Стародачные поселки: есть ли перспектива новой жизни?
Стародачные поселки прочно ассоциируются в сознании современных россиян с чем-то дворянским, неспешным и роскошным. Однако за последнее время эта роскошь изрядно померкла, дома и коммуникации обветшали, а наследники поместий разъехались по всему миру, зачастую так и не найдя новых претендентов на покупку своей недвижимости. Эксперты не исключают, что скоро от таких поселков останутся лишь воспоминания, а их место прочно займут новые комфортабельные коттеджи.
Как все начиналось
Стародачные места — особый формат на рынке загородной недвижимости. Это дома с уникальной историей, хорошим расположением и экологией. В стародачных местах всегда селилась государственная, научная и творческая элита, под такие объекты выделялись лучшие места, рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Муравьев.
Все стародачные поселки можно разделить на две группы. Как отмечает директор департамента загородной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов, к первой группе относятся те поселки, которые появились в конце XIX — начале XX века, в том числе Малаховка и Томилино на Егорьевском шоссе, Салтыковка на Горьковском шоссе, Баковка на Минском шоссе, Загорянка на Щелковском шоссе. Фактически это имения с большими приусадебными участками. Ко второй группе относятся поселки, построенные после революции для советской элиты — академиков, генералитета, высшего партийного руководства, художников, писателей и т. д. Дачные поселки такого типа обычно располагались в местах с обязательным доступом по железной дороге, так как автомобили, даже служебные, были далеко не у всех партработников, добавляет вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. В качестве примера таких поселков можно привести Валентиновку и Болшево на Ярославском шоссе, Жаворонки на Можайском шоссе, Николина гора, Барвиха, Подушкино на Рублево-Успенском шоссе, Переделкино на Киевском шоссе, Голицыно на Минском шоссе, Советский писатель на Калужском шоссе.
Да и дачи в большинстве случаев (кстати, слово «дача» образовано от слова «дать») передавались не в частную собственность, а всего лишь в пользование, поэтому зачастую, лишившись места, такие дачники теряли и «дачи».
Впрочем, несмотря на некоторые различия, судьба обоих типов поселков похожа между собой — с конца XX века стародачные поселки активно перестраиваются новыми собственниками, которые, как правило, не имеют никакого отношения к прежним хозяевам.
В период расцвета поры стародачных поселков самым престижным направлением считался восток Подмосковья, отмечает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов, приводя в качестве примера один из самых известных поселков на восточном направлении «Малаховка», в котором отдыхала царская семья. Дома в таких поселках, расположенных не далее 30 км от черты города, были обычно деревянные, реже — каменные, как правило, с центральными коммуникациями, добавляет заместитель исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Андрей Хазов.
Другие известные стародачные направления — Рублево-Успенское, Ильинское, Минское — здесь, по словам Дмитрия Котровского, в основном давали «наделы» генеральским чинам. Культработники дислоцировались на Можайском, Киевском и Калужском направлениях. Больше всего стародачных мест на севере — Дмитровское, Ярославское шоссе, что обусловлено близостью водоемов.
Ценители прекрасного
Практически все стародачные места уже потеряли свой статус, констатирует Илья Менжунов. Конечно, они до сих пор ценны, прежде всего, особым духом и атмосферой, которые здесь возникли благодаря истории. Однако архитектура таких поселков неоднородная: есть деревянные обветшалые домики, есть новые дома, построенные из современных материалов, а есть современные элитные коттеджные поселки, построенные вплотную к стародачным местам, например, КП «Барвиха» или КП «Жуковка», отмечает Андрей Хазов.
Другими недостатками поселков этого типа, по мнению экспертов, можно считать изношенные коммуникации и проблемы с подъездными путями. Кроме того, как отмечает Илья Менжунов, вопрос решения бытовых трудностей в таком поселке стоит острее по сравнению с современными загородными проектами, поскольку там нет управляющей компании, занимающейся его эксплуатацией, поэтому цены в стародачных местах обычно ниже, чем в организованных поселках, расположенных в непосредственной близости, особенно на престижных направлениях. Например, сравнивая стародачный поселок «Ранис» и современный поселок «Сосновый бор», расположенные на Николиной Горе, мы можем увидеть, что в первом цена за сотку может достигать $60 тыс., а во втором — $120 тыс.
