Малоэтажный формат на загородном рынке: новые законы, новые проблемы

Начало 2017 года принесло застройщикам малоэтажного формата много нового. На рынок, переживающий последствия кризиса, «наступили» новые положения и законы. Что они принесут застройщику и покупателю? Будет ли система ипотечного кредитования в малоэтажном сегменте более доступной? Эти и другие вопросы обсуждались на практической конференции «Малоэтажный формат: вся правда о рынке загородной недвижимости», организованной компанией PROEstate Events.

Основные новшества

Как рассказывает вице-президент Национального агенства по малоэтажному и коттеджному строительству Валерий Казейкин, прошлый год стал рекордным по количеству законов в области строительства. Во-первых, теперь под закон ФЗ-214 подпадают сблокированные малоэтажные дома более трех блоков.

Во-вторых, согласно новому закону «О рекламе» — проектная декларация становится обязательным документом, с которым можно прийти в суд, а перечень информации, предоставляемой застройщиком, существенно расширился.

Закон «О банкротстве» устанавливает уголовную ответственность за привлечение средств граждан для строительства жилья в нарушение ФЗ-214. Социальная инфраструктура, согласно новым положениям, может строиться на средства дольщиков, если она будет передана в муниципальную собственность в соответствии с договором, который застройщик заключил с муниципалитетом.

Также были введены требования к уставному капиталу застройщика (минимально допустимый его размер должен напрямую соотноситься с общей площадью возводимых объектов) и создан компенсационный фонд в области долевого строительства жилья, предназначенный для возмещения нанесенного дольщикам ущерба и ликвидации долгостроя.

При этом программа «Жилье для российской семьи», действующая до 1 июля 2017 года, в рамках которой на территории РФ должно быть построено не менее 25 млн. кв. м. жилья эконом-класса, была выполнена в минимальном объеме. В рамках программы ставилась задача довести долю малоэтажки к 2020 году до 60%. Процент малоэтажных объектов ко всему введенному в стране жилью действительно вырос с 38 до 54%, и регулярно увеличивался на 1,5% в год. Но программа была выполнена лишь на 3,3%.

«Если раньше власти говорили, что население хочет жить в малоэтажной России, и необходимо всячески поддерживать это и развивать, то сейчас на первый план выходит контроль над строительством», — поясняет Валерий Казейкин.

214-ФЗ и прозрачность

Закон 214-ФЗ подразумевает некоторую надежность и гарантии. Что плюс для покупателя. Но не всегда для застройщика, ведь стоимость таунхаусов может увеличиться. Дело в том, что такой типа домовладений часто возводится индивидуальными предпринимателями и небольшими компания, не соответствующими требованиям 214-ФЗ, которые после указанных изменений могут уйти с рынка.

Это приведет к сужению последнего и к сокращению объема предложения из-за серьезного увеличения себестоимости строительства, вызываемого необходимостью получения разрешительных документов. Как сообщает Казейкин, цена себестоимости может увеличиться на 15-20%, а для покупателей — на 20-30%.

Кроме того, эксперт говорит о декларациях размером в 260 страниц, которые объяснимы в аспектах отдельно взятого многоквартирного дома, но станут тяжким бременем, если речь идет о большом поселке таунхаусов.

Падение рынка

По словам Валерия Казейкина, число нереализованных квартир растет на фоне падения доходов населения, продолжающегося на протяжении последних 15 месяцев. В итоге объем строительства в России уже в ближайшее время может упасть на 20-30%. Тем более новых участков все меньше. В малоэтажном сегменте ситуация особенно печальна.

«Сейчас на рынке Подмосковья представлено более 100 поселков с домами блокированной застройки, — рассказывает директор по стратегии развития ГК «А-101» Леонард Блинов. — Из них лишь 5 продают более 10 домов в месяц. Есть поселки с десятилетней историей продаж. Немалую роль в этом сыграли финансовый кризис, дважды ударявший по рынку и образовавшееся падение спроса».

По данным директора по развитию компании Villagio Estate Константина Романова, сейчас на рынке присутствует около 160 поселков таунхаусов, и в I квартале 2017 года только в 55% из них были продажи.

