Архитектурный пригород Южная Долина

Архитектурный пригород «Южная Долина» — мультиформатный ЖК бизнес-класса в 9 км от Москвы в Ленинском районе. Здесь можно приобрести секции в таунхаусах, коттеджи и квартиры в малоэтажных домах.

I. Локация

II. Архитектура и планировочные решения

III. Инфраструктура

IV. Условия инвестирования

V. Подведение итогов

I. Локация

Транспортная доступность

К ЖК можно подъехать как по Каширскому шоссе, которое после проведенной реконструкции значительно улучшило свою пропускную способность, так и по скоростной трассе до аэропорта Домодедово, получившей новые развязки после ремонтных работ.

Есть возможность подъезда и по трассе Дон — ее участок «Москва — Домодедово» расширили до 8 полос.

Сообщение на общественном транспорте пока не очень налажено — ближайшая автобусная остановка находится на расстоянии 800 м, в поселке «Горки Ленинские». По мере заселения ЖК планируется пустить шатл от станции метро «Домодедовская».

Экология

Экология на Каширке считается не самой благополучной — сказывается близость предприятий юга и юго-востока Москвы.

Но сам ЖК расположен в достаточно тихом месте, его окружают бывшие посевные поля, «обрамленные» рукотворным лесом, подступающим к «Южной Долине» с трех сторон. Недалеко протекает и река Пахра. Дополнительный внешний барьер от внешних воздействий — Видновский лесопарк.

Еще один экологический вопрос — наличие в 5 минут езды аэропорта Домодедово, что влечет за собой присутствие определенного шумового эффекта.

Впрочем, за время нашего двухчасового визита мы не увидели ни одного самолета. Как поясняет ведущий менеджер отдела продаж Павел Иншаков, здесь проходит линия глиссада посадки, поэтому шум двигателей самолетов на этом этапе низкий, а дома имеют эффективную шумоизоляцию.

Среди ближайших соседей ЖК – поселки «Южные Горки 1» и «Южные Горки 2» от этого же застройщика.

Резюме: Транспортная доступность на автомобиле очень хорошая благодаря наличию нескольких путей. Когда же будет запущен собственный шатл, особых проблем не будет и с общественным транспортом, к тому же близость аэропорта «Домодедово» — удобный момент в плане поездок и командировок. Экологическая ситуация двоякая: с одной стороны — аэропорт и московские предприятия, с другой — благоприятное природное окружение.

Оценка: 

II. Архитектура и планировочные решения

Особенности планировки и зонирования

Общая площадь ЖК — 88 Га, из них 20 Га будет отведено под рекреационно-парковую зону. Сейчас уже оборудована детская площадка, в будущем должны быть проложены велосипедные и беговые дорожки. В планах теннисный корт, футбольное поле – окончательно рекреационная зона «воплотится» к 2020 году.

Сейчас в ЖК 3 очереди, в будущем планируется еще четвертая и пятая, но какие типы объектов там будут представлены еще неизвестно.

В первой очереди 2 условные зоны — в одной размещается 14 блоков таунхаусов, в другой 7 коттеджей — всего индивидуальных домов запланировано 11, но поскольку они строятся строго «под заказ», есть еще 4 пустующих участка.

Во второй очереди — 47 строящихся и «завершаемых» блоков таунхаусов. Третья очередь находится на некотором отдалении от двух других — здесь будет возведено 35 многоквартирных домов высотой от 3 до 4 этажей.

Расстояние между фасадами домов большое. В частности, в случае с таунхаусами оно составляет 25 м. Площадь участков при таунхаусах от 0,4 до 1,5 соток, при коттеджах от 5,8 до 20 соток. Все участки огорожены «прозрачными» заборами в едином стиле — менять их облик нельзя. Правда, возможны, варианты «озеленения» оград — так уже сделал один собственник.

Сама территория ЖК огорожена по всем периметру таким же забором и охраняется. На въезде действует пропускная система.

Домовладения

Архитектура пригорода — детище архитекторов Тотана Кузембаева, Юлия Борисова, Вадима Грекова, Антона Мосина и Андриса Трушиньша. Все типы домовладений объединены не только общей архитектурной концепцией, но и материалами.

Речь не только о «конструктиве» — все типы домостроений монолитные, но и о материалах внешней отделки — среди них распространены композитные панели, штукатурка и клинкерная плитка. Еще одна общая концептуальная деталь — наличие панорамных окон и потолки высотой от 3 м (с учетом стяжки).

