Коттеджные поселки Подмосковья-2023. Итоги и прогнозы

На рынке загородной недвижимости Московской области подводятся итоги 2023 года и делаются прогнозы на год наступивший.

Так, в самом начале прошлого года наблюдалось традиционное сезонное снижение активности покупателей, которое полностью сошло на нет уже к началу второго квартала. Параллельно росла и активность застройщиков.

Продолжалось это до того момента, когда ЦБ начал повышение ключевых ставок, т.е до второго полугодия. Банки начали пересматривать условия уже выданных и новых кредитов в сторону увеличения не только самой ставки, но и первоначального взноса. Соответственно, до конца года наблюдалось постепенное замедление рынка.

В целом же, 2023 год для Подмосковной "загородки" можно назвать весьма неплохим.

• Оправдался прогноз, согласно которому на рынок начнут выходить крупные девелоперы, которые ранее специализировались на квартирном строительстве. Так, ГК "Самолет" приступила к первой очереди строительства кластера ИЖС "Дмитров дом" на севере МО. Причем, готовность её намечена уже на весну текущего года. Кластер будет отличаться от классического коттеджного поселка не только размерами территории – более 100 гектар, но и полноценной инфраструктурой – социальной, торговой и досуговой. В её строительстве девелопером накоплен солидной опыт. Также в качестве примера ИЖС от знакового девелопера можно привести проект "Сабурово Клаб" от ГК ФСК в г.о. Красногорск.
• Наибольшим спросом пользовались земельные участки с подрядом или без него. Они и показали наибольший рост цен – на 20% в годичном исчислении. Так что, "средняя" сотка в МО сейчас стоит 340000 рублей.
• В сегменте готовых коттеджей спрос сместился в сторону домов небольшой и средней площади, одно- или двухэтажных. Приветствуется "экологический" стиль, панорамное остекление и простые формы.
• Набирает темпы ипотека ИЖС. Так, если в 2022 году кредиты на честные дома занимали 2% ипотечного рынка, то в 2023 – уже более 10% и тренд этот, скорее всего сохранится.
• Наконец, на рынке загородной "вторички" весь год сохранялось затишье – средняя цена готового дома с участком выросла минимально, с 29 до 30 млн рублей.

Что касается прогнозов на наступивший, 2024 год, то здесь можно выделить несколько основных моментов.

• Ожидается дальнейший рост цен, который начнется перед стартом строительного сезона, то есть в марте, и составит, по различным оценкам от 10 до 20% к уровню 2023 года. Как и обычно, значительной составляющей данного роста станет подорожание строительных материалов и подрядных работ, но в текущем году прибавляется еще один немаловажный фактор. Это введение эскроу-счетов, которые стали обязательными для строительных компаний. С одной стороны, с рынка уйдут ненадежные застройщики- "однодневки", но и работа остальных станет дороже. Строительство придется вести на заемные средства и выплачивать проценты по кредитам.
• В тоже время, несмотря на прогнозируемое подорожание, аналитики полагают,что сегмент ИЖС продолжит развиваться. В данный момент нет четкого понимания, что будет со льготными ипотечными программами на квартирные новостройки после 1 июля текущего года. В тоже время, программы ИЖС продолжат свою работу. В таких условиях велика вероятность того, что многие предпочтут отдельный дом с участком резко подорожавшей из-за повышения кредитных ставок, городской квартире. В первую очередь речь идет о домах ценового сегмента, укладывающегося в программы льготного кредитования – до 8 млн рублей.
• Продолжится тренд на "упрощение" архитектуры загородных домов. Один этаж, строгая геометрия, эксплуатируемые кровли, площадь 100-150 кв. метров – таков облик коттеджа ближайшего будущего. Минимум заборов – вместо них глухой фасад, приватное внутреннее придомовое пространство. И желательно – все услуги, от проекта до отделки в одной компании. Кроме того, в наступившем году ожидается утверждение стандарта ИЖС, что облегчит получение банковского финансирования для застройщиков.
• Ожидается старт строительства еще нескольких крупных кластеров ИЖС (по некоторым данным - шести) – в настоящее время сообщается о скорой выдаче разрешений на 1300 коттеджей общей площадью 155000 кв. метров в рамках таких проектов в МО.
• Что касается "вторички", то велика вероятность, что цены здесь не покажут сколь-нибудь значительного роста, более того - снизятся. Связано это в первую очередь с тем, что "вымывание" наиболее ликвидных лотов, произошедшее еще в период пандемии, замещается крайне медленно, а типичные представленные дома – либо не пользующиеся спросом объекты большой площади, требующие значительных средств на поддержание своего состояния и оплату коммунальных услуг, либо старотипные дачи, не пригодные для круглогодичного проживания. В такой ситуации продавцы будут вынуждены снижать цену, в противном случае выбор покупателей будет за объектами первичного рынка.