Ярославское шоссе: трасса надежд и разочарований

Ярославское шоссе по популярности входит в первую пятерку загородных направлений. Среди факторов, усиливающих его привлекательность -близость к «большой воде» и туристическим центрам Подмосковья. Но нерешенные дорожные проблемы и высокий уровень урбанизации территории снижают привлекательность именно загородного образа жизни.

Ярославское шоссе (трасса М8, Холмогоры). Краткая информация

Пробки Ярославского шоссе

(Реконструкция Ярославского шоссе продолжается)

При выборе направления загородного проживания покупатели обращают внимание на загрузку трассы, качество покрытия, наличие нужных развязок и съездов. Перечисленные параметры не являются сильной стороной «Ярославки». По крайней мере в данное время. В 2013 г. началась глобальная реконструкция шоссе, которая продолжается и сейчас. Первый этап работ должен завершиться в 2015 г. А окончание ожидается в 2020 г.

Вот так выглядит «низкий трафик» на Ярославском шоссе

Из-за реконструкции магистраль на многих участках сужена до двух полос, изменена траектория прохождения трассы, вдоль дорожного полотна положены бетонные блоки, которые при минимальной невнимательности водителя становятся причиной аварий. Самая серьезная ситуация на участке от Мытищ до п. Тарасовка, так как именно на этом участке строятся многие развязки которые могут в будущем облегчить участь автомобилистам.

Бетонные блоки вдоль шоссе иногда становятся причиной аварий

Автотрассу М8 расширят с 3 до 5 полос в каждом направлении на участках с 16 по 20 км (от МКАД до Мытищ) и с 22 по 29 км (от развязки на Королев до п. Тарасовка включительно). Причем сам поселок дорога обойдет стороной — справа от населенного пункта, а затем снова сольется с действующей трассой. В ходе работ появятся новые автомобильные развязки, мост над монинской железнодорожной веткой, двухполосные дублеры для поворотов и т. д.

 Дорожные работы на Ярославском шоссе в самом разгаре

Правда уже сейчас многим понятно, что серьезное улучшение коснется только близлежащей зоны (до Мытищ и Королева), так как дальше расширение дорожного полотна не затронет «горлышка» которое образуется на этом участке, также вызывает вопрос узкая часть на мосту через р. Яуза. Пробка просто передвинется в другое место.

К сожалению, соседние с Ярославским шоссе трассы так же сильно загружены. Дмитровское шоссе реконструируется. А Щелковское на протяжении многих лет считается одной из самых загруженных трасс в Подмосковье. Об улучшении ситуации можно только мечтать — в будущем, когда построят дублер Щелковского шоссе. Речь идет об участке протяженностью 19,8 км от МКАД (по три полосы в разные стороны) который пройдет через Балашихинский и Щелковский районы до поселка Чкаловский.

Экологическая ситуация

Поскольку север Московской области сильно урбанизирован, здесь немало промышленных предприятий. Например, в Мытищах в районе железнодорожной станции Перловская находится завод Kamrock по производству облицовочного камня, декоративного кирпича и тротуарной плитки. Предприятие Антарес-К около станции «Мытищи» производит сварочное и промышленное оборудование. Поблизости находится завод Лирсот, выпускающее синтетические волокнистые материалы.

Вместе с тем в районе трассы «Холмогоры» расположены одни из самых популярных зон отдыха Подмосковья. Ближайшая из них — национальный парк Лосиный остров. За Мытищами расположился Пироговский парк и Пироговское водохранилище, популярное у любителей водных видов спорта. Вблизи г. Пушкино находится Учинское водохранилище. Практически повсюду шоссе сопровождают зеленые массивы. Жемчужина Ярославского шоссе, но уже территории Ярославской области — Плещеево озеро, где когда-то Петр I строил «потешную» учебную флотилию.

Птичий рынок на Ярославском шоссе

Но высокий уровень урбанизации имеет свои плюсы: вдоль Ярославского шоссе нет проблем ни с магазинами, ни с развлекательной или социальной инфраструктурой. Один из самых крупных ТРЦ г. Мытищи — XL включает и крупнейший в столичном регионе аква-парк «Ква-Ква — парк». На удалении примерно 20 км от МКАД находится еще один интересный объект — птичий рынок, куда приезжают и из других городов и из Москвы. Рядом располагается мебельный центр, продуктовая ярмарка и супермаркет.

