Элитная загородная недвижимость в 2017 году

Если десять лет назад СМИ будоражили воображение обывателей рассказами о безумных миллионах долларов, в которые оценивается сотка земли на Рублевке, то теперь рисуют апокалиптические картины пустующих поселков.

Редакция портала DOMzaMKAD.ru выясняет реальную ценовую картину конца 2016 г.

Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» описывает сложившуюся ситуацию на рынке элитной загородной недвижимости очень жестко: «Надо понимать, что объем премиальной недвижимости, выставленной в настоящее время на продажу огромен по меркам элитного загородного рынка. Только на Рублевке сейчас продается не менее 1100-1200 домов. Этот бум – следствие цепной реакции, когда вначале одни владельцы выставили свои дома на продажу, потом другие, а третьим не оставалось иного, как тоже продать.

Причин сложившейся ситуации несколько, среди них: падение доходов представителей бизнеса и власти (основных покупателей элитной недвижимости), увеличение миграционных потоков, ухудшение транспортной доступности. Но не менее важным является исчезновение фактора «соседства», который в элитном сегменте – основополагающий.

Важно отметить, что элитный загородный объект – это не только дорогой качественный дом, в котором приятно проводить время, но еще и окружение. Другими словами, фактор соседства всегда влиял на стоимость в элитном сегменте, а теперь этот ценообразующий фактор «сдулся». И продавец особняка в элитном коттеджном поселке в качестве причины продажи дома и переезда в Москву обозначил «неудовлетворенность» проживанием.

При этом он уточнил, что его устраивает все (и дом, и сам поселок), за исключением того, что в поселке из 50 домов живут не более 2-3 семей. И жене просто страшно находиться в таком безлюдном месте, а детям не с кем общаться.

Качество жизни, безусловно, на Рублевке выше. Но там «никто не живет». Соответственно, ушел этот фактор соседства. Как результат, это привело к значительному снижению стоимости рублевской недвижимости. Это же относится и к Новорижскому шоссе. Все говорит о том, что те вложения в рублевскую недвижимость, которые были сделаны раньше, на сегодняшний день не окупаются».

При этом, по данным агентства недвижимости Savills, на первичном высокобюджетном загородном рынке за минувший летний сезон было заключено 56 сделок. Понятно, далеко не весь спрос реализуется на первичном рынке, но соотношение между спросом и предложением данные цифры иллюстрируют хорошо. Порядка 2% домов находят своих покупателей.

При этом и брокеры, и девелоперы отмечают относительно усиление покупательской активности и рост средней цены сделки. Например, данным Villagio Estate, если во II квартале 2106 г. половина продаж приходилась на дома до 50 млн рублей, то в третьем квартале больше половины делают покупку в бюджете от 50 до 100 млн рублей. Отчасти это связано с нарастанием дефицита предложения: с 2013 года количество коттеджей в семействе «Вилладжио» на первичном рынке уменьшилось в 2,2 раза.

Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank уверяет, что именно на сделки с объектами Villagio Estate сегодня приходится больше половина рынка.

При этом, по его данным, почти не стало сделок от $10 млн, но сделки в бюджетах $1-2 млн идут активно. «У покупателей возникло впечатление, что рынок плох и продавцы будут согласны «на все». На самом деле ситуация не столь тяжела, сделки проходят, хоть и в несколько меньшем объеме, чем год назад. На вторичном элитном загородном рынке объем предложения большой, но значительная его часть – неликвид, морально и физически устаревшие дома, спрос на которые отсутствует. А вот качественных современных домов с отделкой «под ключ» катастрофически не хватает.

Например, не так давно был продан дом на Новой Риге в одном из элитных поселков за $3,1, а построен он был за $1,6 млн. Правда, собственники таких коттеджей понимают их ценность и нередко выставляют завышенные цены, в результате продажа затягивается.

На первичном рынке ситуация иная. Застройщики сориентировались еще в прошлом году, перевели цены в рубли, готовы обсуждать дисконты, поэтому и земля, и дома находят своих покупателей». Кстати, средняя цена элитного коттеджа, по данным «Вилладжио», составляет 152 млн рублей.

Несколько другие цифры приводит директор департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Сергей Колосницын. По его данным наиболее активные, с точки зрения продаж, ценовые сегменты –в интервале 120-250 млн р. – только они показывают положительную динамику в течение последних 3 лет.

Разнятся данные и относительно динамики продаж. Например, по данным Villagio Estate динамика продаж в 3-м квартале 2016 г. оказалась на 19% выше по сравнению с 3-м кварталом 2015 г. А в PENNY LANE REALTY по итогам трех кварталов 2016 года, констатируется уменьшение объема сделок в сравнении с тремя кварталам прошлых лет 2014 – 14%; 2015 – 8%; 2016 – 20%. По данным Savills количество сделок в элитном сегменте выросло в 2016 г. на 4 %

Большинство экспертов обходит стороной вопрос урбанизации Подмосковья и влиянии этого процесса на рынок элитной недвижимости. О том, как возведение многоэтажных комплексом может снизить привлекательность коттеджных поселком портал ДОМзаМКАД.ру рассказывал год назад.

Но Сергей Колосницын уверен, что элитным коттеджам ничто не угрожает. «Основные элитные локации расположены на Рублево-Успенском шоссе (где массовой застройки нет, и по ряду причин не предвидится), на Новорижском шоссе пока тоже нет застройщиков массового сегмента (даже проект Мортона теперь еще под большим вопросом, чем раньше).

Развитие территорий Новой Москвы только на руку нашим покупателям – элитные проекты сосредоточены вдали от многоэтажек, при этом, жители получают дополнительную инфраструктуру. В относительной безопасности Дмитровское шоссе, где сосредоточены курорты…

По другим шоссе, ситуация складывается по-разному, в зависимости от расположения конкретного поселка. В целом, угроза есть и некоторые из них действительно теряют свою привлекательность в связи с массовой застройкой».

Что касается прогнозов – то Сергей Колосницын предполагает, что во второй половине 2017 г. на рынок выйдут новые элитные проекты, правда, в «камерном» формате – т.к. покупательская аудитория данной недвижимости существенно сузилась.

Изменения на рынке загородной элитной недвижимости Москвы в 2014, 2015, 2016 гг. по сравнению с 2013 г., данные PENNY LANE REALTY

Рынок первичной элитной загородной недвижимости Москвы в 2015 и 2015 гг., данные Savills