У всех одинаковые коммуникации. Во все домовладения заведены магистральный газ, вода из артезианской скважины с системой водоподготовки, центральная канализация, телекоммуникации.

В таунхаусах и коттеджах устанавливаются немецкие радиаторы и двухконтурные итальянские газовые котлы, то же самое касается и квартир — разве что котлы и радиаторы могут быть от других фирм. Кроме того, в таунхаусах под газовые котлы оборудовано специальное помещение, а в квартирах они разместятся на кухне.

Коттеджи

Коттеджи под заказ строятся по 9 проектам площадью от 140 до 370 кв. м. Все коттеджи имеют террасы из полимерной влагостойкой доски.

Коттеджи от Грекова (233 и 250 кв. м) тяготеют к классическому европейскому стилю, имеют скатную крышу и сочетают в себе панорамные и стилизованные «узкие» окна. В отделке используются искусственный камень, сосновый планкен и штукатурка.

Коттеджи от Тотана Кузембаева (170 и 190 кв. м) выдержаны в стиле хай-тек и имеют отделку из тех же материалов. Изюминка его проектов — наличие не только террасы из полимерной доски, но и таких же балконов — в доме большей площади их даже два.

Андрис Трушиньш (автор одноуровневого проекта площадью 140 кв. м. и двухуровневого площадью 230 кв.м) применяет отделку из планкена, штукатурки и декоративной панели из композитного материала.

Коттеджи от Борисова (224 и 270 кв.м) имеют необычную крышу со скосом на одну сторону. Особенность меньшего из проектов — второй свет в гостиной и два балкона. В отделке тоже используются планкен, штукатурка и искусственный камень.

Собственник может сам выбирать «посадку» коттеджа по отношению к забору, а также, если проект позволяет, цвет фасада. Поэтому, несмотря на то, что основная часть домостроений выдержана в пастельных приглушенных тонах, здесь есть и яркие фасады — розового или оранжевого цвета, а фрагменты из планкена могут иметь, например, не традиционно темно-коричневый, а вишневый оттенок. Но это не нарушает общей гармонии.

Планировка свободная. Предлагаемые же проекты планировок более-менее схожи. Например, в коттедже площадью 233 кв. м можно разместить гостиную, кабинет, санузел, кухню-столовую и котельную, на втором — 2 детские, мастер-спальню, 2 санузла, и гардеробную.

В коттедже площадью 250 кв. м. на первом этаже можно дополнить этот набор еще одним санузлом и спальней, на втором — еще одним дополнительным санузлом.

Как правило, даже в коттеджах сравнительно небольшой площади 170 кв. м предполагается не меньше 3 санузлов, а мастер-спальня и 2 детских на втором этаже — деталь, предусмотренная всеми вариантами предлагаемой планировки.

Гаражи проектами не предусмотрены, собственник сам выбирает, оборудовать ли ему открытую стоянку или навес для автомобиля.

Таунхаусы

Таунхаусы выдержаны в той же стилистике, что и основная часть коттеджей. Внешняя облицовка блоков может отличаться — в одних используются керамогранитная плитка, композитные панели и штукатурка, другие выполнены целиком в клинкерном камне.

Каждый блок таунхасов имеет от 5 до 6 секций Таунхаусы здесь необычные — наряду с традиционными двухуровневыми секциями, предлагаются также «одноэтажные», размещающиеся либо на первом, либо на втором этаже. Площадь секций — от 96 до 177 кв. м. У секций на первых этажах имеются по 2 террасы, некоторые секции вторых этажей обладают открытыми балконами.

В таунхаусах делаются закладные под камин, устанавливается монолитная лестница. На окнах двойные стеклопакеты с алюминиевым профилем. В случае с одноуровневыми секциями на первых этажах, в помещении образуется «скос» от лестницы, ведущей на второй этаж. Такое помещение можно использовать в хозяйственных целях.

Предполагаемая планировка минимальной секции площадью 97 кв. м на втором этаже включает гостиную столовую, кухню, 2 спальни и 2 санузла. В максимальной одноуровневой площадью 177 кв. м может быть тот же набор, только с помещениями большей площади.

Двухуровневые секции дают более широкие возможности: например, на первом этаже жилья площадью 151 кв. м могут разместиться гостиная, столовая, кухня и спальня, санузел на втором — еще 3 спальни и 2 санузла. На каждую квартиру в таунхаусе приходится по 2 открытых машиноместа.

