Чем вызвана высокая востребованность участков без подряда по мнению экспертов рынка загородной недвижимости
Инвестиционная привлекательность
По самым оптимистичным прогнозам на долю инвестиционных сделок приходится не более 15% от общего объема транзакций в сегменте участков без подряда. При этом приобретаемые наделы в последующем перепродаются незастроенными. Механизм подобного инвестирования подробно раскрывает Асет Гайрабекова, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»: «В поселках, предлагающих покупателям участки без обязательного подряда, инвестиционные покупки (для последующей перепродажи), как правило, составляют около 5-15% от общего числа проданных участков. Процент инвестиционных покупок зависит от цены продажи и от ликвидности объектов. Поселки на начальной стадии развития, где установлена низкая начальная цена, имеют больший процент инвест-покупок по сравнению с поселками на завершающей стадии строительства, где цена значительно выше, поскольку цель инвестора – заработать как можно больше за счет разницы цен. Чем ближе к завершению строительства, тем меньше риски и, соответственно, «маржа».
На этом фоне Валерий Ким, генеральный директор ЗАО «ЮИТ Московия» считает, что доля инвестиционных сделок не превышает 10%.
«Кроме того, и эта цифра, по мнению экспертов, будет снижаться: цена земли уже высока и сама по себе она не даст высокого дохода»,- дополняет эксперт.
Еще более скептически приобретение в инвестиционных целях участков без подряда оценивает Василиса Баженова, управляющий партнер девелоперской программы «Новые дачи».
«Это не способ инвестировать, а способ сэкономить: человек сначала покупает участок, а потом строит на нем дом, укладываясь в тот срок и тот бюджет, который у него есть.
Инвестиционная привлекательность участков без подряда очень сомнительна, и многие девелоперы очень пострадали именно от такой модели бизнеса в кризис: все покупали землю по завышенным ценам, рассчитывая быстро и с хорошим бонусом ее перепродать, но спрос оказался небезграничным. Потом грянул кризис, и стало понятно, что землю продать невозможно в принципе: продавалась только уже готовая недвижимость»,- отмечает эксперт.
При этом использование данных наделов с целью самостоятельного возведения жилья для собственных нужд так же оценивается неоднозначно.
Так, по мнению Дмитрия Котровского, вице-президента девелоперской компании «Химки Групп» «эти предложения заманчивы по цене только на первый взгляд».
«Покупатель потратит существенно больше времени точно, а денег – почти гаранированно, чем при покупке недорогого готового дома в поселке эконом-класса»,- подчеркивает эксперт.
На существующие риски при покупке наделов без подряда обращает внимание и Валерий Ким: «На мой взгляд, покупатели подобных предложений рискуют оказаться в числе «обманутых дольщиков». Ведь никто не гарантирует им, что этот поселок будет оснащен необходимой инфраструктурой: внутренними дорогами, очистными сооружениями, тепло- и водоснабжением (зачастую, в договорах коммуникации вообще не прописаны или прописаны не внятно). Иногда даже с электричеством в таких поселках бывают проблемы. Тем более не стоит рассчитывать на наличие социально-бытовой инфраструктуры внутри поселка. О единстве архитектурных решений и отсутствии «долгостроев» в подобных поселках речи вообще не идет».
На фоне столь неоднозначной оценки приобретения участков без подряда последние все- таки привлекают к себе устойчивый, но не однозначный спрос.
Вот как характеризует причины данного спроса Василиса Баженова: «Я не считаю, что участки без подряда востребованы. Другой вопрос, что сейчас в эконом-сегменте не очень много предложений, предоставляющих адекватную классу жилья цену на готовые дома с землей. Это сейчас системная проблема рынка, которая порождает некоторый перекос спроса в сторону участков без подряда».
Асет Гайрабекова видит причины спроса в желании покупателей сэкономить. Эксперт в данном контексте подчеркивает: «Покупателю нет необходимости платить за домовладение сразу большую сумму, можно расходы распределить во времени – сначала приобрести землю (с коммуникациями или без), а потом собирать деньги на строительство дома, не используя займы и кредиты, что избавляет покупателя от дополнительного риска (скажем, связанного с валютными колебаниями) и дискомфорта».
