Загородный рынок недвижимости принадлежит покупателю

28 января 2014 г. на пресс-конференции были представлены окончательные итоги 2013 года на рынке загородной недвижимости. С учетом подоспевших данных за последние месяцы спикеры представили результаты сравнительного анализа прошедших нескольких лет. Основной задачей мероприятия стояло соединить все сведения, чтобы увидеть реальную картину рынка недвижимости Подмосковья.

Общее состояние рынка на конец 2013 г

Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра «ОПИН», отметила снижение интересна девелоперов — выход новых поселков уменьшился на 35% по сравнению с 2012 г. Что в свою очередь способствовало завершению продаж в 25 докризисных поселках.

Екатерина Лобанова и Андрей Воскресенский

Елена Ржавская, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, назвала количество вышедших на рынок коттеджных поселков — около 90 за период. Основную долю составили проекты эконом-класса (72%), а вот ни одного предложения в элитном сегменте в 2013 г. так и не появилось. Из-за невысокого спроса девелоперы, опасаясь не реализовать продукт премиум-класса, предпочли сконцентрировать внимание на проектах в других категориях.

По количеству предложений сохранило лидерство Новорижское направление (20% новых проектов), второе место заняло Каширское (10%) направление. Третье место поделили Симферопольское, Киевское и Ярославское (9%) направления.

Цены и политика застройщиков

На рынке по-прежнему наблюдается стагнация: средние цены зависли на одном уровне, отклоняясь в ту или иную сторону в зависимости от сезонных факторов, изменения структуры предложения, стадии готовности проекта. Это коснулось всех классов и категорий загородной недвижимости. Как причину такой ситуации, спикеры отметили невысокую востребованность во второстепенном сезонном жилье. Люди ищут варианты улучшения условий постоянного места жительства, где ключевую роль играют три фактора: метраж, транспортная доступность и цена.

Специалист компании Blackwood представила данные о стоимости 1 кв.м. в коттеджных поселках на конец 2013 г. с учетом стоимости земли:

• Элитный класс $ 4 800
• Бизнес-класс $ 3 400
• Эконом-класс $ 1 650

Тут я хочу отчасти согласиться с коллегами, которые на пресс-конференции заметили, что подобная выборка не отражает реальную действительность. Приведенные выше цифры — ничто иное, как среднее значение цен, взятых из публичных оферт застройщиков. Однако состояние рынка вынуждает компании предлагать покупателю дисконты (иногда довольно значительные), а это вносит некоторые коррективы в общую картину цен загородной недвижимости.

Аудитория внимательно слушала спикеров и вступала в дискуссии

Так Екатерина Лобанова рассказала о сокращении числа сделок и потере инвестиционной привлекательности и коттеджей, и таунхаусов. Это говорит о том, что рынок находится на пути к состоянию равновесия, и ожидаема историческая «встреча» спроса и предложения.

Специалисты охарактеризовали текущую ситуацию, как «рынок потребителя». Значительное количество неликвидного продукта и высокая конкуренция приводят к продажам по более низким ценам, чем официальная средняя стоимость аналогичных предложений. Компании пытаются привлечь клиента спецпредложениями, скидками на менее привлекательные объекты в поселке — все ради того, чтобы среди эквивалентных вариантов клиент остановился на них. Конечно, это не относится к уникальным и качественным предложениям, которые в любом случае найдут своего владельца и в ценовой войне не участвуют.

Спрос на загородную недвижимость

В целом в течение 2013 г. во всех классах наблюдалось снижение спроса на загородную жилую недвижимость.

Елена Ржавская

Наиболее популярными во уже несколько лет остаются Новорижское, Рублево-Успенское и Киевское направления. При этом востребованы предложения на расстоянии от МКАД от 11 до 20 км.

По сравнению с 2012 г. понизился бюджет сделок и запрашиваемая площадь объекта:

*по данным компании Blackwood

Стоить отметить, что основным объектом продаж в 2013 г. остаются участки без подряда — покупатели продолжают инвестиции в землю.

Итоги

На мой взгляд, загородный рынок недвижимости продолжает развиваться в двух востребованных сегментах: первый, как мы видим, участки в поселках без подряда, и второй — дома «под ключ». В первом случае интерес покупателя очевиден — на пустом участке можно возвести дом своей мечты, попытаться сэкономить на строительстве и проконтролировать качество. Второй же случай выглядит более привлекательно в сравнении с пустыми типовыми коттеджами.

Будем надеяться, что в 2014 году рынок загородной недвижимости выйдет на новый виток спирали своего развития, его застывшее состояние просто следующая точка отсчета. Ведь в борьбе за покупателя смогут победить только качественные, оригинальные проекты.

Автор: Пугач Екатерина