Многоквартирные дома

Дома пока можно увидеть только на рендерах. В фасадной отделке зданий используются штукатурка, клинкерная плитка и керамогранит. Здания будут иметь нейтральную окраску с вкраплением ярких деталей.

В каждом доме 1 или 2 подъезда, на каждом этаже по 6-8 квартир. Во всех квартирах имеются открытые балконы.

Площадь «однушек» 30-49 кв. м, «двушек» 47-62 кв. м, «трешек» 71-81 кв. м.

Кухни во многих квартирах отличаются небольшой площадью. Так есть однокомнатные квартиры, где этот показатель — 6,4 и 7,2 кв. м, и двухкомнатные с 8-метровыми кухнями, но планировки предполагают объединение кухни и гостиной. Площадь комнат в «однушках» — от 15 до 17,9.

Квартиры можно приобрести с отделкой. Существует 3 варианта отделки: «Лен» в светло-бежевой гамме, «Кашемир» с контрастом темных и светлых оттенков и «Щелк» —нейтральные поверхности сочетаются с яркими стенами.

Отделка включает покраску стен, облицовку плиткой, покрытие пола ламинатом, установку карнизов и плинтусов, входной межкомнатных дверей. А также установку всей сантехники, включая полотенцесушитель, оборудование квартиры всей электрофурнитурой и выводами под светильники.

На 1607 квартир приходится 4 тыс. машиномест, то есть коэффициент составляет 1 к 3.

Первая очередь распродана на 98% — в продаже осталась лишь одна секция в таунхаусе и 4 «потенциальных» коттеджа на свободных участках. Из 76 секций 50 уже заселены, в более 20 сейчас делается ремонт.

Вторая очередь состоит из 2 строительных пусков — первый (сдается в конце 2015) реализован на 75%, второй (сдается в конце 2016) — на 70%. Первый пуск третьей очереди — сдается с конца 2016 по II квартал 2017 года, второй — со II квартала 2017 по II квартал 2018. Квартиры в малоэтажных домах распроданы на треть.

Резюме: Самый интересный момент — это многообразие предложений, в том числе, среди линейки таунхаусов. Все типы домостроений отличаются высоким качеством материалов, и оригинальным стилем, «распространяющимся» на весь пригород. К недостаткам таунхаусов и коттеджей можно отнести в какой-то степени отсутствие гаражей. «Одноэтажные» секции таунхаусов — решение необычное, но для кого-то оно может быть удобным. Что касается многоквартирных домов, возможность купить квартиру с отделкой – безусловный плюс.

Оценка:

III. Инфраструктура

Инфраструктура ЖК обещает быть очень впечатляющей — на выезде собираются построить многофункциональный торговый центр. площадью 7 тыс. кв. м. с магазинами, аптекой, сервисными услугами.

В планах фитнес-клуб, 2 собственных детских сада, школа на 1000 мест. Первый детсад будет рассчитан на 120 мест и, видимо, поступит на баланс Ленинского района. Второй сможет принять еще 220 детей.

У въездной группы хотят создать культурный центр, где функционировали бы детские кружки, проводились мастер-классы и семинары для юных и для взрослых жителей. Эта «придумка» уже опробована в другом ЖК компании в Ново-Молоково.

Внутри ЖК будет создана и собственная социальная сеть.

«Благодаря ей, в «Южной Долине» будет налажено полноценное общение между жителями и создана добрососедская среда, — рассказывает Павел Иншаков. — Можно, будет, например, провести референдум по поводу создания детской карусели, найти мастера по маникюру или того, кто подбросит на машине до столицы. А родители смогут наблюдать, что делает их ребенок на площадке, прямо с экрана своего компьютера».

Объекты инфраструктуры будут сдаваться постепенно, по мере строительства ЖК и его заселения — их полная реализация запланирована на 2020 г. Так, первый из детсадов должен быть готов к 2017 г.

Ближайшие мелкие магазинчики есть на дороге, в двух минутах езды, покрупнее — в Горках. По направлению к Видному расположены ТЦ «Магма» и торгово-досуговый центр «Забава», в Видном есть тоже множество ТЦ: «Красный камень», «Три богатыря», ТЦ «Ритейл Парк Видное». На выезде на МКАД находится «гигант» — ТРК «Вегас».