Упадок наблюдается и в коттеджных поселках, и поселках дачного формата.

«Часть поселков реализуется еще с 2008 года, — рассказывает генеральный директор компании Landwerk Дмитрий Гордов. — Если в 2008 году предложение в духе «1000 долларов за сотку на расстоянии 100 км от Москвы» считалось удачным, то сейчас розничные цены могут опускаться до 10 тыс. руб. за сотку.

«На руку» играет лишь тот фактор, что людям все равно необходимо вывозить куда-то на лето детей, а «заграница» сильно подорожала — стоимость участка порой сопоставима со стоимостью двухнедельной поездки за рубеж. С другой стороны, укрепление рубля оказывает свое влияние на этот тренд».

Уменьшение площадей

В результате идет сокращение объема по всем параметрам.

«Средняя площадь продаваемых квартир в 2016 году снизилась по сравнение с предыдущим городом с 55 кв. м до 50 кв. м, а средняя стоимость предложения снизилась с 67,7 до 62 тыс. руб., - описывает ситуацию Валерий Казейкин.

Леонард Блинов считает, что такой тренд напрямую влияет на падение спроса в поселках — во многих из них предлагаются дома большой площади, потерявшие востребованность в нынешней ситуации.

«В начале века среди таунхаусов превалировали в основном традиционные варианты площадью 250 кв. м., — рассказывает партнер семейства компаний Kaskad Family Юрий Рожин. — В 2005 году площадь выросла до 450 кв. м, в 2008 — понизилась до 200 кв. м., а сейчас, в 2017, застройщики пришли к оптимальной площади 120 кв. м. По такой же схеме менялась площадь участков — в 2005 году она выросла по сравнению с 2000 с 3 до 8 соток, в 2008 сократились до 2, а в 2017 — до 1,5 соток.

В дачном же сегменте, по словам Дмитрия Гордова, сейчас наиболее востребованы участки площадью 8-10 соток.

Сокращаться приходится даже премиальному сегменту. Как рассказывает Константин Романов, их компания не может опуститься до минимального сейчас 80-метрового формата, но предложения площадью 140 кв. м уже присутствуют в линейке.

От чего стоит отказаться?

«Многие отказываются от обширных зеленых зон, — рассказывает Юрий Рожин. — Рекреационные зоны, зеленые библиотеки — это то, что используется собственниками 3 месяца в году, но возлагает на них лишнюю нагрузку».

В то же время, в премиальном классе отказ от таких излишеств вряд ли возможен в премиальном классе.

Так, в поселках компании Villagio Estate, как рассказывает Константин Романов, значительное внимание уделяется зеленым зонам, подсветке фасадов, и прочим подобным вещами — например, в «Futuro Park» было обустроено полноценное озеро площадью 2,5 Га. Все это существенно повышает затраты на строительство, но покупателю премиального сегмента такие вещи важны.

А вот Дмитрий Гордов рассказывает, что многие покупатели дачного сегмента сейчас готовы на так называемые «сухие сети», т.е. они согласны рыть скважины самостоятельно.

Сложности управления

Управляющая компания — дело убыточное, но не организовывать ее собственными силами — невозможно. На этом сходятся все застройщики. Давние попытки жителей самостоятельно управлять поселками, как правило, терпели крах. Даже при том, что сумма ежегодных платежей в поселках Villagio Estate составляет 15-18 тыс. руб. с домовладения, собственные УК компании, по признанию Константина Романова, убыточны.

«Для нас это не убыточно, но мы «в нулях», — рассказывает Дмитрий Гордов. — Предел, на который согласен наш покупатель — 5-6 тыс. руб./мес. После этого следует отказ от покупки. Реально эта сумма сопоставима с обслуживанием стандартной городской квартиры, но стрижка газонов, покос травы, уборка снега — все это большие затраты, поэтому в идеале и стоимость обслуживания должна быть больше».

Изменение образа покупателя

Сейчас покупатель стал более требовательным и придирчивым, что естественно для условий избытка предложений. Например, по мнению Леонарда Блинова, клиент стал предъявлять особые требования к разнообразию архитектурно-планировочных решений.

