретенское», Департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»

Одним из важнейших требований большинства покупателей при выборе загородной недвижимости является инфраструктура поселка, как внутренняя, так и внешняя. Нынешний клиент в большинстве случаев приобретает домовладения за городом для того, чтобы проживать там круглогодично. Большинство покупателей хотят видеть на территории поселка, либо в непосредственной близости от него дошкольные, общеобразовательные и торгово-развлекательные учреждения. Обязательным условием для большинства жилых комплексов является наличие в них спортивных и детских площадок, магазинов, а также служб быта. Также некоторые застройщики в последнее время начали создавать вблизи поселков объекты рабочей инфраструктуры: бизнес- и коворкинг-центры. В будущем, вероятнее всего такие объекты все чаще будут появляться в поселках. В целом в нынешних проектах количество объектов внутренней инфраструктуры поселков уменьшается, а внешняя в большинстве случаев увеличивается.

Сейчас по многим направлениям девелопер старается присоединиться к инфраструктуре близлежащих городови поэтому на сегодняшний день, наибольший интерес представляют проектыв районах расположенныхвблизи границ Москвы, либо те, которые находятся рядом с городами-спутниками. В этом плане одним из наиболее привлекательных направлений является Пятницкое шоссе. За последние 2 года на территориях, находящихся рядом с данной трассой, наблюдается бум строительства и сейчас там сосредоточено большое количество высоколиквидных объектов, цены на которые растут в среднем на 15–20% в год. В целом, организация загородных жилых комплексов становится похожей на западную модель, где она представляет собой малоэтажный пригород с развитой инфраструктурой.

Земцова Елена, Управляющий партнер компании DeltaEstate

Расположение поселка конечно играет большое значение и в первую очередь влияет на стоимость объекта, но как раз наличие или отсутствие развитой инфраструктуры может сыграть решающую роль при принятии решения о покупке коттеджа в том или ином объекте.

Детский сад, детские площадки, летнее кафе, рестораны, паб, открытые и закрытые бассейны, теннисные корты (открытые и закрытые), футбольное поле, оздоровительный центр, салон красоты, спортивно-оздоровительный комплекс, клиника-SPA, банный комплекс.

Желательно, чтобы за пределами поселка на расстоянии не более 5 км: пансионаты, базы отдыха, школа, магазины, теннисные корты, верховая езда, кафе, рестораны, поликлиника, спорткомплекс.

Например КП «Николино», который расположен в Московской обл., Рублево-Успенское шоссе, Одинцовский р-н, д. Таганьково. На территории поселка реликтовый сосновый бор. Природный лесной массив превращен в изысканный ландшафт с прогулочными аллеями, фонтанами, беседками, скульптурами. В поселке организована следующая инфраструктура: бассейн, спортивные и детские площадки, салон красоты, рестораны. На территории собственного озера разбиты шатры и зона отдыха с концертной площадкой.

В непосредственной близости от архитектурно-паркового жилого комплекса Николино много исторических памятников и интересных уголков природы. Усадьба Архангельское, Савино-Сторожевский монастырь, Церковь на Городке, расписанная Андреем Рублевым, святой источник, древнее ледниковое озеро и многое другое.

Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED

Безусловно, наличие инфраструктуры — один из ключевых моментов при выборе поселка. При этом учитывается не только внутрипоселковая инфраструктура, но и та, что расположена в пешеходной и даже в транспортной доступности.

В самом поселке под инфраструктуру отводится не менее 10–15% территории. Стандартный минимальный набор — это торговые точки, аптека, детская и спортивная площадки. В некоторых поселках есть собственная школа и детский сад, однако даже в элитном сегменте это далеко не правило. Примеры поселков, где есть собственные детские сады — Княжье Озеро, Павлово, Бенилюкс, Новое Лапино. Важно понимать, что если семья планирует проживать в поселке постоянно, наличие детского сада в поселке — крайне важный фактор. Посещение детского сада в элитном поселке обходится в сумму от 50 тыс рублей в месяц. Школ в поселках также немного, чаще всего школы строятся с расчетом на поселки в 15-минутной транспортной доступности (школа в селе Успенское, построенная девелоперами Нового Лапино, посещается жителями поселков Лесной простор, Заря, Новодарьино, Успенские дачи; гимназия рядом с Павлово и Павлово-2 — жителями поселков Чистые пруды, Усадьба Алексеево, Усадьба Веледниково и проч.) Строительство школы вполне может стать большим плюсом к имиджу целого направления.

