Экскурсия по поселкам «Истринской долины»

«Истринская долина» — это целый комплекс разноформатных поселков на территории в 1700 гектаров, среди холмов, лесов, и водных угодий — реки Истра и Истринского водохранилища, объединенных общей концепцией и инфраструктурой.

Здесь представлено 18 поселков различного уровня и сегмента. Есть уже как сданные, так и еще строящиеся поселки (тем не менее, в многим из последних наблюдается неплохой процент продаж). Некоторые из поселков еще не выставлены на реализацию.

По словам менеджера по продажам «Истринской долины» Валентина Постникова, застройка территории началась около 6 лет назад, а срок окончательной реализации составляет еще как минимум три года.

Как доехать

Доехать сюда можно по трем шоссе: Волоколамскому, Пятницкому и Новорижскому. Дорога очень простая, просто надо сказать, что разные поселки находятся на разном удалении как от МКАД (ближайшие располагаются на расстоянии около 45 км), так и, соответственно, от города Истра — расстояние от него до поселений может составлять от 5 до 20 км. Кстати, от Истры ходит автобус, делающий остановки в разных пунктах.

При этом территорию комплекса нельзя считать «замкнутой» — помимо поселков Истринской долины в нее «заключены» и деревни, и небольшие поселки городского типа.

Для начала нужно сказать об общих моментах всех поселков. В их описаниях часто проскакивает словосочетание «дачный формат».

«Все объекты именуются поселками дачного формата, но большинство из них располагает всеми коммуникациями, поэтому подходят как для сезонного, так и для постоянного проживания, — поясняет Постников. — Уже понятно, что часть владельцев будет обитать здесь в течение всего года. В настоящее время в отдельных поселках уже проживают семьи с детьми».

Участки во всех поселках «Истринской долины» продаются без подряда. Исключением являются лишь «Берег Хонка» и «Дачи Хонка», где участок можно приобрести только с подрядом на строительство финского деревянного дома.

«Форма продажи без подряда сейчас оправдывает себя, — говорит Постников. — Люди предпочитают строить то, что они хотят».

Тем не менее, в «Истринской долине» действуют так называемые девелоперские коды — нормы и правила застройки, призванные гармонизировать застройку и не допустить появления «шанхая». Среди требований к строительству в рамках каждого поселка Постников упоминает единую цветовую гамму крыш и единообразие заборов, которые строит сама компания. Высота дома не должна превышать двух этажей, а по своему размеру основное строение не должно превышать десяти процентов от общей площади участка.

Главное же отличие поселков эконом и бизнес класса, состоит, по словам Постникова, в частности, в том, что в первом представлены только водопровод и электричество, а центральная канализация отсутствует, в то время, как в поселках второго имеются все коммуникации. То есть поселки эконом-класса более «дачные», что не мешает некоторым людям поселяться здесь на постоянной основе. Также электрические сети в поселках эконом-класса — наземные, а в «бизнесе» проведены под землей. Есть еще небольшие различия как по размеру участков, так и по общему обустройству. Поселки же премиум-класса имеют особо «лакомое» природное расположение и отличаются камерностью и большими участками — количество последних здесь, невелико, как и, соответственно, количество жителей.

Для всех поселков действует единая управляющая компания, а стоимость эксплутационных платежей начинается от 2000 рублей в месяц. 

Инфраструктура

В каждом из поселков обязательно предусмотрены детская и спортивная площадка, и своя система безопасности КПП, работает ЧОП. По желанию жители могут подключить кнопку немедленного реагирования.

Остальная же инфраструктура является общей для всего комплекса. Правда, здесь есть такой момент: в зависимости от расположения поселка, какие-то ее объекты могут находиться в пешей доступности, а до каких-то, безусловно, придется ехать.

Среди будущей инфраструктуры — ресторан «Художник и поэт» с русской и кавказской кухней, откуда будет открываться обзор на реку Истра и лес. Как уже было сказано, активно представлено и спортивное направление. Например, Центр активного отдыха ZORINO, с катком и лыжней, где уже прошлой зимой проводился «Кубок Истринской долины».

Также в «Истринской долине» достраивается конноспортивный клуб «Аванпост-Истра», располагающийся на живописном пологом холме. Здесь можно будет заняться верховой ездой, совершить конные походы и прогулки. При заведении будут действовать детский пони-клуб, ресторан, мини-зоопарк и игровая зона.

Весьма интересными являются и специальные зоны на берегу Истринского водохранилища. Например, Центр водных видов спорта «Веселый Ветер» находится на небольшой огороженной территории старой бывшей рыболовной базы отдыха. Здесь еще сохранились пока отдельные домики турбазы, но в целом, небольшая и уютная территория уже преобразована — на ней есть площадка для волейбола, летний ресторан, беседки с мангалом недалеко от воды, а также благоустроенный пляж. Здесь будут и серфинг, и прокат лодок.

«Те, кто купили участки, уже приходят сюда, чтобы отдохнуть, несмотря на то, что их дома находится еще в стадии строительства», — рассказывает Постников.

В будущем на берегу Истринского водохранилища откроется еще одна зона отдыха — Лыщево, с площадками для спорта и активных развлечений, летним кафе, тиром, пляжем и лодочной станцией.

Планируются в «Истринской долине» и детский центр, с детскими площадками, сухим бассейном, батутом, детским кафе, развивающим центром и службой анимации, спортивными кружками и залом игровых автоматов, и административно-торговый центр «Мельница», находящийся сейчас в стадии активного строительства. В нем будут представлены аптека, отдел спорттоваров, химчистка, продуктовый отдел, в том числе и с продукцией «Истринской молочной долины» — предприятия, находящегося в деревне Гравороново. Также, тема здорового питания будет поддержана экопарком «Истринская долина» с экофермой и плодоовощными культурами, которая строится рядом с конноспортивным клубом.