Этого же мнения придерживается и Константин Романов, который подчеркивает, что концепция и название поселка тоже играют не последнюю роль. Так, изюминкой поселков Park Avenue и Futuro Park является эксплуатируемая кровля, а цветовая гамма достигает 30 оттенков.

А Юрий Рожин рассказывает о случае с покупателем, который пришел с таблицей требований, содержащей… 47 пунктов. При том, что много лет назад такие всплывающие изредка таблицы содержали порядка 7 пунктов.

«Чаяния покупателей недвижимости в нашем сегменте можно выразить фразой «хочу подешевле и прямо сейчас», — говорит Дмитрий Гордов. — То есть рассматриваются, прежде всего, готовые поселки, куда, сразу после покупки, можно завезти семью на лето, поселки уже обжитые и со всеми коммуникациями. Все должно быть внешне благоустроено.

Важна и транспортная доступность — лучше, чтобы прямо перед участком проходила Новая Рига, чем если домовладение будет располагаться от нее на расстоянии в 20 км. Понятие «транспортная доступность» сейчас предполагает именно потраченное на дорогу время, а не фактический километраж. Ведь 30 км по Дмитровке и 30 км по Ярославке — разные истории.

Также покупатели хотят, чтобы в доме было не менее 3-4 спален. Так как ипотека в секторе ИЖС практически не развита, то клиенты и продают какую-то недвижимость, чтобы приобрести себе дачу.

При этом у «эконома» деньги кончились совсем. Наибольшее число покупателей наблюдается в бюджетной линейке от 5 до 10 млн. руб. Вообще, современный покупатель — это жесткий торгаш, уверенный, что именно он сейчас — истинный хозяин рынка. Поэтому продавец сейчас всегда должен оставлять задел под торг».

При этом эксперт выделяет еще один интересный тренд — на загородном рынке Подмосковья появились жители дальнего зарубежья, в частности китайцы. И это действительно что-то новенькое.

Изменение структуры загородного рынка

Как рассказывает Юрий Рожин, таунхаусы сейчас составляют 5% от общего объема застройки. Это скромный показатель — для сравнения в пригородах зарубежных крупных городов (Лондона, Сан-Франциско, Нью-Йорка, Берлина, Дюссельдорфа) доля таунхаусов составляет 65%, коттеджей — 20%. Лишь 5% остается на квартиры. У нашей страны свой путь. В 2000 году 90% на рынке загородной недвижимости приходилось на коттеджи, а 10% — на таунхаусы.

В 2008 году 55% «отняли» многоквартирные дома, а соотношение между коттеджами и таунхаусами перераспределилось до 43% и 2% соответственно. В 2016 году многоквартирные дома еще больше упрочили свои позиции, достигнув 89% в общем объеме. При этом доля коттеджей снизилась до 15%, а доля таунхаусов, напротив, увеличилась до 5%.

Рациональные решения

По мнению Леонарда Блинова, три основных фактора, снижающих привлекательность загородных поселков — плохая транспортная доступность, высокая стоимость эксплуатации и скудная внутренняя инфраструктура, обусловленная небольшим количеством жителей и проистекающими из этого сложностями привлечения качественных арендаторов, способных оказать широкий спектр услуг.

«Мы видим развитие этой линейки в рамках комплексного освоения территорий и мультиформатности, — рассказывает эксперт. — В этом случае преимущества загородной жизни будут совмещаться с радостями городской.

Во-первых, клиент получает насыщенную инфраструктуру, ведь на большую территорию легче привлекать качественных арендаторов.

Во-вторых, можно удешевить эксплуатацию — ведь большое количество потребителей позволить сэкономить на коммуникациях. В рамках большого проекта легче повлиять и на улучшение транспортной доступности. В рамках подобных поселков можно отвести 65% на малоэтажные многоквартирные дома, а остальной объем — на дуплексы, таунхаусы и городские особняки».

Успешными проектами в этом ключе Леонард Блинов считает мультиформатные комплексы «Суханово-Парк», «Мечта», «Город Набережных». Компания «А-101», обладающая в Новой Москве солидным земельным банком в 2,5 ГА, предлагает всем девелоперам сотрудничество — она согласна либо целево продавать участки под возведение на них поселков, либо совместную реализацию подобных проектов на этих участках.

