Как купить историческую усадьбу в Подмосковье и зачем?
Усадьба, небольшой особняк — крайне востребованный формат офисной недвижимости в столице. Спрос на них настолько огромен, что один бизнесмен даже выкупил целый завод ради исторического домика заводоуправления. Между тем, в Московской области разрушаются сотни усадеб, которые могли бы стать достойным объектом инвестирования.
В данный момент на территории Московской области насчитывается 320 усадеб, из них в федеральной собственности — 67, в областной — 43, в муниципальной — 66. Многие объекты пребывают в запущенном, а то и плачевном состоянии, и требуют реставрации.
Теперь разрушающуюся усадьбу можно заполучить в аренду или даже в собственность, воспользовавшись областной или федеральной программой.
Областная программа для инвесторов в усадьбы
Принята в 2013 году и называется «Рубль за метр». Как не трудно догадаться из названия, по этой программе можно получить усадьбу, находящуюся в областной собственности, в аренду на 49 лет c платой в 1 рубль за кв. м, правда, с некоторыми оговорками. (Кстати, в самой Москве аналогичная программа реализуется с 2012 года, и в ее рамках можно стать владельцем исторического особняка.) Для того, чтобы платить 1 руб. за кв. м усадьбы, надо:
- Посетить открытые торги, на которых выставляется интересующий памятник культуры и стать их победителем.
- В семилетний срок отреставрировать эту усадьбу и обеспечить доступ в нее всем желающим (проект ремонтных работ обязательно согласуются со всеми уполномоченными лицами и инстанциями).
- После полного ремонта, к срок которого не может превышать тех самых 7 лет, в следующие 42 года можно платить тот самый рубль за кв. м. в год.
Федеральная программа для инвесторов у усадьбы
У программы «Зеленый коридор», реализуемой ОАО Распорядительной дирекции Минкультуры России, 100% акций которого принадлежат РФ в лице Росимущества, свои правила. Под нее подпадают усадьбы Московской области, находящиеся в федеральной собственности. Такие объекты предполагается передавать инвесторам в собственность на следующих условия:
- Объекты культурного наследия, как и в предыдущем случае, продаются на открытых торгах.
- С победителем подписывают договор купли-продажи с отложенными условиями и временными арендными обязательствами.
- Инвестор сразу должен выплатить часть стоимости усадьбы (не более 20%) и получить беспроцентную рассрочку на остальные 80%, на весь период восстановления.
- Надо учитывать, что право собственности на имение обретается лишь после завершения реставрации и ввода объекта в эксплуатацию, на что отведены те же 7 лет.
Плюсы приобретения усадьбы
Приобрести или арендовать старинную усадьбу может даже иностранный гражданин. Как именно будет использоваться памятник — дело инвестора. В нем можно открыть и отель, и ресторан. Всесторонняя господдержка и в части оформления требующейся разрешительной документации, и возможность после реконструкции распоряжаться усадьбой на свое усмотрение — он может отвести ее под рекреационные, административные цели, обустроить здесь дом отдыха, spa-отель или офисный центр.
Особняки, реализуемые в столицы либо в крупных подмосковных городах, прежде всего, перепрофилируют под офисы.
«Привлекательность предложения связана, прежде всего, с узостью рынка, — рассказывает генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость Александр Болотов. — Более того, ликвидных объектов, находящихся в хорошем техническом состоянии, очень мало. Снять в аренду офисный особняк хорошего качества далеко непросто, даже в кризис. Это обусловлено дефицитом предложения, связанным с ограниченностью рынка, маленьким уровнем ротации арендаторов, часто плохим состоянием конструктива здания и технических систем. Качественные особняки арендуются, как правило, на длительный период и крайне редко освобождаются, поскольку целевая аудитория арендаторов представлена крупными финансовыми, банковскими и инвестиционными структурами, заинтересованными в долгосрочной аренде. Реконструированный особняк, используемый под офис, является памятником архитектуры, а это значит, что на этом месте никогда ничего не построят. Также нет риска, что это здание снесут для того, чтобы построить какой-то небоскреб на этом месте».
