Цены на загородную недвижимость в 2017 году
Традиционно цену на загородную недвижимость определяют три фактора: расстояние от Москвы, престижность места (качество поселка) и собственно уровень коттеджа. Но, возможно, в 2017 г. на ценообразовании скажутся и другие причины.
Аналитики единодушны в прогнозах: рынок загородной недвижимости переживает период стагнации. Новые поселки практически не появляются: с одной стороны, спрос оказался не безграничным, с другой стороны, крупные землевладельцы переориентировались на строительство мало- и многоэтажных жилых комплексов.
К тому же сформировался полноценный вторичных рынок загородной недвижимости: существующие поселки сегодня составляют серьезную конкуренцию первичному рынку. А ведь еще несколько лет назад об этом говорили, как о далекой перспективе.
Данные о количестве новых поселков у разных экспертов разнятся. Причина – в большом количестве «внерыночных поселков», где, кроме огороженной территории, нет ничего (в том числе и рекламной компании). Такие поселки часто не попадают в поле зрения аналитиков.
По данным «ИНКОМ Недвижимость» сейчас на первичном рынке реализуются 853 поселка, то есть примерно 71 тыс. лотов. Причем, рублевое снижение цен достигло 2,5%, долларовое – 48% (по сравнению с началом 2015 г.). Среди этих 853 поселков 67 относятся к элитному сегменту (данные «Вилладжио Эстейт»).
Валерий Лукинов, директор по продажам GOOD WOOD development уверяет, что более 80% поселков предлагают продукт (участки, коттеджи или таунхаусы), который устарел концептуально или имеет вид долгостроя, и не востребован современными покупателями. Некоторые владельцы идут на их покупку со значительным дисконтом, доходящим до 30-50%. Это касается как первичного, так и вторичного рынка.
Многие эксперты рассуждают о том, что настало время концептуальных проектов. Но мало кто пытается осмыслить внутренние причины, меняющие рынок загородной недвижимости.
Транспортные проблемы
Территория до 30 км от МКАД традиционно была местом покупки загородной недвижимости для постоянного проживания. Но активная застройка Подмосковья вкупе с сокращением парковочным мест в самой столице привели к тому, то люди стали отказываться от загородных домов в пользу столичных квартир.
И тут-то оказалось, что в качестве места загородного отдыха коттеджи в ближайшем Подмосковье подходят не очень – окрестная территория стала слишком урбанизированной. Достаточного количества рабочих мест в Подмосковье или в Новой Москве, несмотря на все заверения и обещания правительства, так и не было создано. Центром притяжения рабочей силы по-прежнему остается столица. До которой теперь слишком долго и хлопотно добираться (это касается, в том числе, и владельцев недвижимости класса «бизнес»).
По-видимому, привлекательность загородного жилья в этой локации будет уменьшаться по всем направлениям и во всех классах. Исключения составят поселки в действительно интересном природном окружении.
Снижение доступности зарубежного туризма
Вполне вероятно, что число потенциальных покупателей загородной недвижимости пополнится теми, кто привык проводить отпуск за рубежом, но теперь не имеет возможности тратить большие деньги на отдых. Именно в таких клиентах некоторые эксперты видят спасение рынка.
«Раньше массовый потребитель мог позволить себе отдохнуть в Египте или Турции, сегодня он приобретает недорогую дачу, чтобы проводить на ней лето, а вместо морского побережья наслаждаться походами в лес и рыбалкой» - говорит Анна Вепринцева, директор департамента загородной недвижимости Kalinka Group
К сожалению, эксперты «забывают», что минимальный бюджет готового дома с участком все-таки никак не меньше миллиона рублей, что примерно равно стоимости 9-10 поездок на более экзотические направления (Индия, Таиланд, Вьетнам). В любом случае, если ожидания экспертов сбудутся, эту категорию покупателей будут интересовать «дальние дачи» - бюджетные варианты рядом с лесом и водоемом.
Рост преступности
Этот фактор можно прогнозировать с большой долей вероятности. На протяжении последних 25 лет ухудшение экономической ситуации стабильно приводило к усилению краж, грабежей и самозахватов в загородных поселках. Причем, даже в охраняемых.
Удаленные поселки оказываются в этом отношении самыми незащищенными. И дело не только в имуществе: становится небезопасной сама дорога до загородного поселка (что уже не зависит о того, охраняется поселок или нет).
Данный фактор так же будет влиять на предпочтения и решения покупателей.
Налоговое бремя
Прошло время, когда говорили: «земля есть-пить не просит». Сегодня всем ясно содержание недвижимости требует определенных затрат. И это не способствует принятию решения о покупки теми, кто еще колеблется.
Отсутствие кредитования
Загородная недвижимость всегда считалась для банков рискованным активом. Но к 2014 г. кредитования загородного домостроения все-таки было налажено. Около 20% лотов в организованных поселках приобретались с участием заемных средств. Сейчас эта возможность сведена к нулю.
Необходимость высвобождать свободные средства
«Представители бизнес-класса (в том числе, предприниматели), которые являлись основными покупателями на рынке загородной недвижимости, сегодня столкнулись с проблемой ликвидности, то есть отсутствием денег в бизнесе. В результате чего многие загородные дома находятся либо в обязательствах, либо под залогом», - поясняет Анна Вепринцева.
К этому можно добавить, что при возникновении потребности в свободных средствах даже обладатели дачи эконом-класса скорее выставят на продажу ее, чем квартиру.
Означает ли вышесказанное, что сегодня можно купить загородный дом «подешевке»? Как ни звучит это парадоксально, некоторые специалисты заявляют даже о росте «средней цены сделки». Связано это с тем, что самые интересные дешевые предложения уже «вымыты» с рынка. А новых все не появляется. Например, в третьем квартале 2016 г. на рынок вышло всего 15 новых поселков (данные «ИНКОМ-Недвижимость»). Это – минимальный показатель с начала кризиса 2008 г.
С очень большим дисконтом идут участки без подряда, т.к. девелоперу часто выгодно как можно скорее переоформить их на другого собственника. Очень много «морально устаревших» коттеджей, владельцы которых помнят о сложностях и затратах на их возведение и не готовы идти на уступки. Исключения составляют, например, «наследная» недвижимость.
Как говорят специалисты, в сегменте загородной недвижимости высокого класса «разумный торг» составляет 10-15%. Цены в этом сегменте еще год назад стали номинироваться в рублях и снижаться они уже не будут.
Про эконом-класс определенных данных нет. Все зависит от качества объекта и потребности конкретного продавца в быстром получении денег или избавлении от недвижимости.
Распределение предложений на первичном рынке загородной недвижимости по класс, данные «Метриум Групп»
Средняя цена домовладения вместе с участком, в зависимости от направления, данные «Метриум Групп».