Общая ситуация на рынке загородной недвижимости

Сегодня в районе Ярославского шоссе экспонируется около ста коттеджных поселков. Причем, более 60 относятся к эконом-классу. Большая часть из них находится на расстоянии 70–100 км от МКАД. Предложения премиум-сегмента незначительно и сосредоточено в районе водохранилищ. По оценке Владимира Яхонтова, управляющего партнера компании «Миэль-Загородная недвижимость», Ярославское шоссе занимает одно из первых мест по покупательскому интересу к загородной недвижимости.

Для Ярославки также характерен немалый ассортимент вторичных предложений разного срока и качества постройки — как следствие многолетней популярности и исторической освоенности направления.

Однако, отмечает Юлия Грошева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group, стоимость загородной недвижимости здесь на 15–20% ниже, чем в других востребованных направлениях Подмосковья.

Загородный рынок по ярославскому направлению тесно пересекается и с рынками смежных направлений — это Дмитровское и Щелковское шоссе. По месту расположения есть коттеджные поселки, которые фактически фигурируют на Ярославке, но подъезд к ним более удобен по Дмитровскому или Щелковскому шоссе. Например, в КП «Лосиноостровские усадьбы»  (12 км от МКАД) можно подъехать как со стороны Ярославского, так и Щелковского или Горьковского шоссе. К КП «Пестовские дачи» (25 км от МКАД) по Ярославскому, Дмитровскому или Осташковскому шоссе.

Причем здесь тоже есть свои нюансы — если близость Дмитровки является фактором повышающим интерес к объекту за счет близости «большой воды» и горнолыжных инфраструктурных объектов, то загруженное и малопрестижное Щелковское шоссе вносит противоположную лепту. Исключение — отрезок от МКАД до п. Загорянский. На этом участке Ярославское и Щелковское шоссе разделяет территория национального парка Лосиный остров.

Кадастровая цена на землю на Ярославском направлении довольно высокая. Вблизи водоемов увеличивается. Например, в черте г. Королев она варьируется в районе 300 тыс. руб. за сотку (СНТ «Энергия»). Примерно, во столько же оценена земля и стародачной Загорянке. А в Пирогово (Мытищинский район) — 490 тыс. руб./сотка. В Пушкинском районе, недалеко от Учинкого кадастровая стоимость земельного участка около 400 тыс. руб. за сотку (например, в СНТ «Водпроводчик-3»). А в поселке Академиков (Абрамцево) — около 100 тыс. за сотку. В районе Сергиев-Посада кадастровая оценка еще ниже. Например, СНТ «Рассвет» в с. Благовещение — 75 тыс. руб./сотка. О том, как связан налог на недвижимость с кадастровой оценкой земли, читайте здесь. 

Территорию вдоль Ярославского шоссе можно условно разделить на три зоны. Первая из них — зона постоянного проживания — ориентировочно до 30 км от МКАД. Вторая — смешанная зона (30–60 км от МКАД), где находятся коттеджные поселки и дачи, которые используются как для сезонного, так и для постоянного проживания. Третью зону столичные жители используют только как дачи (60–100 км от МКАД).

Загородный дом в районе Ярославского шоссе рядом с лесом

Коттеджные поселки Ярославского шоссе до 30 км от МКАД

Выбирая загородный дом для постоянного проживания, москвичи чаще всего ограничиваются расстоянием не далее 30 км от МКАД. С учетом серьезной транспортной загрузки Ярославского шоссе такое требование вполне понятно. Даже на дорогу в Москву после выезда на трассу в районе Тарасовки (примерно 10 км от МКАД) автомобилисты в часы пик могут потратить больше часа. По нашим данным, на самой «лакомой» территории данного направления (10–25 км от МКАД) в первичной продаже находится 15 коттеджных поселков.

Коттеджная застройка отделена от дороги зеленым щитом

Здесь сосредоточено самое дорогое предложение. Например, поселок «Княжий бор» на берегу Клязьминского водохранилища, где цены начинаются от 35 млн рублей. В 10 км от МКАД находится КП «Тарасовка», где представлены дома и таунхаусы с подведенными коммуникациями на участках до 38 соток, что кстати, редкость в такой близости от столице. Цены в зависимости от проекта 4–19 млн руб. На вторичном рынке в этом же поселке экспонируется дом за 76 мл. руб. Поселок благоустроен, выделен участок для разбивки большого сада. До Клязьминского водохранилища не более 500 м.
Есть также покупатели, которые по разным причинам пока не готовы переехать в собственный дом: они присматриваются к таунхаусам или к квартирам в малоэтажных домах. К сожалению, на первичном рынке таких предложений мало (всего три). К ним относится, например, КП «Пестовские дачи».