Инфраструктура для спорта, релакса, активного отдыха тоже необязательно должна располагаться в самом поселке. Хотя часто спа-салоны, йога-центры и пр. располагаются в составе спортивных комплексов именно на территории поселков (Николино; Променад; Жуковка 21; банный комплекс в поселке Фортуна). Инфраструктура для активного отдыха представлена, например, в поселках Агаларов Estate(гольф), Курорт ПИРогово (гольф, зимние виды спорта, яхтинг), как Целеево (гольф, поло, горные лыжи).

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»

Есть два фактора, которые всегда являются наиважнейшими для покупателя при выборе загородного домовладения — это цена и локация. Но это не значит, что наличие инфраструктуры можно смело относить к факторам второстепенным — поскольку ни один здравомыслящий современный родитель не поедет жить за город, если не предполагает доступности школы, поликлиники, детского сада для ребенка, а также возможностей развития и совершенствования его спортивных, творческих способностей. Мы знаем примеры, когда люди переезжают за город даже в близкую к Москве локацию и поначалу остаются учиться в Московских школах, однако у большинства задора хватает ненадолго — часы стояния в пробках, невозможность спланировать нормальный график ребенку и — главное — вынужденная необходимость одного из родителей, чаще всего мамы отказаться от профессиональной самореализации, полностью посвятив себя родительскому менеджменту. И люди начинают искать возможность для обучения поближе, в 5–20 минутах езды от дома. Но идеальный вариант для ребенка — и мы это помним из детства — это шаговая доступность, когда ребенок сам может дойти до школы, до спортивной, музыкальной школы, бассейна — это дает ему возможность не только попробовать себя в разных видах спорта, но и развивать свою инициативность, учиться ответсвенности, самоорганизации, не полагаясь во всем на маму, которая привезет-увезет-напомнит.

Еще несколько лет назад покупателей интересовало наличие магазина, аптеки, детской площадки. Сейчас магазины людям менее важны — в них можно заехать по пути из города, или закупить продукты на неделю в гипермаркете. На первое место, безусловно, выходит социальная, спортивно-образовательная инфраструктура, которая позволяет в первую очередь детям оставаться в пределах жилого комплекса или коттеджного поселка или хотя бы находится в шаговой доступности от него.

«Химки Групп» занимает особое место на рынке недвижимости. Во всех своих проектах, в том числе и в строящемся на Куркинском шоссе ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры» компания ответственно подходит к созданию масштабной и доступной жителей спортивно-образовательной, социальной инфраструктуры. Организует комфортную, эргономичную среду — со школами, детскими садами, великолепными спортивными объектами, школами искусств не только для жителей своих домов, но и для целых районов Подмосковья, создавая уникальные спортивно-культурные кластеры, которые станут местом притяжения и залогом успешного развития новых поколений. Общая площадь инфраструктурных объектов, возводимых «Химки Групп» в Новогорске и находящихся в ближайшей доступности для жителей жилого комплекса «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры» составит более 25 тыс. кв. метров (площадь жилой недвижимости — в ЖК «Олимпийская деревня Новогорск» — 30 тыс. кВ. метров, ЖК «Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры» — 55 тыс. кВ. метров)

Здесь будут расположены Международная Академия Спорта, в которой будут преподавать чемпионы мира и Европы, современный детский сад, школа с углубленным изучением английского языка, фитнес-клуб класса люкс, медицинский центр, известная школа единоборств «Самбо 70», Академия бокса, Центр йоги, школа искусств, Центр вокального мастерства танцев и драматического искусства под руководством Алексея Кортнева, Шахматная академия и др.

Дмитрий Власов, Коммерческий директор RDI

При выборе покупателем того или иного загородного поселка собственная развитая инфраструктура является важным конкурентным преимуществом. Поэтому застройщики пытаются в рамках проекта создать пул социально-бытовых и развлекательных объектов, тем самым, стараясь увеличить покупательский интерес.

Строительство объектов инфраструктуры — определенный риск для инвестора, на который он идет из маркетинговых соображений (чаще всего в крупных и дорогих поселках) или по необходимости (требование местных согласующих органов). Срок окупаемости объектов социальной инфраструктуры составляет в среднем 7–9 лет.

Создание объектов инфраструктуры — дорогостоящее удовольствие для застройщика, так как срок окупаемости достаточно велик. Престижность направления, удаленность, величина поселка — это факторы, которые влияют на целесообразность подобного строительства.

Выбирая поселок с развитой инфраструктурой, надо помнить, что содержание объектов в итоге ложится на покупателей либо полностью, если инфраструктура обслуживает только жителей, либо частично, если инфраструктурой пользуются еще и жители соседних поселков. Как правило, большинство объектов социально-бытовой и развлекательной инфраструктуры являются общедоступными. Это обусловлено тем, что по итогу девелопер получает большую выручку, а значит, и более быструю окупаемость. Иначе ситуация обстоит в клубных поселках, где в силу концепции проекта, доступ в поселок закрыт, это будет касаться и объектов инфраструктуры.