Конечно, неизбежно возникает вопрос, так ли уже будет приятно владельцам будущих дуплексов и таунхаусов с многоэтажными домами. Однако Блинов утверждает, что участки будут продавать строго под малоэтажку, а сама компания А-101, специализирующаяся, прежде всего, на возведении многоэтажек, готова ограничивать себя на границах с потенциальными поселками, например, путем плавного изменения этажности в сторону понижения.

Еще одна тенденция — удешевление загородного строительства. Как рассказывает Валерий Казейкин, в рамках программы «Жилье для российской семьи» были поставлены задачи снижения кв. м. загородного жилья на 20% и увеличения энергоэффективности.

В итоге родился проект сблокировнного двухэтажного дома на 4 семьи «Дон», возведенного по панельно-каркасной технологии, и реализованного в проекте ГК «Экодолье» поселке «Экодолье Самара». Среди его особенностей - вентиляционная система с рекуперацией тепла, витражные остекления из энергоэффективных ламинированных окон со стеклопакетами, и импортозамещающие панели Latonit мордовского производства — аналог бельгийских панелей «Cedral».

Этот проект позволил снизить энергопотребление на 50% и получить энергоэффективность класса А. Стоимость кв. м. в таком доме под ключ — 20,9 тыс. руб./кв. м. Правда, и площадь квартир здесь минимальна — 51-56 кв. м. Зато благодаря энергосберегающим отечественным технологиям и оборудованию, коммунальные услуги обходятся владельцам гораздо дешевле.

Дефицит бизнес-класса

На рынке загородной недвижимости достаточно предложений эконом- и комфорт-класса, в сегменте премиум-класса наблюдается перенасыщенность предложений со стоимостью лота от 30 млн. и выше. А вот ниша бизнес-класса, по сути, остается незаполненной. Почему так?

Директор департамента жилой недвижимости агентства элитной недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын приводит реальные примеры, почему поселки, позиционирующие себя в сегменте «бизнес» реально таковыми не являются или почему некоторые поселки, где есть все признаки бизнес-класса, не могут, тем не менее, до него дотянуть.

Среди таких примеров — поселок «Петрово-Дальнее», «упавший» в бизнес, но запланированный как элитный (первоначальная цена лота — 0,5 млн. долларов снизилась до 25 млн. руб.). Поселок таунхаусов и коттеджей «Дубровка» в Новой Москве, где в свое время были предложения по 7 млн. долларов, подвели новые реалии в виде многоэтажных домов, выросших по соседству. И теперь владельцы не могут продать свое жилье.

Еще один важный фактор — локация. Если бы поселок «Александровский» не находился на Новой Риге, он попадал бы в более демократичный сегмент. И наоборот, если бы поселок таунхаусов «Новорижский квартал», располагался бы на Новорижском, а не на загруженном Волоколамском шоссе, у него были бы все шансы войти в бизнес-сегмент.

По мнению эксперта, есть ряд критериев, по которым поселок может быть причислен к бизнес-классу. Первый из них — локация.

«Поселок бизнес-класса вряд ли может появиться на Ярославском или Дмитровском шоссе, — говорит Сергей Колосницын. — По-хорошему, надо рассматривать 3 трассы: Новорижское, Минское и Киевское шоссе. Рублевка отпадает, так как там сосредоточен премиальный сегмент.

В случае с упомянутыми шоссе можно рассматривать расстояние до 50 км от МКАД — потому что добраться до Москвы можно все равно очень быстро. Второй по важности критерии — качественные архитектурные решения.

Третий фактор — эффективность и рациональность планировки, сегодня уже никому не нужны бильярдные или сауны. Раньше люди покупали дома площадью 1000 кв. м., но практика показала, что реально используется 700 квадратов. Оставшиеся 300, тем не менее, надо содержать в чистоте, что создает лишние издержки в период кризиса.