Один из интересных поселков — «Чистые Пруды» в 17 км от МКАД. Здесь возводится уже третья очередь.  Для его жителей открыты супермаркет, кафе, фитнес-клуб, медпункт, детский сад и начальная школа. Поселок окружает сосновый бор, рядом — небольшие озера, а неподалеку Учинское водохранилище. Таунхаусы, а также индивидуальные жилые дома следует искать в поселке «Чистые пруды-2». Цена — от 21 млн. рублей.

 КП «Чистые пруды»

Из интересных предложений вторичного рынка — элитного уровня поселок «Яр» в 17 км от МКАД, который также именуют «Сосновым бором». Здесь 18 просторных домовладений площадью от 400 до 1000 кв. м. В шаговой доступности — река Клязьма, конно-спортивный клуб, детская игровая площадка. Территория хорошо благоустроена и охраняема. Дом под отделку площадью 600 кв. м на участке 21 сотка предлагается здесь за $ 1,6 млн.

Коттеджный поселок «Вальдорф» в 29 км от МКАД по мнению Юлии Грошевой (Kalinka Group), подходит и семьям с детьми, и любителям активного времяпрепровождения, так как имеет на своей территории зону отдыха с озером и беседками на берегу, теннисный корт, футбольную и игровую площадку для детей, а в 4 км от поселка расположено Клязьминское водохранилище.

Для тех покупателей, которые не готовы сразу к серьезным тратам, интерес может представить КП «Зеленый бор» в 12 км от МКАД где можно купить участки без подряда. Поселок в будущем рассчитан на постоянное проживание, к нему ведет асфальтированная дорога, проведены городские коммуникации. Предложение сформировано участками, что важно — с лесными деревьями, площадью от 10 до 17 соток, Поселок рассчитан на 158 домовладений. Цена за сотку — 400–480 тыс. руб. в зависимости от места расположения и технологии строительства.

Вместе с тем 30-ти километровая зона — это и известные стародачные места, которые начали формироваться еще в дореволюционное время, например, Мамонтовка, Любимовка. В советское время здесь строились дачи для сотрудников министерств, это были закрытые, но самодостаточные территории.

Интересно, что дачи военному начальству выделяли по левой стороне Ярославского шоссе, а по правой — видным деятелям культуры. Типичным примером стародачного места является дачный поселок Клязьма на расстоянии 14 км от МКАД, в котором в разные годы жили или гостили известные литераторы Ильф и Петров, М.Шолохов, А.Гайдар и даже первый советский космонавт Ю.Гагарин. Общей концепции, как таковой, у поселка нет, зато кроме звучного исторического прошлого в активе имеется внушительная инфраструктура — детсад, школа, поликлиника, магазины, ресторан, игровые и спортивные площадки для детей и взрослых.

Самые престижные и дорогие места — вблизи водохранилищ — Клязьминского и Пестовского (пос. Челюскинский, Пироговский и др.). Значение также имеет озеленение, наличие на участках лесных деревьев. Сюда же можно отнести и стародачные поселки — это Валентиновка, Мамонтовка, Любимовка. Правда, в них сесть как очень роскошные коттеджи, так и старенькие деревянные дачи сохранившиеся еще с времен первых владельцев. Например, дачу общей площадью 80 кв.м на участке 15 соток в районе Валентиновки выставили за 11 млн руб.

Можно также остановить свой выбор на старой даче или садовом домике. Так в Ивантеевке в СНТ «Заозерное» дом из клееного бруса общей площадью 100 кв.м. на участке 7 соток продают за 2,5 млн руб.

Самые дешевые места — на расстоянии 25–30 км от МКАД. Например, в КП «Алешинские дали» (30 км от МКАД) предлагаются участки от 8 соток по цене от 1,24 млн руб. в КП «Пестово — Семеновское» на таком же расстоянии участок 8 соток можно приобрести и вовсе за 700 тыс. руб. На цене предложения сказывается также наличие магистрального газопровода. Всего в 20 км от МКАД по Ярославскому шоссе газа до сих пор нет. Отчаявшиеся жители даже вывесили на своих заборах плакаты кричащие о том, что они ждут подведения газопровода с 1991 года.

