Кто достоин дом построить?

Как компании и частные застройщики находят «свое» архитектурное бюро? Как формируется концепция конкретного объекта и требования к ее реализации?

Своим опытом в данной сфере поделились специалисты видных компаний, работающих на рынке загородной недвижимости.
 

Владимир Щекин, генеральный директор компании Altimus Development

«У хорошего архитектора жилые дома естественно «растут» на земле, становятся частью первозданной природы»

«Мы очень строго и качественно выбираем партнеров, уделяя этому много времени. А затем выстраиваем партнерские взаимоотношения с подрядчиками, занимаясь, в том числе и их продвижением на совместных акциях. Здесь возможен только вариант симбиоза.

Например, девелоперская компании Altimus сотрудничает с известным архитектором Алексеем Ивановым и его коллегами. В проекте загородного коттеджного поселка «Полуостров» архитекторам необходимо подчеркнуть красоту живой природы и предложить креативные решения, гармонично встраивающие инфраструктурные объекты в природную среду. При строительстве и эксплуатации поселка будут применяться современные архитектурные стандарты, в соответствии с которыми жилые дома и административные объекты абсолютно естественно «растут» на земле и становятся органичной частью первозданной природы.

Например, в процесс развития всего архитектурного и инфраструктурного облика поселка мы активно вовлекали жителей «Полуострова». И теперь проект поселка предусматривает неординарные архитектурные решения административных зон, где будут расположены магазины, аптека, химчистка, летняя веранда, кафе, ресторан, управляющая компания и организации, предоставляющие жителям сервисные услуги. А изюминкой «Полуострова» станет современная экоферма.

Что касается изготовления домов, то взаимодействие с подрядчиком начинается с проектных работ. Это тот инструмент, который позволяет избежать недоразумений. Первую встречу подрядчика и заказчика мы стараемся организовать на площадке. Они вместе смотрят участок, изучают местность, особенности ландшафта, обсуждают, где лучше расположить дом, как лучше его сориентировать с точки зрения сторон света, восхода-захода солнца, планируют, как будет устроен дренаж, как будет отводиться вода с участка, рассчитывают, будут ли подтопления, как высоко поднимается грунтовая вода. А уже после определения местоположения дома разрабатывается его индивидуальный проект. То есть идет поэтапная подробная разработка, начиная от земельных работ, проектных, и только потом – подрядных, что позволяет избежать негатива. Мы предусматриваем комплексный подход к организации рабочего процесса: с самого начала проекта заказчик работает одновременно и с архитектором, и со строителями, состыковывая все моменты реализации проекта дома.

Вот наглядная иллюстрация, подтверждающая мои слова. У нас в поселке «Полуостров» есть прибрежный земельный участок, владелец которого выбрал в качестве архитектора Тотана Кузынбаева. И далее встал вопрос о том, кто будет строить дом. На этапе проектирования мы порекомендовали воспользоваться услугами наших подрядчиков, так как они нами проверены в работе. И это было правильным решением, так как этот архитектор делает дома будущего, а не типовую застройку. Его проекты  - это всегда что-то очень личное и каждый раз что-то новое, под каждое его архитектурное решение строителям приходится разрабатывать заново конструктив и максимально мобилизовываться на стройплощадке. Строители подключились к работе над проектом вовремя, а когда на этапе проектирования строитель и архитектор оговаривают все возможности воплотить задуманное, конечный результат радует нашего клиента.

Например, в клубном поселке «Булгаков» при оформлении сделки каждому покупателю выдаем наш архитектурный концепт. И если не выбран наш проект дома, то просим, чтобы внешний архитектор использовал определенные стилевые элементы и цветовую гамму, органично встраивая клиентский индивидуальный проект в общую архитектурную концепцию поселка. Общая стоимость складывается из стоимости актива, земли, второе – это инфраструктура с центральными коммуникациями, обеспечивающая благоустройство жилья, организацию досуга и отдыха жителей. И третье – это стоимость строительства домов. Бюджет при покупке загородного участка с подрядом, то есть с построенным компанией домом, конечно же, всегда будет достаточно высоким, по сравнению со стоимостью приобретения земли без подряда». 

