Загородная недвижимость Подмосковья. Итоги 2024 года и прогнозы
Прошедший год для подмосковной "загородки" выдался сложным и неоднозначным, как и для всего рынка недвижимости в целом.
Первое полугодие отметилось значительным ростом активности – её поддерживала доступность всех основных льготных ипотечных программ, включая льготную ипотеку на новостройки под 8% годовых, семейную ипотеку и более редкие варианты, такие как IT-ипотека.
Крупнейшие банки отмечали резкий рост кредитов на ИЖС. Так, в отчете "Сбера" за первое полугодие фигурирует информация о 20800 кредитах против 7200 в таком же периоде 2023 года. Банк ВТБ сообщал о пятикратном росте спроса на кредитование строительства частных домов.
Пик активности ипотечных заемщиков пришелся на июнь – последний месяц перед отменой льготной ипотеки на новостройки и пересмотром условия других популярных программ.
Во втором полугодии 2024 года отмечалось охлаждение рынка загородной недвижимости, в итоге годовой рост составил 16% по сравнению с 2023 годом. Конечно, по сравнению с четырехкратным ростом кредитования ИЖС в 2023 году, эта цифра оказалась весьма скромной. Всего же в 2024 году в РФ было выдано кредитов на ИЖС более, чем на 625 млрд рублей.
Московская область традиционно оказалась далеко впереди остальных регионов, опережая ближайшего "соперника" по объемам загородного строительства – Краснодарский край, почти вдвое.
Порядка 75% подмосковной "загородки" приходится на эконом-класс, еще 18% – на поселки комфорт-класса. Высокобюджетное предложение занимает всего около 7% рынка.
Если же смотреть форматы предлагаемой недвижимости, то во всех ценовых сегментах наибольшая доля (в среднем 85%) занимают земельные участки без обязательного подряда – от 59% в элитном сегменте до практически 100 – в "экономе". На долю готовых домов и участков с обязательным подрядом в среднем приходится 15% (в высокобюджетных сегментах – до 26%) от общего объема предложения. В конце рейтинга традиционно сблокированные дома – дуплексы и таунхаусы – от 1% в комфорт классе до 15% – в предложениях элитного жилья. Такое распределение предложения держится уже много лет, являясь устойчивым трендом и в наступившем году здесь вряд ли произойдут сколько-нибудь значимые изменения.
В 2024 году продолжилась и тенденция роста цен на загородную недвижимость. Так, по оценке аналитиков, за последние три года средняя стоимость загородных домов в МО выросла в полтора раза, составив в декабре прошедшего года 14.8 млн. рублей.
Что касается загородной "вторички", то и здесь сохраняются многолетние тенденции. Из 140000 лотов, предлагаемых в конце 2024 года "от владельца" более 2/3 приходится на дачи, и еще почти треть – участки без подряда. Готовые коттеджи, индивидуальные и сблокированные занимают минимальную долю рынка. Как и 2023 году, большая часть из них – низколиквидные лоты, физически или морально устаревшие дома, а также варианты с завышенной ценой. Замещение вымытых годами активного спроса ликвидных коттеджей идет крайне медленно.
Прогнозы на наступивший год делаются весьма осторожно – все будет зависеть от платежеспособного спроса, но вероятнее всего, охлаждение рынка "загородки" после пятилетнего роста продолжится, поскольку ипотечные ставки в течение всего 2025 года обещают оставаться заградительными.
Вместе с тем, в ряде объектов (в первую очередь это касается предложения готовых коттеджей и участков с подрядом) вероятен заметный рост цен. Это связано в первую очередь, с увеличением стоимости строительства – данный показатель оценивается аналитиками на уровне 15-20% в годичном исчислении. В качестве причин называют сезонный рост цен на строительные материалы, ожидаемый рост цен на землю и изменение в системе налогообложения. Так, для компаний, которые считались малым бизнесом и были на так называемой "упрощенке" ставка налога выросла с 6% до 11%.
Также ожидания рынка загородной недвижимости связаны с обязательным введением эскроу-счетов при строительстве по договорам подряда – это произойдет 1 марта 2025 года.
По новым условиям, льготная семейная ипотека на ИЖС возможна, если строительство ведется по ФЗ-214 или при оформлении договора подряда с открытием эскроу-счета. Доступность выгодной ипотечной программы скорее всего, приведет к росту спроса на строительство загородных домов и следовательно, к повышению цен.