 На расстоянии всего 20 км от Москвы есть села все еще без газа

Если рассмотреть характеризуемую зону с позиции цен, то, например, на расстоянии 1 км от МКАД в районе Мытищи самое недорогое предложение по базе «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» — огороженный участок площадью 5,5 соток с коммуникациями по границе и стоимостью 6,87 млн руб. Самое дорогое предложение на расстоянии 1 км от МКАД — участок площадью 24 сотки с половиной дома площадью 78 кв. метров, стоимостью 48,107 млн руб.

Коттеджные поселки Ярославского шоссе, 30–60 км от МКАД

Загородная недвижимость на удалении 30–60 км от МКАД подходит и для постоянного проживания, и для сезонного. Правда, в настоящее время картину портит дорожный вопрос — реконструкция Ярославского шоссе. Время в пяти — до 3 часов в одну сторону вряд ли вызовет энтузиазм даже у самых горячих поклонников загородной жизни. Как напомнила Юлия Грошева (Kalinka Group), транспортные неудобства обещают полностью исчезнуть лишь к 2020 году — времени окончания реконструкции Ярославского шоссе на всем его протяжении. Сейчас в «среднем поясе» предлагается около 40 проектов в разной стадии готовности.

Так же здесь предлагается много проектов сформированных участками без подряда. Учитывая тот факт, что на строительство дома потребуется время, новоселье может быть справлено поближе к завершению реконструкции Ярославского шоссе.

Коттеджи в «среднем поясе» Ярославского шоссе

Например, можно рассмотреть коттеджный поселок «Мурановские сады» в 33 км от МКАД. Проезд к нему обеспечивают сразу две магистрали — Ярославское и Дмитровское шоссе. Поселок расположен в окружении лесного массива, а река Талица в этом месте образует большое чистое озеро, пригодное и для рыбалки, и купания или отдыха. В поселке 80 землевладений, размер от 6 до 12 соток. Уже проложены коммуникации: подведено электричество, есть внутренние дороги, запланирована прокладка зимнего водопровода, что может обеспечить круглогодичное проживание. Инфраструктура поселка: гостевая парковка, детская игровая и спортивная площадки, магазин. Цена предложения — от 400 тыс. руб. за участок (8 соток).

Еще один проект в стадии строительства — дачный поселок «Апрель» (35 км от МКАД). К нему подъехать как по Ярославскому, так и по Дмитровскому шоссе. Поселок расположен на берегу небольшой речки — притока Талицы и включает 88 земельных участков размером от 6 до 18 соток. Территория огорожена, охраняется, подведено электричество и проложены внутренние дороги. На продажу выставлены участки от 6 до 18 соток. Минимальная цена лота — 300 тыс. руб. Покупатели участков становятся членами образованного дачного некоммерческого партнерство, которое и определяет его дальнейшее развитие.

Если ориентироваться на более дальнее расстояние, то можно присмотреться к КП «Экопарк Стройково» в 42 км от МКАД. Поселок располагается вблизи
от заповедника Абрамцево. На 8 га земли находится 58 участков размером от 6 до 16 соток. Покупатели могут приобрести участки без подряда и с подрядом. Во втором случае можно выбрать понравившийся дом из трех базовых проектов одно- и двухэтажных коттеджей из оцилиндрованного бревна площадью 97, 112 или 210 кв. м. Цена варьируется от 320 тыс. руб. за участок земли и до 5 млн руб. когда предложение включает уже и подряд на дом. Коммуникации в поселке включают электричество, газ и водопровод. Уже проложены дороги, установлено ограждение по периметру и КПП на въезде.

Престижный объект в данной зоне — элитный КП «Пестовская гавань». Он располагается в 35 км от МКАД прямо на берегу одноименного водохранилища и окружен заповедным сосновым бором. На земельном участке площадью 25 га, 82 домовладения. Застройка поселка выдержана в едином архитектурном стиле. На участках от 15 до 70 соток дома от 400 до 600 кв.м. В наличии все городские коммуникации, включая телефон, Интернет, пожарная и охранная сигнализации. Предусмотрена вся водная инфраструктура: эллинги, лодочная станция, пляж. Цена предложения варьируется от $ 1.2 млн (участок 15 соток, дом 400 кв. м).

