Как правильно купить участок 6 соток в Подмосковье?

Размеры загородных участков неуклонно уменьшаются во всех сегментах, от «эконома» до «элит». Между тем, это «мельчание» сопровождается увеличением общественных зон. Знать об этой тенденции полезно каждому покупателю загородной недвижимости.

Основной тренд

Участок 6 соток снова в тренде! Только на Киевском шоссе в радиусе 100 км экспонируется около 6 тыс. предложений такой площади (данные Петра Кирилловского, ГК ГРАС). В год с ними совершается 800–1000 сделок. Хотя, конечно, для девелопера даже в эконом-классе выгоднее было бы нарезать участки чуть большей площади — 9–12 соток (выгоднее — с учетом общей экономики проекта, ведь от общего количества участков зависят затраты инфраструктуру).

Шесть соток ассоциируются с глубоким «эконом-классом», с дачами, налепленными друг на друга. У многих свежи в памяти истории, как в тучные (в денежном отношении) годы некоторые не могли продать свои участки в шикарных местах просто из-за маленького размера.

Между тем, такое отношение к участкам в шесть соток — всего лишь стереотип, который сейчас разрушается. Поэтому тем, кто покупает новый участок, полезно знать, в каком направлении развивается девелопмент загородной недвижимости, что будет актуальным через много лет и позволит сделать ваш участок ликвидным. Ведь называть шесть соток маленьким участком можно только в условиях России. Для Европы это как раз участок огромный. Основные тенденции планировки загородных участков обсуждали на II Девелоперских дискуссиях Клуба главных редакторов.

Участки мельчают, а простора хочется

Главное, надо понимать, чего хотят покупатели загородной недвижимости — простора, видов и ощущения того, что ты находишься не в городе. А значит, надо просто планировать участки так, чтобы максимально реализовывать эти потребности. Как узнать, глядя на генплан, что в результате получится? Как понять, «схватил» ли застройщик новые тренды. Вот советы экспертов.

1. Прежде всего — обратите внимание на площади общественных пространств. Их должно быть 20–40%. Современный загородный образ жизни не предполагает сидение на участке.

2. В проекте поселка должен быть некий центр — место, куда бы вам захотелось прогуляться. И вряд ли ну эту роль сгодится мини-маркет на въезде. Для обозначения этого центра застройщики употребляют выражения типа «сердце проекта». Если его нет — может быть, стоит присмотреться к другому поселку.

3. Дом не должен занимать более 10% площади участка (даже, если участки без подряда — обратите внимание на предлагаемые проекты или на то, как планируют ограничивать застройку поселка).

4. При прочих равных отдавайте предпочтения поселкам, где нет «квадратно-гнездовой» планировки. Прямые углы кварталов, ровные ряды домов неосознанно вызывают у человека ассоциацию с городом, от которого, как раз и хочется отдохнуть. Тимур Сайфутдинов, генеральный директор Point Estate приводит показательный пример одного поселка, девелоперы которого учились на своих ошибках. И если в первой очереди были прямые улицы, пересекающиеся под прямыми углами, то во второй очереди они спроектировали плавные изгибы, а в третьей — вообще сделали веерную планировку.

5. Даже если собственно участок маленький — хорошо, если с него будет открываться вид на общественное пространство. Участки рядом с прудиком или другим центром притяжения, естественным образом стоят дороже. Но теперь девелоперы стали проектировать такие «особые» участки специально. И об этом приеме стоит сказать отдельно.

Хитрая нарезка

Сочетание больших общественных зон и маленьких участков — новый прием в планировании территории. Он реализуется, например, в проекте Dacha 9–18. Не зря слоган этого проекта «Покупаешь шесть соток — живешь на пятидесяти». В генплане коттеджного поселка (девелопер — компания «Региондевеломент» привлек западных архитекторов) заложены кластеры из 6 — 86 участков, в центре которых — общее для все жителей кластера пространство (его еще называют cul-de-saс). То есть, покупая даже маленький участок (нарезка от 6 соток с возможностью объединения), можно получить замечательные виды и чувство полной изолированности.

Конечно, одного «правильного» участка мало — он должен быть органично дополнен «правильными» проектами домов. Как говорит Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент», очень важно, чтобы окна не выходили на участки соседей. Поэтому были разработаны разнообразные варианты домов, которые объединяет одно — остекление только со стороны улицы и со стороны двора.

Кстати, идея использования «куль-де-сак» в планировке поселков на подмосковном рынке далеко не нова.

Например, она реализуется в КП «Деревня». Только там площади «кулачков» довольно маленькие — около 10% от площади всего кластера. И они вряд ли смогут визуально увеличить участок.

Вместо послесловия

Около 10 лет назад в загородный девелопмент вошло понятие «концептуального поселка». Стало ясно, что просто живописного места и инфраструктуры мало, чтобы привлечь покупателя. Нужны «изюминки». Ими стали различные особые элементы инфраструктуры — яхт-клубы, конно-спортивные комплексы, гольф-поля и горнолыжные склоны. Даже появился поселок с трассой для радиоуправляемых машинок. Правда, очень быстро выяснилось, что люди, в том числе и богатые, не всегда регулярно платят за содержание спортивной инфраструктуры. В результате, что-то оказалось не построенным, что-то закрылось. Но, главное, бизнесы стали разделять: центр интересов — отдельно, поселок — отдельно.

В 2013—2014 гг., борясь за покупателя, заговорили о необычных планировочных концепциях. Чем это закончится — сказать сложно. У поселков с общественными пространствами есть два существенных риска:

• Общественную зону могут продать и застроить
• Общественную зону могут забросить из-за малого количества проданных участков вокруг нее.

Что будет на самом деле — покажет время.