Коттеджные поселки Подмосковья-2021. Итоги года
Несмотря на то, что последние два года для Подмосковной «загородки» отмечены активным и стабильным ростом, особенно заметным после довольно длительной стагнации, к концу 2021 года в этом сегменте рынка недвижимости сложилась весьма неоднозначная ситуация.
Коттеджный рынок МО растет вместе с пандемией коронавируса. Причем, если в позапрошлом году, с началом карантинных мероприятий, в первую очередь вырос спрос (и цены) на долгосрочную аренду загородных домов, то в 2021 году речь идет в основном о покупке и связано это с несколькими факторами.
Во-первых, стало окончательно понятно, что пандемия продлится еще долго. Насколько долго? Это сложно предсказать даже приблизительно, а условия очередного возможного жесткого карантина намного комфортней пережидать в собственном доме с отгороженном от соседей участком, чем в даже самой просторной и благоустроенной городской квартире.
Во-вторых, «дистанционка» коснулась большинства сфер жизни и работы, так что многие специалисты, прежде жестко привязанные к рабочему месту, получили возможность качественно выполнять свои обязанности в режиме домашнего офиса. Они также пополнили ряды потенциальных покупателей загородных домов.
Подогревают интерес и ограничения на заграничные поездки вместе с летней переполненностью российских курортов — обустроенная дача с хорошей транспортной доступностью в окружении красивой природы все чаще рассматривается как удачный вариант летнего семейного отдыха. В элитном сегменте спрос обеспечивают вынужденно возвращающиеся домой состоятельные люди, ранее большую часть времени проживающие за границей.
Все это привело к резкому росту спроса качественной загородной недвижимости комфорт- бизнес- и элит-класса, причем к «пику» такого уровня рынок оказался не готов. Стагнация последних допандемийных лет, когда в продажу выходили в основном участкис подрядом или без такового, а готовой недвижимости застройщики предлагали не более четверти в общем объеме лотов, привела к быстрому вымыванию наиболее привлекательных вариантов. Это, в свою очередь, способствовало настоящему скачку цен — в течение прошедшего года стоимость готового дома с коммуникациями и участком выросла от 20 до 60%.
Данная цифра зависит и от класса предложения, и от направления, и от расстояния до МКАД и она весьма неравномерна по рынку, доходя в некоторых проектах даже до 100% и более. Если взять средние значения, то рост в течение полутора лет (с весны 2020 до декабря 2021 года) оценивается аналитиками на уровне 45%.
Помимо роста спроса, на цены загородного рынка оказывает огромное влияние устойчивый тренд на подорожание большинства строительных материалов. Так, удорожание некоторых позиций (например, стальной арматуры) оценивается почти в 150% в течение полутора лет. Почти вдвое за год выросла стоимость дерева и пиломатериалов, на 80% — металлопроката. Менее всего подорожание коснулось бетона и керамического кирпича — 20-30% в течение двух лет. По оценкам специалистов строительных компаний, за прошедший год возведение дома «под ключ» стало обходится дороже как минимум на 50%.
В таких условиях, при высоком спросе не так много заключенных сделок, поскольку покупатель оказался просто не готов к такому темпу повышения цен. Решением этой проблемы могла бы стать доступная ипотека на ИЖС, тем более, что правительство последний год явно показывает заинтересованность в развитии данного сегмента рынка недвижимости.
Несколько крупных банков уже запустили льготные ипотечные программы, создается каталог типовых проектов домов, но пока существенного влияния на ситуацию это не оказывает. Возможно, активный рост ипотеки на индивидуальные дома начнется со стартом строительства крупных недорогих загородных поселков, которые уже анонсируют ведущие девелоперские компании.
Что касается вторичного рынка, то здесь разрыв между спросом и предложением еще заметнее. Качественные готовые дома по-большей части, были раскуплены еще во время первой волны карантина, оставшиеся чаще всего представляют собой либо сверхдорогие огромные «дворцы», которые экспонируются уже много лет, либо летние домики без удобств на «дальних дачах».
«Идеальное» предложение — коттедж 150-200 кв. метров, не более чем в получасе пути от МКАД, не дороже 15 миллионов рублей, не требующий ремонта (или минимальный ремонт) с участком в 6-8 соток, представлено в ничтожном количестве. Этот же касается и рынка аренды готовых домов.
Прогнозы на наступивший год вполне определенные. Большинство аналитиков сходится во мнении, что в течение года рынок не сумеет справиться с огромным спросом и ожидать выхода в продажу крупных поселков с недорогим и качественным готовым жильем не стоит.
Подобные объекты находятся сейчас на стадии проектирования и начало строительных работ стартует не ранее конца 2022 — начала 2023 года, продажи — еще позднее. Растущий и неудовлетворенный спрос не позволит снизиться и ценам — их положительная динамика оценивается как минимум в 15% по итогам 2022 года.
