Купили участок в коттеджном поселке, получили в наследство участок земли в далекой области и не поехали его регистрировать на себя, остался бабушкин дом в деревне… Документы на землю вызывают больше вопросов, чем документы на квартиру.

Что является «документом на землю»?

Все документы на недвижимое имущество делятся на две группы – правоустанавливающие и правоподтверждающие. Вторые просто показывают, что недвижимость, действительно, ваша. И только первые являются основание для возникновения права собственности.

К правоустанавливающим документам относятся:

  •  Акт о предоставлении земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
  • Договор купли-продажи земельного участка;
  • Договор дарения земельного участка;
  • Свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию;
  • Договор аренды с последующим выкупом;
  • Соглашение о разделе имущества, брачный договор;
  • Иные документы-основания предусмотренные действующим российским законодательством.

К правоподтверждающим документам относятся:

  • Свидетельство о праве собственности на землю с обязательным приложением кадастрового плана (карты, паспорта) участка;
  • Свидетельство о праве собственности на землю (выданное в том числе по Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", который утратил силу);
  • Свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей; - свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей;
  • Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей.

Все эти свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок имеют юридическую силу только вместе с соответствующим правоустанавливающим документом. Поэтому в свидетельстве о государственной регистрации права на землю всегда указывается ссылка на документ, который устанавливает право на земельный участок (например, договор купли-продажи и акт приема-передачи, решение о разделе участка, протокол общего собрания, решение учредителя).

Помимо этого указывается:

  • субъект права (Ф.И.О., его персональные данные);
  • вид права («собственность», «бессрочное пользование» );
  • описание объекта права (категория земли, вид разрешенного использования, площадь, адрес);
  • кадастровый или условный номер;
  • существующие ограничения (обременения) права.

Важно, что право собственности возникает не зависимо от наличия или отсутствия правоподтверждающих документов. Сложности могут возникнуть, если землю будут изымать для государственных нужд. Процедура предусматривает выявление правообладателей земельного участка. Если же о них отсутствует запись в ЕГРП, то на такие участки в судебном порядке может быть признана публичная собственность.

Анна Левитова, управляющий партнера W1 Evans говорит, что проверка земельных участков при сделке купли-продажи имеет свои особенности. Так, например, если земельный участок перешел по наследству нужно убедиться, что при наследовании были соблюдены все условия законодательства, и все ли наследники, которым полагается доля по закону, получили причитающуюся им долю. Кроме того, существуют свои особенности у разных участков, в зависимости от категории земель. На некоторых участках строительство не предусмотрено.

По участкам, приобретенным по безвозмездным сделкам (наследство, дарение) не требуется согласие супруга(и) при отчуждении (даже если супруг был на момент получения земельного участка в дар или наследство).

Не стоит забывать и об особенностях налогообложения. Например, с 01.01.2006 г. был отменен налог на имущество, полученное в порядке наследования.

Однако с наследуемого имущества, в отношении которого свидетельства о праве на наследство выданы до 1 января 2006 года, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, взимается в порядке, установленном Законом Российской Федерации от 12 декабря 1991 года N 2020-1 «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». Т.е. покупателю необходимо проверить чтобы продавец исполнил свои налоговые обязательства.

Что касается приобретения земельного участка, на котором расположен жилой дом, то изменений никаких нет. На практике можно заключить как два, так и один договор купли-продажи, в котором обязательно указывается отдельно цена за земельный участок и отдельно за дом.

Какой пакет документов должен остаться на руках у покупателя, чтобы он потом не имел проблем с дальнейшим владением и распоряжением своим участком?

  • Зарегистрированный договор купли - продажи (экземпляр покупателя);
  • Свидетельство о праве собственности на участок / дом Кадастровый паспорт земельного участка;
  • Желательно запросить выписку из ЕГРП, справку об отсутствии зданий, сооружений на участке, справку об отсутствии арестов.

Илюхина Татьяна,генеральный директор GOOD WOOD development, обращает внимание, что если продавец – физическое лицо, то не лишним будет перед сделкой запросить у него - нотариальное согласие супруги на совершение сделки, справку об отсутствии налоговой задолженности по земельному налогу, разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земельного участка является несовершеннолетний, справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и здоров.

Сделка оформляется двумя вариантами:

  • договор купли- продажи на участок и договор купли- продажи на дом (в случае, когда дом уже оформлен в собственность продавца);
  • договор купли- продажи на участок, договор строительного подряда на дом.

Также допускается заключение предварительных договоров, фактически говорящих о ваших намерениях.

Есть ли нюансы в составлении договоров купи-продажи земельного участка в в зависимости от вида разрешенного пользования земли?

Договор может использоваться типовой, и одним из обязательных условий является как раз указание в нем категории по целевому назначению и вид разрешенного использования.

Если покупать участок, то разницы при его оформлении нет, за исключением земель С/Х назначения, так как для них предусмотрено преимущественное право покупки государством.

Невозможно приобрести земли, на которых расположены гос.природные заповедники, здания ВСРФ, объекты организаций Федеральной службы безопасности и т.д., участки в государственной или муниципальной собственности, входящие в состав лесфонда, загрязненные радиоактивными веществами и т.д.

Поэтому лучше проверить нет ли обременений на участок. Например, сервитут (обязательство обеспечения доступа проезда транспорта или доступа к коммуникациям), ограничения по застройке, коммуникации (газопроводы, кабели), либо участок заложен собственником в банке.

Теги:земельный участок, документы


Оставить комментарий
Аноним