Какой дом купить?

8 факторов, о которых забывают подумать, выбирая загородную недвижимость.

Для начала сузим тему: в данной статье мы не будем говорить о том, как выбирать «историческую» недвижимость — дома в деревне или в небольших городах. Сосредоточимся на современных коттеджах (на первичном или вторичном рынке — не важно). А также рассмотрим приобретение участков без подряда с самостоятельным строительством.

В чем отличие покупки загородного дома от покупки квартиры?

Нет, наверное, такого покупателя новостройки, который бы никогда не жил в квартире. Но только немногие из нас являются «опытными пользователями» загородной недвижимости.

Большинство покупателей, за исключением элитного и бизнес-плюс сегмента, зачастую не имеют предыдущего опыта владения загородной недвижимостью (по крайней мере — современного формата, щитовой домик на шести сотках — не в счет). Ведь «современный формат» касается не только материалов, размера и планировки дома, но и самого уклада жизни в организованном коттеджном поселке.

Даже если решение о покупке принято твёрдо, не помешает предварительно пожить хотя бы один сезон (желательно не летом) в загородном доме, особенно, если такого опыта нет, — советует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». — Практика показывает, что многие просто не понимают специфики жизни за городом и её основных отличий от городской. Сколько времени и как добираться до работы? Насколько комфортно будет зимой? Достаточно ли развит район? В конце концов, действительно ли за городом чище и тише? Ответить на эти вопросы следует до того, как приступить к выбору будущего жилья.

Тем более, что загородную недвижимость очень редко покупают с инвестиционной целью (исключение — участки без подряда). Так что «тест-драйв» загородного дома будет полезен. Кстати, он поможет вам ответить на важный вопрос: хотите ли вы жить в коттедже круглый год или только в теплый сезон. Поверьте, есть немало людей, которые после первой «зимовки» приходили к выводу, что холодный сезон лучше все-таки проводить в городе. Короткий световой день, сложная дорога, недешевое содержание дома зимой остужают многих.

Что лучше: строить дом или покупать готовый?

Отрешимся сейчас от качества и себестоимости строительства, а так же возможности «воплотить на практике все свои идеи». Есть объективные критерии. Илья Менжунов говорит, что в последние годы чаще, чем раньше, встречается обмен городской квартиры на загородную недвижимость — в этом случае человек вынужден перебираться в готовую постройку (хотя, наверное, есть вариант переезда в съемную квартиру на время строительства, но это подходит далеко не всем).

Строить самостоятельно проще с точки зрения распределения средств: первый «транш» на приобретение участка, затем проектирование, материалы, работаи т. д. Но следует помнить, что в сегодняшней нестабильной экономической ситуации возможны скачки цен (на материалы, коммуникации, работы), есть риск банкротства подрядчика — иными словами, можно самому себе создать долгострой.

Современная планировка загородного дома

Частая ошибка, которую делают неопытные собственники загородной недвижимости, забывают про технические помещения. Причем, это происходит независимо от того, покупается ли готовый дом или строится с нуля. К техническим помещениям относится, как минимум, бойлерная, но так же, возможно, мастерская, комната для стиральной машины, для хранения инвентаря и т. д.

И, конечно, надо обращать внимание на рациональное планирование. На первом этаже, — рассказывает Тимур Дасаев, генеральный директор строительной компании «Дачный сезон», как правило, находятся:

• Тамбур. Заходя в дом, человек вначале попадает в него и только потом в холл. Благодаря чему холод не попадает в теплые помещения, смешиваясь с теплым воздухом в тамбуре.
• Просторный холл (7–8 кв.м.), где располагается лестница.
• Санузел (5–6 кв.м.).
• Кухня-гостиная (по 25–30 кв.м). Сейчас стараются совмещать две этих комнаты, организуя тем самым единое неделимое пространство.
• Родительская спальня (12–15 кв.м). Это сделано для удобства пожилых людей: для отдыха им не придется подниматься на второй этаж.
• Техническое помещение (для размещения газового котла) с отдельным входом, как того требуют нормативы Мособлгаз.

