Новый закон затруднит оспаривание кадастровой стоимости

Едва мы успели смириться с неизбежностью роста налога на недвижимость, прикинуть, сколько теперь будем платить, как пришло новое известие: в Государственной Думе рассматривают новый закон, который опять скажется на наших налогах.

Речь идет о правилах определения кадастровой стоимости недвижимости, которая и служит базой для расчета налога. Если закон будет принят в нынешнем виде, налоговая база, по существу, будет целиком и полностью определяться чиновниками.

В августе 2015 г. в Госдуму был внесен законопроект «О государственной кадастровой оценке». Несмотря на отвлеченное название, закон напрямую касается почти каждого россиянина. Цель вроде бы благая — ликвидировать перекосы в определении кадастровой стоимости. Однако бизнес-сообщество встретило законопроект негативно. «Несвоевременный», «нецелесообразный», «требующий изменений», — такие резолюции выносят эксперты, обсуждающие данный закон.

Одно из общественных слушаний на эту тему «Пути совершенствования законодательного регулирования в области кадастровой оценки» состоялось 8 октября 2015 г. в Общественной палате РФ. Участники проанализировали возможные негативные последствия для бизнеса и населения, если закон будет принят. Ведь только квартир в России приватизировано около 86%. А еще есть земельные участки, дома, коттеджи. Владельцы последних могут пострадать больше всех.

Слезть с нефтяной иглы

Сейчас много говорят о том, что доходы российского бюджета не должны складываться только с продажей углеводородного сырья. Налог на имущество является одним из важнейших источников пополнения бюджета практически любой страны мира, — заметила Ирина Радченко, вице-президент Международной Академии ипотеки и недвижимости, заместитель руководителя рабочей группы при ГД РФ по мониторингу законодательства в сфере налогообложения имущества. Так что не надо удивляться, что нам его решили увеличить. С 1 января 2015 г. вступил в силу Закон № 284-ФЗ, который установил новые правила налогообложения. Главное, налог исчисляется не с балансовой стоимости, а с кадастровой, приближенной к рыночной, ставку же определяют местные муниципальные образования.

У этого закона, по мнению Ирины Радченко, есть немало плюсов. Прежде всего, благодаря ему будет создана база объектов недвижимости с реальной стоимостью. Усилиться автономность местных муниципалитетов, что тоже очень важно. Уменьшиться теневая составляющая операций с недвижимостью.

Но, увы, время для вступление в действие нового закона выбрано неудачное. В этом году к плате за коммунальные услуги добавилась оплата будущего капитального ремонта, на москвичей еще лег груз оплаты парковок. Да и закредитованность выросла до угрожающих величин. К тому же, кадастровую стоимость определяли на основе прошлогодних данных, когда рыночные цены на недвижимости были гораздо выше. То есть налог, по отношению к сегодняшней стоимости, оказывается, однозначно, завышенным.

«Конечно, закон пройдет не очень болезненно для большинства граждан — за исключением тех, кто владеет коммерческой недвижимостью, земельными участками и коттеджами», — отметила Ирина Радченко.

Оспорить кадастровую стоимость

Что всех так настораживает в новом законе? То, что он может закрепить произвол в определении кадастровой стоимости недвижимости. Изначальная цель перехода на новые правила исчисления налога была благая: отказаться от непонятной, назначаемой чиновниками «стоимости БТИ».

Да, сейчас в определении кадастровой стоимости много ошибок, но проводится оценка независимыми оценщиками, которые входят в саморегулируемые организации. Закон предполагает, что вместо независимых оценщиков будут созданы государственные бюджетные учреждения, которые будут и проводить сами оценку, и решать все споры вокруг нее. Из комиссий по оспариванию кадастровой оценки исключат профессиональных оценщиков.

То есть база для налога обложения, по существу, станет просто «назначаться» чиновниками.

Алексей Каминский, руководитель Комиссии по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре считает, что новый закон, если он будет принят, нарушает баланс между массовой оценкой и механизмом ее оспаривания. А этот баланс крайне важен.

По мнению Кирилла Кулакова, члена Экспертного совета РОО, переход на полное государственное регулирование процесса кадастровой оценки, который предполагает новый закон, только усилит проблемы с определением кадастровой стоимости земли, домов, квартир. Новым законом предполагается, что оспаривание будет возможно в межведомственных комиссиях, которые будут создаваться теми же чиновниками. Участие независимых оценщиков в процедуре оспаривания не предусматривается. Очевидно, что «чиновник чиновника не обидит», а это значит, что процедура оспаривания имеет шанс превратиться в фикцию.

Кстати, сегодня для оспаривания кадастровой стоимости возможно два основания: оценка произведена на основе неверных данных (например, о размере вашего земельного участка) и кадастровая стоимость сильно отличается от рыночной стоимости. При этом процедура разнится: она одна для отклонения до 30% и другая, если разница больше 30%.

Узнать государственную оценку

Каждый владелец недвижимости, считает Марина Карпова, общественный представитель уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей, должен сегодня побеспокоиться о том, чтобы узнать кадастровую стоимость своей недвижимости.

Она привела пример: «В Омске известен курьезный случай, площадь одной квартиры в хрущевке зафиксировали в 638 тысячи квадратных метров. Вот удивится владелец таких „хором“, когда следующим летом получит соответствующий платеж из налоговой». Кстати, только в Московской области в исходных документах для кадастровой оценки недвижимости было допущено 80 тыс. ошибок (информация Владислава Мурашова, заместителя Министра имущественных отношений МО).

Такие ошибки надо просто исправлять, а не принимать новые законы. С этим согласны все эксперты.