Рынок загородной недвижимости МО: итоги 1-го квартала
Конец первого - начало второго квартала — традиционный старт сезона на рынке загородной недвижимости. Давайте посмотрим, с чем Подмосковье подходит к нему в этом году.
В значительной степени, нынешнее положение на рынке начало формироваться еще год назад — именно тогда, весной 2020 года, с началом карантинных мероприятий, начался ажиотажный спрос в первую очередь на готовые дома в уже сформированных или находящих в стадии окончания строительства поселках.
Следствием этого стало «вымывание» качественного предложения, особенно в наиболее востребованных локациях — не далее 30 километров от МКАД с хорошей дорожной ситуацией и возможностью добраться в случае необходимости, на общественном транспорте — покупателями приветствуется наличие автобусной или ж/д станции в пешй доступности.
К текущему моменту ажиотаж схлынул — спрос на конец первого квартал был заметно выше (+15%), чем в допандемийном периоде, но вдвое ниже, чем в разгар самоизоляции.
А вот структура спроса осталась практически не изменилась — более половины (58%) желающих приобрести загородную недвижимость, выбирает из вариантов готовых коттеджей с центральными коммуникациями, добротных, современных дачных домов или лотов сблокированной застройки (таунхаусов и дуплексов). Напротив, интересующихся покупкой земельного участка, чуть более 40% - снижение по сравнению с допандемийным периодом идет почти на треть.
Основной спрос по-прежнему приходится на хорошо организованные коттеджные и дачные поселки, а также дома в границах населенных пунктов. Во-первых, сказывается ожидание очередной волны пандемии — загородный дом в состоянии «приехал и живешь» оценили уже многие, во-вторых, на фоне всего вышесказанного — это отличный вариант для инвестиции — порядка 10% покупателей загородных домов намерены получать доход от последующей сдачи их в аренду.
Оказало свое влияние и снижение среднего уровня доходов за время длительного карантина — две трети потенциальных покупателей готовы потратить на загородный дом от одного до пяти миллионов рублей. Если учитывать, что по данным аналитиков, среди представленных в конце первого квартала более 10500 лотов статуса ИЖС, в подобные цифры укладывается менее четверти коттеджей и дач, то еще раз можно сказать о явном дефиците предложения.
Очевидно, что в категорию «неликвида» со спросом всего в 2% от общего объема попадают коттеджи большой площади с «лишними» помещениями (сауны, бассейны, бильярдные и пр.), требующие не только значительных первоначальных затрат на приобретение, но и дальнейшем — на обслуживание, коммунальные платежи, поддержание дома в надлежащем жилом состоянии. Как правило, в подобных поселках — камерных, закрытых, с небольшим количеством домовладений, ежемесячные взносы весьма высоки.
Прошлый год вообще оказался одним из самых «депрессивных» в плане предложения элитной «загородки» - на рынок не вышло ни одного поселка подобной классности и в целом «проседание» сегмента составило почти треть от уровня 2019-начала 2020 года. В продажу выходило весьма ограниченное количество коттеджей и участков в уже популярных, сформированных элитных поселках, в том числе и те, которые были ранее сняты с реализации и «доведены» застройщиком до состояния «под ключ».
Что касается земельных участков под самостоятельное строительство, то здесь все весьма неоднозначно. Да, резко упал интерес к «дальним дачам», где как правило, предлагаются землевладения с минимумом коммуникаций, инфраструктуры и услуг, да и ситуация с транспортом оставляет желать лучшего.
В тоже время, стабилен интерес в отношении участков на популярных, традиционно востребованных направлениях, расположенных в «получасовой» доступности от столицы. В первую очередь, это Новорижское, Волоколамское и Рублево-Успенское направление и Новая Москва (Киевское и Калужское шоссе). Здесь рост стоимости сотки земли составил до 20% к допандемийному уровню.
Подстегнуть спрос на участки без обязательного подряда могут анонсированные правительством меры - распространение на них программ льготной ипотеки и упрощение процедуры оформления объекта строительства. Именно сейчас идет активное обсуждение так называемой «дорожной карты ИЖС», в которую должен войти федеральный закон, регулирующий самостоятельную застройку, работа с эскроу-счетами в сегменте ИЖС и законодательное урегулирование вопросов, связанных с общепоселковым имуществом. Но это вопрос скорее всего, как минимум, среднесрочной перспективы.
Нынешней же весной на загородном рынке МО наблюдается явная стагнация - вновь выходящие лоты в «старых» поселках популярной локации быстро раскупаются, крупных проектов, способных значительным образом изменить положение, пока анонсировано не было. Цены растут, спрос тоже — в первую очередь потенциальный, основанный на ожидании выхода востребованного предложения.
Видимо, есть смысл дождаться окончания второго квартала - начало лета может стать решающими для «загородки». Но, по мнению многих аналитиков, на резкий подъем рынка в этом году рассчитывать не стоит.