Большое внимание уделяется детской инфраструктуре: чем выше класс поселка, тем большее развитой она является. Если детские площадки есть практически везде, то детские сады и школы — это уже не редкость, но и пока еще не частое явление для поселков. Учебные заведения проектируется, как правило, только в крупных проектах. С точки зрения детской инфраструктуры самым развитым на сегодняшний день является Рублево-Успенское направление. Именно здесь расположено большое количество детских садов, центров детского развития, специализированных и среднеобразовательных учебных заведений

Если, в первую очередь, привлекают объекты детской инфраструктуры, то далее можно назвать: магазины и торговые центры, спортивные объекты, объекты отдыха.

Есть своя категория покупателей, которая обратит внимание на наличие пляжей, пристаней для яхт и т. д., которые могут быть предложены в элитном коттеджном поселке.

Наличие определенного набора объектов инфраструктуры определяется не классом поселка, а его размерами. По градостроительным правилам: на определенное количество жителей положено определенное количество детских садов, школ, больниц, магазинов. Если застройщик не выдерживает данные условия, то не получит разрешение на строительство.

Есть набор обязательных объектов инфраструктуры:

• для малых проектов: административное здание, детские площадки, спортивные объекты;
• в средних проектах добавляются кафе и магазин, фитнес клуб, салон красоты или spa, прогулочные зоны, детский клуб;
• для больших проектов характерно наличие полноценных торговых комплексов, школы и детского сада, оздоровительно-спортивного комплекса, кафе и ресторанов, медицинского центра. Дополнительные могут возводиться специализированные объекты: гольф поле, яхт-клуб, конюшни.

Концептуальные, или тематические, поселки появились на рынке загородной недвижимости сравнительно недавно. Это могут быть стилизованные деревни под английскую или немецкую, где архитектура, элементы дизайна, в том числе ландшафтного, подчинены единой идее. Специально разрабатываются дизайнерские поселки такие, как «Миллениум парк» — проект подмосковной Венециисживописными каналами озерами, украшенными оригинальными ротондами, парками и просторными прогулочными бульварами. Центром концептуальной составляющей может стать тот или иной спорт или увлечение, например, гольф или яхты. Для искушенных покупателей создан клуб-курорт «ПИРогово» — проект, который шире, чем коттеджный поселок, насыщенный максимально возможной инфраструктурой: хоккейная площадка, поле для мини-футбола, два теннисных корта, мини-ферма, яхт-клуб с причалом для катеров и яхт на 40 судов. В концептуальных поселках элементы инфраструктуры могут быть самыми разными. Так, в коттеджном поселке «Дубрава» можно увидеть и мини-копию Эйфелевой башни (16 м), небольшой зоопарк, а также музеи — картинную галерею и музей камня. Надо помнить, что наличие концепции — это всегда составляющая маркетингового хода. Служит она как для привлечения внимания покупателя, так и для мотивированного роста цены.

Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate

Наличие инфраструктуры и ликвидность загородного поселка находятся в прямой зависимости: если девелопер не может обеспечить жителей набором действительно необходимых социально-бытовых объектов, интерес к проекту окажется минимальным — минус продажи, ниже цена.

Сегодня инфраструктурная политика девелоперов элитного жилья по сравнению с кризисом серьезно изменилась. До 2009 года застройщики анонсировали полный комплект «сладкой жизни», зачастую совершенно необоснованно, обещая организовать гольф-поля, яхт-клубы, конюшни, кинотеатры, боулинг, бильярдные, аква-парки и многое другое. Однако на сегодняшний день подобная роскошь является, скорее, свидетельством докризисных времен. Теперь элитные застройщики очень аккуратно рассчитывают объем инфраструктуры: с одной стороны, развивается коммерческая недвижимость на загородных шоссе, с другой стороны, девелоперы заинтересованы в строительстве только рентабельной инфраструктуры.

Поэтому чаще всего в набор «маст хэв» загородных элитных поселков входит игровая площадка, магазин, гостевая парковка, кафе, спортивная зона. Такие объекты строит каждый второй девелопер жилья класса «премиум» и de luxe. Школы, спортивные комплексы, супермаркеты, как правило, находятся за пределами поселков, но в разумной доступности. При этом отмечу, что объем инфраструктуры зависит от размера загородного комплекса: например, в поселках с застройкой в 10–50 домовладений коммерческие объекты в принципе не нужны. Развитая инфраструктура будет необходима многофункциональным проектам, которые включают коттеджный поселок и гостиницу. Застраивать загородный комплекс максимальным числом коммерческих объектов я считаю довольно бессмысленным занятием: во-первых, все они не окупятся, во-вторых, нарушается концепция тихой, размеренной жизни вдали от городского шума.