КП «Пестовская Гавань»: около водохранилища строятся элитные поселки

Предложение не ограничивается только домами или участками в коттеджных поселках. Можно также приобрести дачу в одном из многочисленных садоводческих товариществ. Тогда бюджет покупки значительно снизится.

Самое престижное место на рассматриваемом участке — загородные поселения вблизи водохранилищ. Цены в коттеджных поселках расположенных вблизи «большой воды», включающие готовые дома превышают $1 млн. Престиж и цены убывают по мере удаления по шоссе на север. Уже в районе Софрино цена домика на участке 6 соток опускается до $70 тыс. Хотя в районе стародачного с. Абрамцево появляются опять дорогие предложения.

Дальние дачи Ярославского шоссе (60 -100 км)

По словам Юлии Грошевой (Kalinka Group), ярославское направление имеет устойчивую репутацию «дальних дач». Поэтому, чем дальше от МКАД искать загородное жилье, тем больше вероятность найти вариант по приемлемой цене вблизи великолепных лесов и чистых водоемов.

На расстоянии свыше 60 км от МКАД по Ярославскому шоссе продаются, в основном, участки без подряда

Данная территория мало привлекает застройщиков, возводящих коттеджные поселки. Речь может прийти только об участках без подряда или с необязательным подрядом на строительство дома. Основная причина — отсутствие в данной зоне покупателей готовых сразу платить серьезные деньги.

Впрочем, и дома такие клиенты строят небольшие, ведь дают себе отчет, что будут их использовать только в летний сезон. Инфраструктурных объектов ориентированных на загородный рынок здесь практически нет. «Дачники» понимают, что придется ездить в Сергиев-Посад, Александров или Переславль-Залесский.

В районе «дальних дач» есть вполне приличные коттеджи

Проектов, предлагающих готовые дома, на указанном расстоянии мало. Один из них — коттеджный поселок «Речная долина» в 78 км от Москвы. В нем 90 участков от 15 до 18 соток расположенных непосредственно на берегу реки Молокча. Есть участки с готовыми домами из клееного бруса общей площадью от 200 до 240 кв.м. Коммуникации (электричество, газопровод, канализация, отопление, водопровод) подведены до санитарных узлов, так, что дома готовы и сдаются под ключ. Цена предложения — от 4,5 до 5,5 млн руб.

Еще один проект с готовыми домами реализуется поблизости (78 км от МКАД) — это КП «Новый мир». В поселке есть готовые коттеджи площадью от 122 до 217 кв.м на участках от 12 до 50 соток. Коммуникации подведены. Причем строительство домов возможно как по индивидуальным, так и по типовым проектам. Цена сотки земли — от 15 тыс. руб. Подряд или готовый дом оплачиваются отдельно. В поселке есть озеро, оборудован собственный пляж, построен магазин и кафе, а также детские и спортивные площадки, мини-зоопарк, декоративный пруд.

Коттеджная застройка соседствует с сельскохозяйственными угодьями

Зона, так называемых «дальних дач» осваивалась еще в советский период истории, когда предприятиям выделялись земли под садоводческие товарищества. По Ярославскому шоссе много таких «садов» сосредоточено в районе Бужаниново и Струнино. В настоящее время там сосредоточены самые бюджетные предложения. Например, домик в одном и СНТ в районе Струнино (Владимирская обл.) общей площадью 30 кв. м на участке 8 соток выставили за 850 тыс. руб. А двухэтажную дачу общей площадью 130 кв.м на участке 6 соток в охраняемом дачном поселке предлагают за 1,5 млн руб.

Дачи в СНТ «Русь»

Самая престижный район дальней зоны — вблизи озера Плещеево (Переславль-Залесский). Правда, расстояние от Москвы здесь уже 120 км. Вокруг знаменитого озера построены современные и качественные дома, но цены по московским меркам невысокие.

Например, в поселке расположенном в 70 м от озера, в 200 м от музея Ботик продается новый деревянный дом (160 кв.м) на пять комнат. Цена — 2 млн руб. Готовый кирпичный меблированный коттедж рядом с озером общей площадью около 180 кв.м на участке 20 соток готовы уступить за 5,8 млн руб. В 2 км. от озера Плещеево (с. Новоселье) за 2,2 млн руб. продается новый дом под ПМЖ, общей площадью 136 кв. м на участке 10 соток. Планировка включает три спальни, гостиную, кухню, два санузла.

Автор: Людмила Чичерова специально для DOMzaMKAD.ru