Узнайте в каких поселках живут известные люди на карте знаменитостей!
И все же стоимость участков в таких поселках по-прежнему остается довольно высокой, поэтому приобрести дом могут только довольно состоятельные покупатели, продолжает Владимир Яхонтов. Как правило, это семейные люди в возрасте от 40 лет, с устойчивым социальным положением. Критерием выбора поселка является не только статус направления, но и личные предпочтения клиент, — многие хотят приобрести дом в тех местах, где отдыхали в детстве. Очень часто слабость к стародачным местам испытывают творческие личности, ищущие уединения, например, режиссеры, сценаристы, актеры, особенно в возрасте, добавляет Илья Менжунов.
В то же время стать собственником такого участка не так-то просто, отмечает руководитель направления загородной недвижимости Contact Real Estate Алсу Хамидуллина. «Покупка домов в стародачных местах часто сопряжена с юридическими сложностями. Не оформленная приватизация, неподеленное наследство, пропавшие и с трудом восстанавливаемые документы — это только верхушка айсберга», — отмечает эксперт. «У меня была практика, когда продавался земельный участок около 10 соток в стародачной Барвихе, собственниками которого являлись 5 человек (по наследству), двое из которых были несовершеннолетние дети, а один из собственников проживал долгое время за рубежом. Покупатели, узнав историю объекта, отказались от его покупки, слишком велики были их риски», — рассказывает она.
Риэлторы тоже не любят такие сложные объекты, в том числе из-за трудностей, возникающих при общении с их собственниками, многие из которых часто стремятся завысить стоимость доставшегося им по наследству объекта.
Стародачное будущее
Сегодня в стародачных поселках, которых в Подмосковье насчитывается порядка 50, появляются владельцы, имеющие мало отношения к прежним хозяевам. Да и сами объекты стали другими, рассказывает директор департамента загородной недвижимости агентства Tweed Алексей Артемьев. Например, дача Шмидта на Николиной Горе была практически разрушена и в свое время продана за очень небольшие деньги. Сейчас дом стоит в очень оживленном месте на одноименном проспекте, а когда-то мимо него проезжала раз в неделю одна «Победа».
По словам Алсу Хамидуллиной, своего ценового пика стародачные места достигли в докризисный период, когда покупатели приобретали подобные объекты за баснословные деньги. В то время стоимость сотки, например, в районе стародачной Жуковки составляла $130–150 тыс., для сравнения сейчас она оценивается не дороже $80 тыс. «Конечно же, многие покупатели того времени, выставившие сейчас эти объекты на продажу, не могут вернуть свои вложения. А опускать цены до рыночных морально и с финансовой стороны достаточно тяжело», — говорит эксперт.
Таким образом, эксперты с каждым годом наблюдают ослабление спроса на такого рода недвижимость. Сейчас большинство покупателей хотят стать владельцами современного, оснащенного всеми коммуникациями, «чистого» с юридической стороны объекта, будь то дом или просто земельный участок. «Ввиду очевидного ослабления спроса на стародачные места нет оснований полагать, что в будущем произойдет повышение их стоимости на рынке, учитывая и тот факт, что сегодня и так многие из них реально переоценены самими собственниками» — заключает Алсу Хамидуллина.
Поэтому года через три от стародачных поселков останется одно лишь их знаменитое название, согласна Наталья Семенова. Это связано с тем, что с приходом новых владельцев из этих мест постепенно исчезает дух прошлого и вполне вероятно, что уже скоро стародачные поселки станут просто пригородом, а на месте дач, где обитали генералы и композиторы, будут построены обычные современные коттеджи для бизнесменов и топ-менеджеров.
Виктория Андреева специально для Domzamkad.ru
Читайте так же:
