Как защитить загородный образ жизни
В загородной недвижимости традиционно выделяют коттеджи для постоянного проживания и дальние дачи. Парадоксальная ситуация: сегодня наблюдаются все предпосылки того, что рынок коттеджных поселков свернется, не достигнув пика насыщения.
Многоэтажки наступают
Что привлекает тех, кто из городской квартиры переезжает в загородный коттедж, пусть даже в первом поясе от МКАД? Очарование загородной жизни. Возможность выйти с утра в собственный сад, близость к лесу, чистый воздух…
Но магия загородной жизни пропадает, когда рядом с коттеджем вырастает многоэтажный жилой комплекс. Не зря же эксперты отмечают, что строительство ЖК «Гусарская баллада» снизило ликвидность коттеджей в «Грибово» почти вдвое.
Можно ли как-нибудь защитить приватность загородного образа жизни? Эту проблему поднимали на XIII Круглом столе Главных редакторов, прошедшем 26 февраля. Директор агентства недвижимости Point Estate Тимур Сайфутдинов считает, что тишина и покой в пределах бетонного кольца уже невозможны. За ними надо ехать за пределы Московской области. Например, на озеро Селигер, благо реконструированное Новорижское шоссе позволяет добраться туда часа за четыре.
Петр Кирилловский, коммерческий директор ГК «Грас» вообще заявляет, что сегодняшний общемировой тренд – это отказ от частных домов в пользу квартир в малоэтажных комплексах. Причина несколько неожиданная: оказывается, квартира – это более экологично, чем дом. Индивидуальный дом потребляет слишком много ресурсов на поддержание собственной жизнедеятельности. Поэтому-то в США сейчас наблюдается всплеск интереса к малоэтажке.
Что же, если посмотреть на развитие загородного сегмента под таким углом, то многие тенденции становятся понятны. Ведь сегодня все больше загородных проектов включают наряду с коттеджами еще и таунхаусы, и многоквартирные дома.
Тренд наблюдается вот всех ценовых сегментах. Например, девелоперская группа «Опин» строит ЖК «Парк Рублево» на самом, казалось бы, «коттеджном» направлении – Рублево-Успенском шоссе.
Юлия Грошева, руководитель департамента загородной недвижимости Kalinka Group рассказала о старте закрытых продаж в новом проекте в Барвихе. Да, загород. Но – квартиры, причем, отвечающие всем требованиям элитного рынка. Четырехэтажный комплекс строится по проекту архитектора Юрия Григоряна, на этаже по две квартиры, спроектировано панорамное остекление, камины и т.д.
Более того, по словам Юлии Грошевой, Kalinka Group рекомендует включать малоэтажные многоквартирные дома в другие загородные проекты элитного уровня: таким образом можно гибко отреагировать на изменение покупательского спроса.
Ненаселенное Подмосковье
Есть еще одна причина для того, чтобы ближайшее Подмосковье застраивалось именно жилыми комплексами, а не коттеджами.
«Посмотрите на google-карту ночной Москвы и любого крупного города в США, - говорит Петр Кирилловский. – Вы увидите, что плотность застройки и дорожной сети в США выше. Это не только потому, что у них больше денег. Мы переживаем за судьбу стародачной застройки, но жизнеспособность любой территории зависит от количества жителей. Сейчас в Подмосковье плотность населения недостаточная, чтобы обеспечить комфортное проживание в коттеджных поселках по сравнению с Москвой. Поэтому уплотнение неизбежно».
Сенсационное заявление, если учесть, что многие урбанисты называют перенаселение ближайшего Подмосковья одной из серьезных проблем развития московского региона.
Но все дело в том, как именно должно застраиваться и заселяться Подмосковье. Будут ли это огромные многоквартирные башни или дружественная застройка в 3-5 этажей. К сожалению, юридических оснований для ограничения застройщиков.
«Вы знаете, сколько лет утверждается генплан Московской области? – задает риторический вопрос Тимур Сайфутдинов. – А нет утвержденного генплана, значит, нет ограничений на конкретный участок. Есть закон области по изменению вида разрешенного использования земель. Заплатите разницу в кадастре и живите счастливо».
Поэтому у нас загородный рынок пока развивается «по понятиям». Илья Менжунов директор департамента загородной недвижимости «Метриум Групп» уверяет, что все дело в том, чей авторитет оказывается выше. «В борьбе между жителями частных владений и владельцами земельных участков, желающими возвести массовое жилье, выиграет всегда тот, чей политический вес больше».
Что будет происходить с ценами на элитные коттеджи?
Здесь эксперты единодушны: мы находится на сломе рынка и предсказать, что будет хотя бы летом 2015 г. практически невозможно.
Хотя некоторые тенденции обозначаются уже сегодня. Прежде всего, это переход на рублевый ценник даже в элитном сегменте, где цены традиционно номинировались в долларах. Те, кто еще оставляет долларовые цены, как правило, делает это для ориентира. Тут же рядом указывает рублевый курс, из которого виден размер долларовой скидки (например, в поселках «Довиль» и «Трувиль» цены на отдельные домовладения зафиксированы по курсу 1$= 35 руб. )
Все ликвидные предложения (там, где оставлена рублевая цена лета 2014 г.) очень быстро уходят с рынка.
По данным компании «Метриум», в 2014 г. в экспозиции находилось около 4 тыс. элитных домовладений, продано около 12%.
Если говорить о цене предложения, то рост составил 56% в рублях, а если говорить цене продаж, то можно зафиксировать падение в 30%. Количество сделок (по сравнению с 2013 г.) упало на 13% - данные Kalinka Group.
Влияние ценовой неопределенности на рынок довольно сильно. Например, загородная ипотека да еще в элитном секторе была и раньше развита не очень сильно. Но теперь она полностью «встала». Одна из главных причин – невозможность адекватно оценить стоимость залога.
Конечно, застройщики будут активно развивать рассрочку. Правда, Юлия Грошева отметила, что рассрочка больше, чем на полгода, несет для застройщика повышенные риски и вообще должна вызывать подозрения у покупателя..
Валентин Зуев, руководитель группы по работе с партнерами компании Villagio Estate приводит такую статистику вывода на рынок новых элитных поселков. В 2009 году -10 элитных поселков, в 2010 – 12, в 2011 – 16, в 2012 – всего три, в 2013 – только один, в 2014 – тоже один. Динамика наглядная, – убежден эксперт. Снижение количества новых проектов не связано с экономической ситуацией! Это – проявление совсем других тенденций. Кризис просто ускорил намечающиеся события.
Кстати, по мнению Валентина Зуева, в ближайшие два-три года будут вымыты все первичных предложения в премиальных поселках на Новой Риге. А новых уже не появится. Спрос сместиться в сторону «вторички». Поэтому рост цен на недвижимость обязательно будет – хотя бы в размере инфляции.
Автор: Насонова Алла
