Какие проблемы возникают при восстановлении усадьбы
Не секрет, даже при часто невысокой цене или арендной плате, вложения в реставрацию грандиозны. Хорошо, если есть возможность комплексных решений.
«Так как это не первый наш проект в этой сфере (до этого мы восстанавливали 26 особняков в историческом центре Казани), то в инвестиционную группу компаний ASG входят все необходимые подразделения, которые с момента проектирования и до момента воплощения замысла в жизнь включают практически все реставрационные направления, объединенные общей собственностью, — рассказывает Алексей Семин. — И потому выстроить систему взаимоотношений между ними намного проще, чем между не связанными между собой структурами. Как в материальном, и в организационном плане. Разумеется, для решения подобных вопросов, мы привлекаем сторонних узкопрофильных специалистов и эксперты, знания и опыт работы которых помогают нам в реализации сложных архитектурных решений».
Следующая проблема — сложности с документаций. Но Алексей Семин считает, что здесь все не так трудно. «Прохождения согласований и получения разрешений в Министерстве культуры Московской области — процедуры вполне стандартные и регулируются административными регламентами, — говорит он. — Необходимо отметить высокий уровень профессионализма сотрудников Министерства и их энтузиазм. Многие бюрократически сложные процедуры были упрощены, что дало нам возможность без отступления от регламента быстро и в кратчайший срок проводить все согласования».
Усадьба купцов Аигиных
Но существует один документ, который, видимо, будет создавать значительные сложности. Речь про новое федеральное законодательство об охране памятников культурного наследия, и вступившие в силу 22 января 2015 года изменениями в федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ». По мнению министра культуры МО Олега Рожнова принятые поправки будут сильно тормозить реализацию программы по льготной аренде подмосковных усадеб.
Отныне буквально любое малейшее действие инвесторов на территории объекта требует заключения экспертизы. Так, раньше, чтобы проложить коммуникации на территории усадебного комплекса, нужно было лишь составить проектную документацию, отправить ее в областной минкульт на согласование, и внести после этого коррективы. Теперь требуется особое разрешение от специально лицензированных экспертов. А это не только дополнительное время, но и дополнительные траты. Подобное заключение требуется даже при прокладке инженерных сетей, земляных, мелиоративных, хозяйственных работах, и ремонте уже имеющихся коммуникаций, не говоря уж о ландшафтном обустройстве.
Конечно, властям МО удается находить какие-то компромиссы. Но помимо всего, в законе вообще отсутствует упоминание о такой форме использования, как аренда, хотя для МО это главная форма спасения разрушающихся объектов культурного наследия.
Проблемой становится и положение закона о сохранности вновь выявленных исторических памятников. Ранее, если в процессе земляных или строительных работ на каком-либо объекте неожиданно обнаруживали артефакты, все земляные работы в срочном порядке приостанавливались, и на их месте начинались археологические раскопки. А сейчас в дело вступают «превентивные меры»: по каждому земельному участку, подлежащему хозяйственному освоению, сначала нужно провести государственную историко-культурную экспертизу. И лишь на основании проведенных археологических исследований, подтвердивших наличие или отсутствие объектов культурного наследия, делается заключение. Новая процедура существенно затрудняет введение земель в оборот, ведь она длительна по времени и затратна.
Еще одна проблема: объекты, выставляемые на торги по программе «Зеленый коридор», не имеют предмета охраны, территория памятника и его охранная зона тоже не определены, эта же проблема не решается и программой «Рубль за метр». Как, кстати, и вопросы, касающиеся памятников, переданных в собственность, но так и не отреставрированных в итоге.
Не исключены и ситуации, когда кто-то «со стороны» предъявляет свои претензии на часть усадебной земли. Такая ситуация имела место с Николо-Урюпино — в декабре прошлого года Минобороны подало иск о своем праве собственности на часть земли на усадебной территории.
А кроме оценочной стоимости, которая может быть минимальной, существует и балансовая. Также есть риск судебных исков о том, что госимущество продается за бесценок (такие случаи уже были).
Короче, ряд положений в новой редакции закона требует подзаконных актов, которые еще не были приняты.
«Конечно, есть и проблемы, — говорит Алексей Семин. — Среди них незаконная варварская застройка исторической территории и приусадебных парков, отсутствие коммуникаций и инфраструктуры, высокая арендная плата за земли занятые памятниками архитектуры, вопросы приспособления объектов, заброшенность усадеб в муниципальных районах, игнорирование частных собственников требований о сохранении объектов. Сейчас все эти вопросы обозначены, и переданы на рассмотрение в курирующие министерства».
Ждать ли инвесторам помощи
Инвесторы говорят о необходимости господдержки. В первую очередь — в прокладке коммуникаций и дорог, которые чаще всего отсутствуют в заброшенных усадьбах. Бывают и проблемы в виде прописанных и проживающих в усадебных постройках граждан, и пребывания отдельных участков на территории имения в руках частных владельцев. Вопросы подобного «обременения» должны решать госорганы. Говорится и о том, что в договоре купли-продажи обязанности инвестора прописаны подробно, а права — обтекаемо.
«Необходимо понимать, что рассматриваемая программа -0 масштабный проект для Московской области, затрагивающий огромные пласты нормативной базы, а круг вопросов, который должен быть решен, включает в себя и экономические, правовые социальные, земельные, инфраструктурные и многие другие вопросы, — поясняет Алексей Семин. — Необходимо создавать соответствующие условия для инвесторов. Это могут быть как моральные стимулы — признание обществом заслуг инвестора, так и финансовые — государственная поддержка проекта. Она может быть разделена на два вида: это снижение налоговой ставки, которое применяется во всем мире, или определенные преференции, которые можно предоставить инвестору в виде льгот по подключению к существующей инфраструктуре (коммуникациям), ускорению процедур согласования».