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:

 «Видеть проект, когда его нет даже на бумаге – способность редкая»

Каким бы ни планировался загородный поселок, он непременно должен органично списываться в окружение, ландшафт, историю конкретного места. Поэтому любая задумка архитекторов и проектировщиков начинается с выезда в поле, чтобы, как говорится, почувствовать место. У профессионалов своего дела уже на этом этапе в голове появляется картинка – будущая концепция проекта в деталях. Видеть проект, когда его нет даже на бумаге – способность редкая.

Очень важно на этапе выбора подрядчика-архитектора не ограничивать его фантазию результатами различных маркетинговых исследований. Их лучше проводить параллельно: аналитика поможет определить достаточно точные параметры поселка (число домовладений, площадь домов и участков), а архитектор определит идею, концепцию проекта, его «фишки». Сочетание творческого подхода, понимания рынка и желания создать конкурентоспособный продукт является необходимым и достаточным условием для успеха.

Выбирая подрядчика, девелопер может пойти двумя путями: организовать конкурс или обратиться к уже существующим партнерам по предыдущим проектам. Практика показывает, что оба варианта хороши, когда девелопер готов прислушиваться к советам профессионалов. В любом случае, для проекта лучше, когда его изначально принимает в работу компания или частный архитектор и ведет до конца.

Так произошло, например, с проектом ОАО «ОПИН» - коттеджным поселком «Пестово» на Дмитровском шоссе. Изначально был разработан проект планировки с учетом водного и лесного ландшафтов, а также архитектурной доминанты местности – Церкви Трех Святителей деревни Драчево, к которой примыкает поселок. У главного архитектора проекта стояла задача сохранить единство и преемственность архитектурного стиля, и в то же время уйти от однообразия, ведь в «Пестово» около 400 домовладений! Территория поселка была разделена на две зоны: дома в, так называемом «Южном квартале», расположенном на первой линии Пестовского водохранилища, отличаются по архитектуре от более современной части поселка. В «Пестово» были спроектированы и построены знаменитые дома-шале с двускатными крышами, ставшие визитной карточкой поселка. Наконец, началась работа по благоустройству заранее запроектированных общественных зон, собственных озер, набережной. Сегодня поселок, по мнению профессионального сообщества, является образцом стиля на рынке.

Несмотря на то, что объективно от продуманной архитектурной концепции поселка зависит его успешность и востребованность на рынке, есть и другие не менее важные факторы. Например, динамика и соблюдение сроков строительства. Так, в Московской области можно найти десятки проектов коттеджных поселков высокого уровня с продуманной архитектурной концепцией, домами в едином стиле и т.п., но не пользующихся особенным спросом. Правило действует и в обратную сторону: есть масса примеров тому, что поселки с разномастными домами приходятся по душе очень многим покупателям. Дело в том, что на загородном рынке процесс принятия решения обычно прямо пропорционален бюджету покупки. Клиент может впервые приехать в поселок осенью, за зиму определиться и весной приехать снова. И если он не увидит ожидаемой динамики на стройке, можно с уверенностью сказать, что он уйдет к более проворным конкурентам, хотя и концепция поселка, и архитектура домов может быть совсем иной. Другой важный аспект – адекватная стоимость. Наконец, такие, казалось бы, субъективные и околопрофессиональные вещи, как личный эмоциональный вклад продавцов, застройщика, архитектора и ландшафтного дизайнера тоже занимают не последнее место в рейтинге факторов, определяющих успешность проекта. Если участники, как говорится, «болеют» проектом, а в идеале – планируют там жить, то поселок просто обречен на успех».

Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»:

«При выборе архитектурного бюро часто срабатывает сарафанное радио»

«При выборе архитектурного бюро девелоперы руководствуются двумя основными принципами – опыт работы подрядчика на рынке и цена его работы.