Другой нюанс: сегодня покупатели интересуются, в первую очередь, социальной инфраструктурой, однако девелоперы чаще готовы предложить развлекательные варианты. Дело в том, что строительство детских садов и школ — очень сложный вопрос, требующий больших затрат, опыта и взаимодействия с местной администрацией.

Вопрос окупаемости девелоперы решают по-разному — например, делают общей инфраструктуру для нескольких поселков. Так поступили и мы: жители всех поселков Villagio Estate могут беспрепятственно пользоваться коммерческими объектами соседних комплексов.

Олег Артемьев, президент компании «Высота»

Обеспеченность поселка объектами инфраструктуры — это не ключевой фактор для покупателей загородной недвижимости, но, безусловно, важный. Необходимый набор инфраструктуры зависит от класса поселка. Для поселков в эконом-сегменте минимальный набор включает в себя детскую площадку и КПП. В бизнес-классе к этим объектам добавляется магазин, помещение для размещения эксплуатационной службы, спортивная площадка. В премиальных поселках в число необходимых объектов инфраструктуры, помимо уже перечисленных, входят: клубное пространство (место встреч и времяпровождения), спортивное пространство в помещении (спортзалы, бассейн), теннисный корт — открытый или закрытый, а также кафе/ресторан.

Дополнительная инфраструктура может быть представлена такими объектами, как школа, детский сад, конюшни, катки, площадки для занятий уникальными видами спорта — например, скалодром.

Все зависит от концепции каждого конкретного поселка. Существуют, к примеру, хобби-поселки с обширной яхтенной или гольф-инфраструктурой. Гольф сам по себе в России не очень популярен, но в грамотно реализованном камерном проекте такая инфраструктура будет востребованной. В целом стоит учитывать, что любая инфраструктура, по сути, обременительна для жителей. При этом ее наличие не столь очевидно сказывается на стоимости дома и участка, как отражается на ежемесячных эксплуатационных платежах. Поэтому девелоперы сегодня стараются не перегружать поселки лишними инфраструктурными объектами. Наиболее востребовано самое необходимое — это детские площадки, спортивные объекты и магазины — если рядом с поселком их нет.

Екатерина Лобанова, Руководитель аналитического центра ОАО "ОПИН"

Наличие и качество инфраструктуры в коттеджных поселках, несомненно, имеет важное значение для покупателя и влияет на принятие решения, однако расположение проекта и качественно-ценовое соотношение играют ключевую роль. Дело в том, что почти всегда клиент вместо действующей инфраструктуры покупает картинку или красивую идею. Мало кто из девелоперов отваживается на строительство детских садов, торговых и развлекательных объектов до окончания реализации домовладений — как правило, проект «обрастает» инфраструктурой уже в процессе заселения и эксплуатации, иначе рисков и финансовых потерь не избежать. Хорошо, если новоиспеченные собственники дождутся обещанной «социалки», мини-маркета, кружков и объектов общепита через 1,5–2 года. Сплошь и рядом случаются разочарования: на финальной стадии реализации застройщик вместо объектов инфраструктуры строит дополнительный объем жилой недвижимости, а наполнение поселка коммерческими объектами приобретает стихийный, непредсказуемый характер. Другое дело — покупка домовладения во второй или последующей очереди проекта с уже действующей инфраструктурой. В этом случае покупатель осознанно отдает предпочтение поселкам с действующими детским садом, школой, фитнес-центром, магазинами и другими объектами, и тогда значимость инфраструктуры становится первостепенной. Например, 70% покупателей домовладений в мультиформатном поселке «Павлово-2» сделали свой выбор именно благодаря полноценной инфраструктуре комплекса «Павлово подворье» и наличию престижной «Павловской гимназии» — образовательному комплексу полного цикла.

Наиболее значимые для покупателей элементы инфраструктуры коттеджных поселков — это охрана, огороженная территория и благоустройство (хотя часто эти важные понятия не причисляют к инфраструктуре). Обустройство детских и спортивных площадок, прогулочных зон не несет существенных затрат для застройщика, но при этом является первым шагом к созданию комфортной среды. Из других крайне желательных элементов поселковой инфраструктуры стоит отметить мини-маркет и детский сад (как правило, частный). Чем больше домовладений в поселке, тем более вероятно, что потребуются также школа, центр детского творчества, кафе, службы быта, аптека. А вот фитнес-центр, расположенный на территории закрытого поселка, является спорным решением: ограниченный круг пользователей означает завышенные цены «входного билета»; эта практика прижилась лишь в элитных поселках. Для проектов более массового характера оптимальное решение — вынос инфраструктуры за пределы поселка с целью расширения аудитории пользователей с сохранением приватности жилой зоны.