В Горках Ленинских находится амбулатория, а в другие медицинские учреждения надо ехать в Видное, либо в Москву. Впрочем, Москва близко, и вся ее инфраструктура «легкодоступна».

Спортом можно заниматься в Видном — там есть взрослый спортивный клуб «Фугу», детский «Орленок», школа борьбы Артема Артемьева, школа хоккейного мастерства «Реванш», и многое другое.

Хорошая муниципальная школа находится в Горках (многих детей туда даже возят из столицы) — в «Южную Долину» заезжает школьный автобус. В Видном имеются пара частных школа, гимназия, школа №5 с углубленным изучением отдельных предметов, лицей «Перспектива», детская школа искусств.

Среди культурных объектов — знаменитая усадьба «Горки» с шикарной территорией и музеями.

Для активного отдыха тоже имеется много возможностей — в 6 км от ЖК находится рыболовное хозяйство «Супер Карп» с платной рыбалкой. Недалеко и конноспортивные парки «Русь» и «Левадия». В деревне Горки действует клуб Питбайк Россия.

Резюме: Будущая внутренняя инфраструктура впечатляет и соответствует концепции «пригорода». Правда, ее воплощения придется подождать. Внешнюю инфраструктуру можно назвать неплохой, особенно по части учебных и спортивных заведений.

Оценка: 

IV. Условия инвестирования

Цена вопроса

Таунхаусы обойдутся в сумму от 7 до 11 млн. руб., коттеджи от 13,3 до 29 млн. руб.

Стоимость квартир от 1,9 (цена студии площадью 32 кв. м на первом этаже и без отделки) до 6,2 млн. руб. — в эту сумму обходится «трешка» с отделкой площадью 73 кв. м. Цена зависит, в том числе, и от срока ввода в эксплуатацию.

Стоимость ежемесячного обслуживания — 44 руб. 54 копеек с кв. м. домовладения. В сумму входят охрана, уборка, вывоз мусора. К этому прибавляется оплата коммунальных услуг по счетчикам Ленинского района. То есть обслуживание таунхауса площадью 100 кв. м обойдется примерно в 6 тыс. руб.

Условия покупки

Скидки предоставляются в индивидуальном порядке. Квартиры и таунхаусы можно приобрести по беспроцентной рассрочке, с первоначальным взносом от 20%.

Земля находится в собственности и после окончательной застройки земля передается в собственность покупателю. При покупке выдаются отдельные документы на дом и на землю. У таунхаусов и коттеджей разный статус — первые причисляются к многоквартирным домам, вторые имеют статус ИЖС.

Информация о застройщике

RDI Group — холдинг, основные направления деятельности которого девелопмент и инвестиции в недвижимость. В основе концепта — комплексное освоение и развитие больших территорий, воплощение принципов нового урбанизма, предусматривающего обеспечение полноценного пространства для жизни. Среди реализуемых и реализованных проектов компании - ЖК «Южное Видное» и «Ново-Молоково», природный парк «Каменка».

Резюме: Цены на жилье в многоквартиных домах можно назвать вполне демократичными. «Трешка» с отделкой за 6 с небольшим миллионов в относительной близости от Москвы — неплохое предложение. К положительным моментам можно отнести и условия беспроцентной рассрочки.

Оценка: 

Образ покупателя

«ЖК получился достаточно молодежным, — рассказывает Павел Иншаков. — Отчасти потому, что здесь современная архитектура. Средний возраст покупателей секций в таунхаусах — от 30 до 45 лет. Небольшие секции, как правило, выбирают молодые пары с детьми или без детей. Причем «детные» предпочитают первый, а бездетные — второй этаж.

Коттеджи же приобретают в основном люди от 35 до 50 лет – кто-то для семейного проживания, кто-то — в качестве аналога дачи. Один из покупателей из Лос-Анжелеса, он долго выбирал себе подходящий загородный проект, и местная архитектура пришлась ему по душе. Вообще, соседство здесь благоприятное — среди покупателей художники, архитекторы, юристы, сотрудники аэропорта «Домодедово».

V. Подведение итогов

Предложение может быть интересно самому широкому спектру покупателей. Покупка жилья здесь сейчас — это, в каком-то смысле, «работа на перспективу», учитывая обещаемую инфраструктуру, шатл и так далее.

Общая оценка поселка: 18.2 из 25