Деление земель на категории возможно будет отменено
Минэкономразвития работает над реформой земельного законодательства и с 2016 года предлагает отменить деление земель на категории по целевому назначению.
На данный момент существует 7 категории земель:
- населенные пункты
- промышленного назначении
- сельскохозяйственного назначения
- особо охраняемых территорий и объектов
- лесного фонда
- водного фонда
- земли запаса
Главная цель законопроекта — снижение барьеров для застройки.
Редакторы портала DomZaMkad узнали у специалистов рынка недвижимости:
- Облегчит ли эта мера освоение новых территорий для строительства
- Как конкретно может повлиять на застройку передача полномочий по определению статуса земель местным властям
На вопрос ответили специалисты рынка недвижимости:
Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент»
Оксана Мельник, заместитель генерального директора «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»
Михаил Строилов, заместитель генерального директора ООО «Столичная земля», девелопер проекта «Ново-Шарапово»
Архитектор Сергей Образцов
Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»
Екатерина Орлова, директор Real Estate Zemer Consulting & Development
Оксана Мельник , заместитель генерального директора «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»
Деление земель на категории, вносит некую путаницу, так как сейчас строить дома можно на землях разных категорий, как на землях сельхозначения, так и на землях населенных пунктов.
Сейчас многие сельхозземли не удовлетворяют современным требованиям ведения сельского хозяйства, а это в итоге ограничивает строительный рынок и создает проблемы землевладельцам. Обрабатывать эту землю не выгодно, да и не имеет смысла, а застроить невозможно из-за законодательных ограничений. С этой стороны, это плюс нового законопроекта, но с другой стороны этим не преминут воспользоваться «скупщики» сельхоз земель, которые владеют большим их количеством и им как раз на руку новые изменения в земельном законодательстве.
Согласно новому законопроекту, земли будут делиться только по видам разрешенного использования.
Хотя надо отдать должное, процедура вовлечения земельных участков под строительство будет значительно упрощена. Останутся только три особые категории: охраняемые территории, лесной и водный фонд, на которых вообще нельзя будет строить. Все остальные же земли можно будет рассматривать под строительство. А все необходимые согласования будут проходить только на уровне муниципалитета.
Может быть, уменьшится земельная коррупция, но полностью ее исключить, конечно, не удастся, особенно, если местные власти будут решать, сколько видов разрешенного использования будет иметь тот или иной участок.
Основой капиталистического общества является частная собственность на землю. Общество может развиваться только в том случае, если умное государство дало себе труд выработать программу этого развития. Такая программа должна проводиться в жизнь не директивами партии и правительства, а созданием условий для развития не только экономики, но жизни народа в желаемом направлении. И экономика и жизнь очень сильно определяются местом (территорией), а развитие территории в свою очередь определяется тем, в каких условиях на ней живут люди и чем они занимаются. Основная наука о человеке и обществе, как известно, география — физическая и экономическая.
Умное государство формирует эту географию, разрабатывая проекты освоения и развития своих территорий. Инструментом как раз и является зонирование и целевое назначение земель. Через них владельцы земель ограничены в своем произволе, их деятельность регламентируется в интересах всего общества, как эти интересы понимает государство.
Если государство хочет, чтобы снизилась преступность и повысилась стрессоустойчивость населения в местах компактного проживания, оно снижает разрешенную этажность и как следствие — уменьшает плотность населения, развивая при этом дорожную сеть. Если государство хочет тотально контролировать общество полицейскими мерами и одновременно обеспечить крупному ритейлу и социально безответственным девелоперам максимально комфортные условия — оно позволяет набивать население в 30-ти этажные дома, выставленные частоколом. И та и другая задача решается зонированием и разрешенным использованием земель.
Если государство озабочено безопасностью (и собственной, и населения) — оно не допустит перенаселенности одних территорий при запустении других. Такие процессы тоже регулируются зонированием и разрешенным использованием земель.
