Ипотека ИЖС — настоящее и будущее
Прошлый экстримальный год с его длительным карантином резко подстегнул интерес к качественному загородному жилью - выяснилось, что удаленно работать можно откуда угодно, а "самоизолироваться" гораздо удобнее в просторном и благоустроенном доме с возможностью прогулок хотя бы по участку, чем в городской квартире.
Результатом стал возросший более, чем на 30% спрос на "загородку" и резкое вымывание наиболее ликвидных лотов - готовых или почти готовых домов эконом-, комфорт- и бизнес-класса в заселенных поселках. Стало понятным и то, что быстро возникший дефицит предложения девелоперам быстро погасить не удастся - за год на рынок вышло очень мало проектов, отвечающих требованиям современного покупателя, и что тренд на высокий спрос загородного жилья скорее всего сохранится надолго. По данным аналитиков, порядка 60% горожан не прочь стать владельцами загородного дома для сезонного или постоянного проживания.
Более половины лотов - участки без подряда, причем предложение здесь самое разное - от "дальних дач", где проведено межевание, протянута линия электричества по краю будущего поселка и установлен шлагбаум на въезде до участков с центральными коммуникациями и доступом к обеспечивающей вполне комфортное проживание инфраструктуре - например в качестве новой очереди уже заселенного популярного поселка.
В этом году на ситуацией на рынке ИЖС всерьез занялось правительство, назвав его возможной точкой роста всего жилищного строительства в целом.
Нередко в рекламе можно видеть фразу "дом по цене квартиры" - и она действительно близка к истине. Только вот более 2/3 сделок по покупке городского жилья в настоящее время совершаются с привлечением средств ипотечного кредита. Ипотечные ставки в последние годы только снижались, а программы с господдержкой, где кредит можно взять от 1% годовых и вовсе делают приобретение квартиры доступным огромному количеству людей из самых разных по достатку слоев населения.
На загородном рынке далеко все не так хорошо, хотя спрос на ипотечное кредитование растет даже в элитном сегменте. Минимальная ставка - 9.6% годовых, причем её можно назвать редкостью, как правило, меньше, чем под 11% кредит взять сложно. Плюс к этому - весомый пакет документов, включая смету, далеко не гарантированное одобрение кредита... словом все гораздо дольше, дороже и сложнее, чем в случае с городской квартирой. Не так давно, Минстрой оценивал долю ипотечного кредитования ИЖС всего в 1% от общего объема.
Наконец, в конце апреля началась реализация целого комплекса мер, разработанных правительством для поддержки загородного строительства. Во-первых, семейная льготная ипотека (от 6%) официально распространилась на строительство частного дома. Условие - рождение как минимум второго ребенка в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года. Все работы при этом должны быть официальными - оформляется договор со строительной компанией или частным подрядчиком.
Невелик и первоначальный взнос - от 15% стоимости приобретаемого участка и будущего дома. Или, если участок в собственности уже имеется - от стоимости дома. Сумма кредита вполне достаточна - до 6 миллионов для регионов и до 12 - для Москвы, МО, Санкт-Петербурга и ЛО.
Вторым фактором, должным стимулировать развитие ИЖС обещает стать значительное упрощение оформления как самого ипотечного кредита, в том числе минимизация пакета необходимых документов, так и быстрое межевание и регистрация земельных участков - сейчас этот процесс может занять немало времени.
Наконец, третий вероятный драйвер ИЖС - обещанная не так давно Газпромом бесплатная газификация небольших домовладений. Здесь пока ничего нет, кроме озвученных намерений, но уже известно, что воспользоваться программой бесплатного подведения газа к участку смогут владельцы домов площадью менее 300 кв. метров, располагающихся не далее 200 метров от магистрального газопровода. Потребление газа для такого домовладение не должно превышать 7 кубометров/час. В принципе, под данные критерии подходит немалое количество объектов, так что в случае внедрения этой программы, заявок у операторов Газпрома будет предостаточно.
Для исключения "долгостроев" и "недостроев" в частном секторе предполагается использовать те же механизмы, которые уже работают на квартирном рынке - эскроу-счета, на которых блокируются деньги клиента до окончания строительства дома. Говорят и о возможной аккредитации подрядчиков, и о создании специальной аудиторской службы для получения исчерпывающей информации как о застройщике, так и об объекте строительства. Кроме того, планируется привлекать страховые компании для исключения риска невозврата самого кредита.
За месяц, прошедший с момента опубликования планируемых мер поддержки ИЖС, уже кое-что начало делаться. Во-первых, Сбербанк расширил программу семейной ипотеки на частные дома - минимальная ставка составляет 5.3%, максимальный срок кредитования - 30 лет. При этом, из пакета документов убрана смета - размер кредита будет определен на основании заявление будущего заемщика. Выдаваться средства будут траншами, в несколько этапов - по мере проведения строительных работ, подтверждать платежными документами использование предыдущего транша не придется.
Банк ВБТ также запускает ипотечную программу, причем включающую различные сегменты загородного рынка - заемщик может приобрести участок под строительство дома, купить готовый дом "под ключ" или же построить своими силами или с привлечением подрядчика, дом в коттеджном поселке или населенном пункте. В полном объеме программа обещает заработать до конца текущего года.
Крупнейшие банки оценивают меры по поддержке ИЖС, как весьма перспективные, учитывая растущий спрос в этом секторе рынка недвижимости. Так, Сбербанк заявляет о более, чем 13000 заявок на загородную ипотеку только за первый квартал. К настоящему времени им выдано ипотечных кредитов на сумму около 1.9 млрд рублей, что вдвое больше показателей аналогичного периода прошлого года, а банк "Дом РФ" заявляет о планах на 2 млрд рублей ипотечных кредитов до конца года.
