Дача — недвижимость настолько распространенная в нашей стране, что казалось бы, о ней известно всё и всем. Небольшой дом для летнего проживания или отдыха «выходного дня» на первый взгляд не требует столь же серьезного отношения, как капитальный коттедж, да и бесчисленные дачные поселки чаще всего давно заселены и живут своей устоявшейся жизнью.

 

В тоже время, ошибки при приобретении дачи могут превратить желанный беззаботный семейный отдых в настоящий кошмар, в том числе — юридический. DomZamkad.ru https://www.domzamkad.ru/ собрал все возможные риски, с которыми может столкнуться потенциальный покупатель дачного дома.

1. Перед планированием покупки твердо определитесь — проживание предполагается только в теплый период (обычно с середины апреля по середину октября) или же предусматривается возможность приезда и зимой. Например, на выходные. Во втором случае необходимо утепление совершенно другого уровня, отопление и как минимум, зимний водопровод — переносным обогревателем обойтись не получится, даже если речь идет не о легком щитовом домике, а капитальном кирпичном или блочном строении.

Итак, первое впечатление создалось самое благоприятное. Вам понравился предлагаемый дом, все что к нему прилагается (теплицы, сад, вспомогательные постройки), само расположение, удобная дорога в приличном состоянии, ухоженный поселок с необходимым магазинчиком «шаговой доступности» и приятные (по отзывам) соседи. Самое время заняться юридической стороной сделки.

2. Минимальный набор необходимых документов (конечно, помимо паспорта) — это право собственности на дом и право собственности на земельный участок. Договор купли-продажи оформляется один, но в нем отдельно прописывается дом и земля. В идеале, продавец предъявляет потенциальному покупателю свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года и выписку из ЕГРН. Но даже в такой ситуации нелишним будет обратиться в МФЦ за свежей выпиской, поскольку за время, прошедшее с выдачи документа, мог поменяться собственник, дом - оказаться в залоге или под арестом — обстоятельства порой меняются достаточно быстро. Если же право собственности продавца было зарегистрировано до 1998 года и в ЕГРН сведения не вносились, необходимо либо отказаться от такой сделки, либо убедить продавца обратиться за государственной регистрацией ранее возникшего права. К вопросу о сделке можно будет вернуться только после внесения данной недвижимости в ЕГРН. И конечно же, стоит отказаться от сделки, если у продавца отсутствуют документы о праве собственности, а на руках имеется только «дачная книжка» - она подтверждает лишь членство в некоммерческом партнерстве.

3. Важный момент — постановка на кадастровый учет. Более половины дачных домов и участков в настоящее время оформлены по упрощенной процедуре в ходе так называемой «дачной амнистии» - без обязательного межевания. Проблемы с границами приобретаемого участка могут возникнуть, например, если вопросом межевания озаботится кто-то из соседей — может оказаться, что официальные границы соседского участка (или участков) значительно уменьшают вашу часть земли. Или давно построенная баня (сарай, теплица, детская площадка) далеко заходит к соседям. Не будет лишним вызвать кадастрового инженера, который на местности определит, соответствуют ли сведения об участке, содержащиеся в ЕГРН существующему в реальности положению дел. Такое определение избавит не только от потенциальных споров (или даже судов) с соседями, но и от возможных штрафов — по закону постройки, жилые и хозяйственные, должны находится на определенном расстоянии от границ земельного участка.

4. Уточните вид разрешенного использования земли — это тоже можно посмотреть в ЕГРН. Например, на землях сельхозназначения запрещается строить жилые дома и оформлять в них регистрацию.

5. Крайне неприятный сюрприз может преподнести дача, расположенная в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — , рядом с ЛЭП, газопроводом, охраняемыми лесными территориями, водоохранной зоной (всего в законодательстве выделено 28 видов ЗОУИТ). Может оказаться, что на собственной земле вы не сможете, к примеру, выкопать погреб, развести костер, построить дом по желаемому проекту — из-за ограничений по высотности или узаконить уже построенный. С одной стороны, ограничения, наложенные на участок, указаны в ЕГРН, с другой — не все ЗОУИТ внесены в Росреестр. Следует ознакомиться с соответствующим законодательством, чтобы приобретенная дача не стала своего рода «бомбой замедленного действия». Также перед покупкой стоит проверить по всем доступным источникам, не планируется ли поблизости дорожное или какое-либо другое крупное строительство с возможностью изъятия частных владений для нужд государства.

6. Источником возможных будущих неприятностей может быть не только приобретаемая недвижимость, но и сам продавец. Открытое на момент сделки дело о банкротстве (в том числе, физического лица) может в результате привести к потере дачного дома. К риску аннулирования сделки ведет и возбужденное исполнительное производство на крупную сумму. Проблемой могут стать и долги по самой даче — целевым членским взносам в Некоммерческое партнерство. По закону на нового собственника задолженность не переходит, но исключать «человеческий фактор» в виде попытки руководства СНТ получить причитающиеся товариществу деньги любой ценой, исключать не стоит.

7. Наконец, стоит упомянуть о редкой, но от этого не менее непрятной вероятности приобретения дачного дома с прописанными в нем людьми. Далеко не во всех дачных поселках есть возможность регистрации, но тем не менее подобные ситуации реальны. Регистрация осуществляется через домовую книгу — она находится на руках у собственника и при продаже дома переходит к покупателю. Если домовой книги не оказалось в наличии или про нее «забыли» - не выпускайте это из сферы повышенного внимания. Снятие с регистрации людей, находящихся, к примеру, в местах лишения свободы или психоневрологическом диспансере— это непростая и не быстрая процедура.

Теги:купить дачу в подмосковье, Законодательство


Оставить комментарий
Аноним