Домовладения должны быть двухуровневыми, и не более того. Бизнес-класс не может сейчас себе позволить теплый гараж — это увеличивает площадь на 60 кв. м, что не эффективно. Логичнее организовать общий паркинг на территории.

И, наконец, последний момент — готовность «под ключ». Это востребовано на 70% в элитном и бизнес-классе, но в последнем такие предложения отсутствуют. На мой взгляд, самая востребованная ниша — домовладение площадью 220 кв. м «под ключ» стоимостью 15 млн. руб.».

Что такое таунхаус?

Удивительно, но это понятие так до сих пор и не вошло в российское законодательство, и имеет скорее маркетинговый, нежели юридический характер. Хотя в Градостроительном кодексе и звучит термин «блокированная застройка». В итоге таунхаусы часто имеют статус квартиры, но при этом непонятен статус земли (если таковая имеется при домовладении).

«Сейчас возникла необходимость внести дома блокированной застройки в единый стандарт АИЖК, — говорит Валерий Казейкин». — При этот в Росреестре нет понятия «квартира в сблокированном доме». Есть понятие «многоквартирный дом». Но возникает главный вопрос — куда девать землю»?

Ипотека

С системой ипотечного кредитования в сегменте загородной недвижимости есть немало проблем. Как рассказывает Дмитрий Гордов, под ИЖС ипотека практически не работает.

«Ипотека на загородном рынке в течение многих лет была не развита, — рассказывает исполнительный директор компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Цветкова. — Малоэтажка считалась нестандартным продуктом с низкой ликвидностью, имелись проблемы с документацией с правом собственности на землю.

В случае с рассматриваемым сегментом производится более тщательная оценка клиента. Чтобы работать с такими случаями, у банка должно быть большое желание увеличить свой портфель, а серьезной конкуренции пока нет».

«Удобнее рассматривать таунхаусы без земли, — рассказывает Елена Бусыгина (АКБ «Российский Капитал»). — Дом с землей — это два адреса. Сейчас квартиры на земельном участке проводятся нами пока как нестандартные сделки, мы пытаемся подстраиваться под продукт».

Таким образом, статус таунхауса, о котором речь уже шла выше — во многом ключевой для ипотечного кредитования.

Как рассказывает директор ипотечного кредитования семейства компаний Kaskad Family Анна Борисова, в их новых поселках был достигнут некий компромиссный вариант.

«Главной задачей было подогнать наши объекты под ФЗ-214. Да, раньше покупатель видел в договоре кусочек земли — и это было ему приятно, но нерентабельно. Поэтому сегодня, с целью облегчения работы с банками, мы не выдаем документа собственности на землю — последняя находится в общедолевой собственности. Это дает банкам возможность предлагать разнообразные, интересные варианты ипотеки».

На настоящий момент у Kaskad Family 15 банков-партнеров. А вот на то, чтобы аккредитоваться в АИЖК, ушел почти год.

Сейчас у компании множество предложений по ипотеке — и сниженная ставка 10,7%, и субсидированная ставка (меньше 8%), ипотека для индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса и ипотека без первоначального взноса. Еще один необычный вариант — «ремонт в ипотеку». Такая программа пользуется у клиентов популярностью.

Интересно, что по опыту компании ипотека в качестве инструмента покупки составляет 98% от общего объема сделок, в то время как на начале строительства — лишь 20-30%.

Альтернатива ипотеке? Возвращаемся к советскому опыту

«Банковским ипотечным кредитом пользуются лишь 0,3% населения России, а желают улучшить условия более 60% жителей, при этом от 10 до 30% располагают средствами на руках и счетах, но не могут получить кредит, — говорит Валерий Казейкин. — Поэтому необходимо дополнительно развивать накопительные схемы приобретения жилья в «кооперативном формате» с выдачей займов под 4,6% годовых — то есть в 2,5 раза дешевле, чем в обычную ипотеку.

Такие форматы уже реализуются в Татарстане, где была запущена плановая программа социальной ипотеки сроком до 2019 года. В рамках программы граждане вступают в потребительский кооператив, делают первоначальный взнос не более 10%, от общей стоимости квартиры и после накопления 50% получают займ в размере 7% годовых в рублях на срок до 28 лет».