Если государство хочет независимости в обеспечении населения продуктами питания, оно не будет переводить ценные сельскохозяйственные земли в земли других категорий или говоря проще — не разрешит на них ничего, кроме сельхозпроизводства. Если хочет развивать химическую промышленность — выделит зоны для развития именно химической промышленности, а также для соответствующей инфраструктуры. При этом земли поселений расположит так, чтобы обеспечить экологическую безопасность населения.
С другой стороны, если государство считает необходимым разрешить заинтересованным лицам периодически запускать руку в бюджет для ликвидации последствий наводнений, совершенно не обязательно запрещать селиться в потенциально подтопляемых местах. И эта задача тоже решается зонированием. Назвали подтопляемые земли землями поселений — и порядок.
Зонирование и целевое назначение земель — важнейший инструмент внутренней политики государства. Поэтому заявленная тема очень похожа на газетную утку. Не хочется даже думать о том, что в государственном учреждении разрабатываются способы самоубийства России как единого государства.
Может быть лучше разобраться в проблемах кадастра? Может быть, злоупотребления в этой области перевести в разряд уголовных преступлений? Может ввести в Кадастровой палате службу собственной безопасности? Может перестать относится к кадастру только как к средству наполнения казны через налоги?
Можно просто сделать работу кадастровой службы прозрачной для всего населения —при помощи интернета. Как это сделано в Эстонии, например.
.jpg)
Алексей Иванов , руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»
С 2008 года перевод земель из категории в категорию — процесс сложный, трудозатратный, но бесплатный (до 2008 года предусматривалась компенсация возможных потерь сельхозпроизводства). При этом стоимость сотки земли под жилищное строительство в разы выше, чем земли сельхозназначения. Эти посылки дают почву для появления неофициальных платежей за перевод земель.
Различного рода инициативы, связанные с упорядочиванием процедур перевода земли из категории в категорию, не раз уже озвучивались — как радикальные (полная отмена категорийности земли, или сокращение количества категорий с 7 до 3), так и более локальные (введение платы за перевод, увеличение ставки налога на неиспользуемые с/х земли, увеличение штрафа в случае, если сельхозземля не используется по назначению, до 1 млн. рублей. Инициативы, связанные с введением платы и увеличением налогов и штрафов, которые активно обсуждались в прошлом году, очевидно были нацелены на перенаправление потока неофициальных платежей в местные бюджеты. В случае их введения, вероятно, те девелоперы, в портфеле которых находится большое количество сельхозземель, выставили бы эти участки на продажу (и перевод земель, и целевое использование, и уплата повышенного налога — это нежелательные расходы), предложение на земельном рынке увеличилось бы, а цены, соответственно, несколько снизились. Вариант с отменой категорий, безусловно, выгоден для таких девелоперов, поскольку избавляет от перечисленных проблем и повышает ликвидность их земель.
Екатерина Орлова , директор Real Estate Zemer Consulting & Development
Реформа земельного законодательства и вероятная отмена деления большинства земель на категории — это действенный способ для улучшения инвестиционного климата, существенного повышения эффективности использования земель и развития как девелопмента, так и экономики в целом. Сейчас деление на категории уже дублирует градостроительную политику, предусматривающую регламентирование застройки посредством зонирования территорий в генплане развития (и не по устаревшим уже категориям, а с современным социально-экономическим обоснованием) и ПЗЗ. Если реформа пройдет полноценно и успешно, многие неиспользуемые территории могут быть использованы именно наиболее эффективным для них способом. Упрощение и удешевление строительства таких объектов, как склады и промышленные комплексы (на неиспользуемых и объективно неплодородных землях, которые сейчас числятся как сельскохозяйственные) — это и развитие экономики страны. Не говоря уже о жилищном строительстве — многоэтажном, малоэтажном, индивидуальном. При этом реформой предусмотрена прежняя защита особо важных земель (особо охраняемых территорий, особо плодородных сельскохозяйственных земель, земель водного и лесного фонда). Передача же полномочий по принятию решений о развитии остальных территорий органам местного самоуправления — это и логично, и ускорит (удешевит) процесс согласований в случае обоснованной необходимости смены зоны (которые останутся и после отмены категорий).
