Коттеджные поселки Подмосковья - 2022. Итоги сезона

Несмотря на то, что до конца года еще почти месяц, время активного строительства и вывода новых проектов на рынке загородной недвижимости уже завершилось и можно подвести итоги этого, во многом непростого, сезона.

Тренд на подорожание загородного жилья в условиях повышенного спроса, который сформировался в период пандемийных ограничений, сохранился в текущем году в полной мере, несмотря на февральские события и последовавшее за этим проседание рынка. Свое влияние оказало и позднее начало сезона — из-за аномально холодной весны он стартовал только в мае, когда рынок в значительной степени успел отыграть негативные факторы.

Так, к настоящему времени аналитики приводят следующие цифры:

• Участки без подряда подорожали в годовом исчислении на 19%, рост за 3 квартал составил 17% и средняя цена достигла уровня 4.8 млн рублей за участок.
• Готовые коттеджи подорожали за прошедщий год на 28% (на 16% за 3 квартал), средняя цена домовладения составила 30.7 млн рублей.
• Дома сблокированной застройки (таунхаусы, дуплексы, квадрохаусы и пр.) подорожали за год на 8%, приобрести такой вариант недвижимости сейчас можно в среднем за 33.8 млн. рублей.

Несомненно, основным драйвером загородного рынка-2022 стала льготная ипотека на ИЖС — сейчас субсидированная ставка начинается от 6.3% годовых. Максимальная сумма составляет 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, МО и ЛО и 6 млн рублей — для остальных регионов, что вполне укладывается в средний бюджет загородного строительства. Так, если по данным прошлого года, доля ипотеки в коттеджных поселках колебалась от 20% до 30% (в зависимости от класса проекта), то к настоящему времени она в среднем превысила 80% от общего числа сделок. Вполне удобно потребителям и то, что кредит разделен на транши, которые предоставляются по готовности того или иного этапа работ, а значит ипотечные выплаты несколько снижаются.

Кроме того, с начала октября текущего года запущена льготная ипотека на ИЖС на приобретение готовых домокомплектов — их производители активно аккредитуются сейчас крупными финансовыми организациями - в первую очередь, банком «ДОМ. РФ». В этом случае, вся сумма кредита предоставляется единовременно.

Основной проблемой, как и годом ранее, эксперты называют явный недостаток качественного предложения, при том, что формально отмечается некоторый рост рынка загородной недвижимости. Так, в данный момент на «первичке» представлено 605 поселков эконом-, комфорт -, бизнес- и элит-класса (+2% к уровню прошлого года), в которых реализуется 38800 лотов (+15% по сравнению с 2021 годом).

При этом, подавляющая часть — 88% от общего предложения - приходится на участки без подряда (+20% к аналогичному периоду прошлого года), 9% - на индивидуальные коттеджи (-4% к уровню прошлого года) и 3% - на сблокированную застройку (практически без изменений по сравнению с 2021 годом). И если в поселках с участками без подряда в месяц, в среднем, проходит как минимум по три сделки, то в поселках с готовыми домами — не более одной.

КП Маслово Форест Клаб на Николиной горе

Подобная ситуация объясняется довольно просто — участки без подряда укладываются в бюджет, в том числе — ипотечный, а вот готовых коттеджей, соответствующих самому популярному запросу - в пределах 6 млн. рублей, с небольшим участком, в хорошей транспортной доступности, на рынке практически нет. Абсолютное большинство из вышедших в этом году на рынок поселков с готовыми домами - всего это 27 проектов, относится в бизнес- или элит-классу.

Пока никаких предпосылок к изменению сложившейся данности нет, несмотря на то, что интерес к загородному строительству стали активнее проявлять крупные девелоперские компании. Так, «Галс Девлопмент» в начале лета объявила об открытии продаж к КП «Маслово Форест Клаб» на 120 домовладений в Одинцовском районе, ФСК «Family» анонсировала строительство поселка на 130 домов в Красногорском районе, а компания «Инград» недавно начала продажи в поселке «Inhaus Шолохово» в г.о Мытищи. Однако, все эти проекты также заявлены в сегменте бизнес-класса и цены в них начинаются от 19 млн. рублей. Небольшие же компании-застройщики, реализующие «точечные» проекты эконом- и комфорт-класса с готовыми домами, значимого влияния на рынок оказать не могут.

КП Inhaus Шолохово

Что же, по мнению аналитиков, ожидает рынок загородной недвижимости в 2023 году.

Во-первых, значительный рост «самостоятельных» строек — за это говорит и популярность ипотеки на ИЖС, и то, что о прекращении льготных «загородных» программ речи не идет, и невысокая активность девелоперов по выводу новых поселков с готовыми домами в востребованной ценовой категории.

Во-вторых, дальнейший, хоть и не столь резкий, рост спроса на загородное жилье и, как следствие — отсутствие тенденции к снижению цен. За два пандемийных года преимущества загородной жизни оценили многие, и количество желающих приобрести собственный дом будет только возрастать. Даже если предположить массовый выход новых проектов, достаточно длительные сроки строительства не позволят ценам на «загородку» резко упасть.