Конечно, девелоперы знакомятся с портфолио, но, поскольку рынок довольно узкий и все друг друга знают, то при выборе архитектурного бюро часто срабатывает сарафанное радио. Рекомендации не могут отменить даже такие законы рынка, как ценовая конкуренция. Если архитектурное бюро демпингует — это не привлекает к нему серьезных девелоперов, а, напротив, настораживает их. Хороший, качественный, жизнеспособный проект стоит денег. Нередко российские строительные компании обращаются к зарубежным специалистам, привлекают иностранных звезд архитектуры именно с целью сделать проект «С именем», а всю техническую работу и сам проект выполняют российские коллеги, которые являются как бы посредником между мировой звездой и девелопером. Российским архитекторам легче реализовать проект в технической части, они знают все изменения и тонкости, многие бюро имеют свой административный ресурс.

Безусловно, общая архитектурная, дизайнерская концепция поселка влияет на интерес со стороны покупателей, и на стоимость домовладения — дом, построенный по типовому проекту, не может стоить столько же, сколько творение архитектора с именем, пусть даже известным только в нашей стране. В последние годы наблюдается позитивная для рынка тенденция — некоторые российские девелоперы хотят не просто максимально быстро получить прибыль от проекта, но и оставить после себя некое культурное наследие; архитектурную историю, которой будут любоваться потомки. Например, проект «Химки Групп» дизайнерский поселок FORTOPS.RU (24 км Калужского шоссе), где впервые в Подмосковье будет реализована идея эксплуатируемых крыш, а дома будут максимально вписаны в природный ландшафт и максимально открыты окружающему пространству благодаря панорамному остеклению и большому колличеству террас, веранд балконов. Это не совсем подмосковная, в большей мере европейская тенденция».

Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

«Концепция оказывает минимальное влияние на успешность поселка»

«Принцип выбора подрядчика в основном зависит от класса того или иного поселка. Если говорить об элитном классе, то, в первую очередь, выбирается застройщик с хорошей историей, так как большое внимание уделяется качеству строительства. Основополагающим критерием является надежность, а потом уже идет стоимость, когда в последствии, среди проверенных подрядчиков выбирается тот, кто больше всего подходит по ценовому критерию. В сегменте эконом и бизнес, главным фактором остается цена.

Требования при проектировании домов для строительства формируются исходя из технического задания на проект дома. В нем указывается: архитектурный стиль, желаемые площади, количество окон, комнат, с/у, материал фасада, крыши и непосредственно дома. Материал выбирается в зависимости от класса.

В основном, на успешность проекта влияет его стоимость. Цена продукта составляет 80% успеха. Инженерная и социальная инфраструктура составляет еще 10%. Следовательно, сама концепция оказывает минимальное влияние на успешность поселка. Обычно застройщик может сделать интересную концепцию поселка, преследуя желание выделиться из общей массы. Хорошо продавались домовладения в таких поселках как Дубровка и Княжье Озеро. Это связано с наличием обширной социальной инфраструктуры в районе лесной группы». 

Юхан Нюквист, генеральный директор фирмы «Kahrs RUS

 «Цена материалов всегда возвращается в прибыли и репутации компании»

«Определенно, каждый человек хочет купить дом "с историей", красивой упаковкой и грамотной концепцией продвижения. Тем более, что сейчас достаточно много предложений на рынке и клиент всегда выбирает только то, что ему грамотно преподнесут, упакуют и продадут. Нужна "изюминка", и, безусловно, качество. Это премиальный сегмент, конечно.

Желательно чтобы уровень качества и дизайна внутренней отделки соответствовал уровню поселка. Некачественные материалы могут самым негативным образом сказаться на имидже и поселка, и проектировщика. Часто клиент может сам выбирать фирмы производителей отделочных материалов и в этом случае, на выбор он получает несколько фирм в различных ценовых категориях, уровнем качества и дизайна.

На международном рынке часто дизайнеры разрабатывают проекты «от и до» и закладывают определенные соответствующие уровню поселка материалы. Возможно, они будут не самыми дорогими, но обязательно качественными, для того чтобы избежать проблем во время укладки или установки. Считается, что цена материалов потом возвращается в прибыли и отличных отзывах покупателей. На российском рынке, конечно, ситуация иная, часто выбирается материал, который выглядит очень дорого, но не всегда удовлетворяет качественным характеристикам. И получается удручающая ситуация, когда люди покупают готовый дом с дизайнерским интерьером и иногда вынуждены полностью менять пол, двери и т.д.

Конечно, для самых требовательных клиентов, всегда есть вариант взять дом без отделки».