Отголоски кадастровой переоценки земель

Кадастровая стоимость отражает полезность земельного участка при данном типе эксплуатации. На основании этого показателя рассчитывается ставка земельного налога.

В 2013 году была проведена кадастровая переоценка земли. В связи с этим по данным информационных служб всего за несколько месяцев цены на загородную недвижимость поднялись на 16%.

Полностью завершить корректировку налоговых ставок муниципальные образования должны были до 1го декабря 2013 г.

Наша редакция поинтересовалась, на сколько еще актуально это событие для девелоперов. В некоторых вопросах мнения спикеров разделились:

Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс»
Екатерина Лобанова, Руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»
Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta estate
Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля»
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»

Дмитрий Бадаев, генеральный директор компании «Вектор Инвестментс»

Как мы понимаем, основная причина проведения кадастровой переоценки земель это несоответствие текущей кадастровой стоимости и рыночных цен. Из-за ошибок прошлых реформ ощутимо проявился дисбаланс кадастровых стоимостей по сопоставимым объектам, поэтому сейчас так важно оценить кадастровую стоимость земельного участка при существующем его использовании, которая должна соответствовать ее рыночной стоимости. Кадастровая стоимость устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки, которая от рыночной кардинально не отличается, но при этом имеет меньше предпосылок к внезапным скачкам в цене.

Основная задача реформы налогообложения: чтобы в ценообразовании роль первой скрипки играла не рыночная стоимость, а кадастровая. Если рыночная стоимость это наиболее вероятная цена объекта оценки в условиях конкуренции, но ключевое в этом определении именно слово «конкуренция» — она мгновенно может спровоцировать рост стоимости объекта.

В связи с кадастровой переоценкой земли в 2013 году был зафиксирован очевидный скачок цен на землю в Подмосковье в несколько раз, в первую очередь это коснулось таких районов как Волоколамский, Чеховский, Павлово-Посадский, Ступинский и Егорьевский. Стоимость земли в этих районах сейчас варьируется от 100 до 300 тыс. рублей за сотку.

Екатерина Лобанова, Руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»

Весенние заявления ряда специалистов рынка о резком росте цен на загородную недвижимость в связи с переоценкой кадастровой стоимости земель в Подмосковье не вполне отражали реальную ситуацию. Рынку были представлены достаточно смелые общие выводы, основанные на частных наблюдениях. Действительно, кадастровая переоценка в разы увеличила земельный налог и стала причиной роста цен на землю на земли определенного типа, но далеко не везде. Больше всего процесс затронул земельные участки в поселках эконом-класса Дальнего Подмосковья: в стремлении компенсировать существенную потерю маржи землевладельцы и девелоперы дачных поселков действительно подняли цены на 30–50%. Это, кстати, не преминуло негативно и пропорционально сказаться на темпах продаж участков в сегменте «суперэконом». Однако говорить о тотальном повышении цен на загородную недвижимость, особенно коттеджи, не приходится: предложение сегодня многократно превышает платёжеспособный спрос, продавцы жёстко конкурируют в борьбе за покупателя. Рыночные цены на землю в Ближнем Подмосковье и без того высоки, а число поселков, которые не распроданы по сей день еще с докризисных времен, превышает сотню. Сегодня на рынке загородной недвижимости наблюдается скорее противоположный процесс — снижение цен является подчас единственным инструментом продаж.

Параллельно отметим, что переоценка кадастровой стоимости не только не привела к росту, но и стала причиной снижения цен на землю. Речь идет о рынке оптовой земли в Дальнем Подмосковье. Увеличение налоговой нагрузки в сочетании с законодательными инициативами Правительства МО (изъятие неиспользуемых земель, планы по введению платы за перевод земель в иную категорию) оказало влияние на планы землевладельцев. Земли начали выходить на рынок (как аренды, так и продажи), вовлекаться в оборот, фактически зафиксирована «разморозка» рынка, а усиление конкуренции неизбежно сказалось на удельном снижении бюджетов сделок.

Рынок организованных коттеджных поселков ни в какой мере не пострадает от кадастровой переоценки земель: в борьбе за покупателя иным девелоперам просто придется пересмотреть норму прибыли в своих проектах. Конечный же покупатель не пострадает: рынок земли отличается от рынка облагаемых акцизами олигополий (алкоголь, табак, топливо) тем, что является ограниченным. Компаниям предстоит повышать эффективность проектов, чтобы успешно работать в новых условиях.

Олеся Мандзяк, руководитель отдела элитной недвижимости компании Delta estate

Кадастровая переоценка повлияла на повышение стоимости загородной недвижимости только в эконом-классе. В бизнес-классе на рост цен она не повлияла, т. к. девелоперы этого сегмента закладывают в стоимость таких проектов большие проценты прибыли. И если бы цены были повышены еще и в связи с кадастровой переоценкой, то падения спроса на дорогую недвижимость было бы не избежать.

В сегменте бизнес-класса стоимость сотки земли осталась неизменной во всех зонах удаления от МКАД. Самые дорогие предложения бизнес-класса так же как и раньше расположены на расстоянии до 30 км от Москвы (средняя стоимость 375 000 р. / за сотку). Самый дешевый бизнес-класс, расположенный в 60 км от МКАД и дальше, будет стоить в среднем 100 000 р./за сотку.

Главный расход в этой ситуации в том, что в связи с введением кадастровой переоценки земель, повышается налог на имущество, и это бремя ложится на плечи покупателя.

Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля»

Резких скачков цен на рынке участков без подряда в 2013 году не наблюдалось, за год стоимость участков увеличилась в среднем на 5–7%. По-прежнему, категория «суперэконом» представлена на рынке от 10 000 руб. за сотку, а участки с полным набором коммуникаций (въездная группа, забор вокруг посёлка, внутренние дороги электричество, газ, водопровод) стоят от 50 000 руб. за сотку. Кроме того, девелоперы стали выводить на рынок больше проектов нового формата, полностью ориентированных на предпочтения клиентов. Например, осенью этого года мы представили исключительный проект в сегменте участков без подряда — социально доступный продукт. В рамках этого предложения земельный участок, к примеру, в 7 соток со всеми коммуникациями (общее ограждение, дороги, электричество, газ, водопровод) в 70–90 км от МКАД обойдется покупателю в 399 000 руб.

А вот счета за налоги на землю в уходящем году для многих собственников приходили с суммами, в разы превышающими ожидаемые. И связано это с кадастровой переоценкой земли 2012 года, проходящей по недоработанной системе, созданной еще в 2009 году.

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»

Никакого резкого взлета мы не констатировали, это, скорее, надуманная, или довольно локальная история. Учитывая, что, например, в элитном сегменте и в бизнес-классе имеют место признаки стагнации, такой фактор как кадастровая переоценка стоимости не мог повлиять на рост цен на загородную недвижимость — когда покупателей нет цены не могут расти. Кадастровая стоимость, вернее, ее переоценка, имеет значение если проект находится на самом начальном этапе реализации, а также если застройщик закладывает землю в банке. Кроме того, к кадастровой стоимости теперь привязан ежегодный налог, это может повлиять на размер ежегодных платежей собственника земли, но не на стоимость загородных проектов на первичном и вторичном рынках.