Типовая планировка первого этажа загородного дома

«Не всем нравится, когда в доме есть второй свет, который часто делается в гостиных и каминных („вторым светом“ называют комната с высотой потолков в два этажа), — делится профессиональными наблюдениями Елизавета Фонская, главный архитектор „НЛК Домостроение“. — Да и сам камин совсем не обязателен. Хотя, конечно, и камин, и второй свет делают пространство дома уникальным. Но все члены семьи сходятся на наличии большой удобной террасы, выходящей в сад».

Покупать дом или подождать

«Рынок загородной недвижимости находится в состоянии стагнации еще с 2008 года», — говорят эксперты. На самом деле, заявление должно, скорее, насторожить потенциального покупателя загородной недвижимости, чем обрадовать.

По данным Татьяны Калюжновой, руководителя «ИРН-Консалтинг», с начала 2014 по начало 2015 года количество коттеджных поселков сократилось на 7,3%. Что касается ценовой динамики, то новые поселки выходят на рынок по существенно более низкой цене, чем давно продающиеся. Так, средняя цена дома в новых проектах и очередях весной 2015 года составляла 8,4 млн, что почти вдвое меньше, чем в активно строящихся (около 16 млн рублей). То есть удешевление загородной недвижимости происходит не за счет снижения цен на уже существующее предложение, а благодаря выводу новых очередей и проектов по низким ценам.

Коттеджный поселок Ла-Манш

Хотя «старые» поселки пытаются подстегнуть продажи, «играя» ценой. Например, ГК «Сапсан» с 15.02.2016 по 28.03.2016 г. в двух своих поселках проводит, так называемый «Голландский аукцион». В течение шести недель несколько готовых домов и земельных участков в коттеджных посёлках «Ла-Манш» и «Княжье Озеро» (57 и 24 км от МКАД по Новорижскому шоссе), будут постепенно снижаться цены.

Заинтересованному покупателю придется решать нелегкую задачу — ждать понижения цены или «перехватывать», объект, пока его не забронировал кто-то другой. Кстати, подобный аукцион помогает не только оживлять продажи, но и изучать спрос.

Появление на рынке относительно дешевых коттеджей, по мнению Георгия Николаева, руководителя службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин», уже изменило структуру рынка. Востребованность коттеджа в прошлом году увеличилась по сравнению с востребованностью таунхаусов.

Ведь раньше разница в стоимости покупки коттеджа и таунхауса была значительной, составляла не менее 40%. На сегодняшний день эта «дельта» сократилась до 10–15%, поэтому выгода покупки коттеджа очевидна. И это привело, в том числе, к снижению активности покупателей в сегменте таунхаусов.

Коттеджный поселок Княжье озеро

Что касается участков без подряда, то на сегмент дачных участков (дальние дачи) спрос не изменился — он по-прежнему является высоким. Цены также практически не претерпели изменений — средняя стоимость сотки составляет от 15 до 40 тыс. рублей. Средняя стоимость таких земельных участков с возможностью подключения коммуникаций составляет порядка 300–400 тыс. рублей за сотку.

Что необходимо учитывать при покупке дома?

1.  Хотите ли вы жить в доме круглый год и постоянно (от этого зависит площадь дома и, возможно, материал. Дома из кирпича, силикатного кирпича не очень хороши для сезонных дач).
2. Как вы будете добираться до своего дома? Есть ли альтернативные транспортные маршруты.
3.  Каково назначение земельного участка. Какой договор придется заключать при покупке?
4. Сколько будет стоить обслуживание коттеджа. И придется ли платить налог на недвижимость.
5. Оцените инфраструктуру района, как минимум — удобство покупок. Если у вас есть дети, то убедитесь, что вы без проблем сможете доставлять их в детский сад и школу. Неплохо бы узнать, где находится ближайшая больница.
6. Убедитесь в достаточном уровне безопасности поселка.
7. Маловероятно, но убедитесь, что в выбранном вами районе нет локальных проблем с Интернетом.
8.  По возможности, делайте выбор ранней весной. В это время года становятся особо заметны протечки подвала или разбитые подъездные дороги.