«Клубная система не зависит от статуса поселка и распространяется на всех жителей, — рассказывает Постников. — У всех, купивших здесь участок, есть специальная карточка, дающая проход во все зоны отдыха, скидки на продукты питания, и прочее».

Как уже было сказано, несмотря на заявленный изначально дачный формат, часть владельцев будет проживать и постоянно. В этом случае у их детей есть возможность посещать учебные заведения города Истра. Там есть 4 образовательных школы, 5 детских садов, педагогический колледж, школа искусств «Вдохновение» и музыкальная школа.

К слову, в городе есть много супер- и гипермаркетов: торговые центры «Воскресенский Пассаж» и «Жемчужина», ТК «Истринский», магазины «Квартал» и «Кормилец», ТД «Мастер М».

Культурологический аспект представлен Новоиерусалимским монастырем, музеем «Новый Иерусалим», а также тремя истринскским театрами — муниципальными драматическим и камерным молодежным и кукольным «Сказочный городок».

Условия приобретения

Участок можно приобрести по системе ипотечного кредитования, при этом первоначальный взнос может составлять от 15% (в зависимости от стоимости участка), процентная ставка в рублях — от 11.05% годовых, в валюте — от 9.1% годовых. Срок кредита составляет до 30 лет. Также возможен зачет уже имеющейся у покупателя недвижимости, со срочным выкупом последней. Действует и система рассрочки платежа сроком от полугода до года и гибким графиком погашения.

Нам удалось посетить наиболее готовые поселки «Истринской долины», относящиеся к разным сегментам.

Поселок «Лесная Пристань» — это поселок бизнес-класса. Находится он недалеко от въездной группы, то есть на максимальном приближении к Истре (и на расстоянии 45 километров от МКАД). Среди природных преимуществ расположения Лесной пристани — выход к лесу и к реке Истра.

Общая территория поселка — 13,21 Га. Особенность проекта — в уходе от прямых линий, так что дома не «наползают» визуально друг на друга. Дизайн-проект и генеральный план, по словам Постникова, были выполнены американской компанией.

Поселок уже полностью готов — широкие улицы с фонарями, газонная часть и клумба, и детская и спортивная площадки. Здесь 59 участков размером от 15 до 20 соток. Стоимость участка начиналась от 1600000 руб.

Все участки уже раскуплены, а большинство домов построено. В «Лесной Пристани» большой процент заселенности.

Единообразие стиля поддерживается цветовой гаммой крыш и невысокими деревянными заборами. Сами же дома достаточно разнообразные — и по материалу, и по стилю, есть и кирпичные, и каменные, и из клееного бруса. При этом, преобладают сдержанные пастельные цвета, хотя изначально ограничений по цвету нет.

В «Лесной Пристани» есть все центральные коммуникации: газ, электричество, вода. Коммунальные платежи здесь составляет в районе 6 тысяч руб. Сюда входят охрана, вывоз мусора, уборка территории, поддержание в чистоте газонной части.

Располагающийся рядом поселок «Лесная Пристань-2» тоже относится к бизнес-классу. Улицы здесь более куда «прямые», чем в «Лесной Пристани-1», и сам поселок куда менее камерный — здесь на территории в 21 гектар расположены 129 участков размеров от 10 до 17 соток. Все участки уже проданы. Стоимость на данный момент (от собственников) составляет от 2,7до 5,2 млн. руб.

Среди преимуществ расположения — нахождение на возвышенности, над оврагом. Отсюда открывается панорамный вид на Бужаровскую церковь и ее золотые купола (а жители домов первой линии будут видеть ее и из своих окон). Здесь организовано нечто наподобие смотровой площадки (территория огорожена «прозрачным забором» с установлением на ней беседки). Через калитку можно выйти в прогулочную зону вдоль реки. С северной стороны к поселку подходит лес.

Единообразия домов тут чуть меньше, чем в «Лесной Пристани-1», потому что и участков больше. Например, в одном месте неожиданно возникает массивный особняк, отсылающий нас к позапрошлому веку. С другой стороны, недалеко от въезда сложился некий единообразный комплекс домов, выполненных одним подрядчиком. Есть строения и в стиле шале, и в стиле а-ля неоконструктивизм.

Ситуация с центральными коммуникациями здесь такая же, как и в «Лесной Пристани-1». Сейчас в поселке готовятся создать большую спортплощадку и футбольное поле.

За счет количества собственников коммунальная плата составляет здесь порядка 2 тысяч рублей.

А вот находящееся неподалеку «Шелестово», примыкающий к лесу, это уже поселок эконом-класса, который занимает площадь 24 Га.

Здесь 175 участков площадью от 10 до 16 соток. Стоимость участка составляет от 1 6 до 3,3 млн. руб. Участки распроданы более чем на 75%.

От своих бизнес-собратьев «Шелестово» отличается наземными электрическими коммуникациями, а также отсутствием центральной канализации. Если в первых используется ливневая канализация, то здесь вырыты канавы. Также, в отличие от бордюров и тротуаров, представленных в поселках бизнес-сегмента, «Шелестово» ограничивается твердым дорожным покрытием. Такой формат наиболее приближен к дачному, тем не менее, по словам Постникова, одна покупательница уже живет здесь постоянно. При этом поселок застроен пока примерно на 50 процентов. Есть и дома из оцилиндрованного бревна, и из бруса, и другие.

Помимо строящихся спортивной и детской площадки, здесь будет вырыт небольшой искусственный пруд.

Стоимость коммуналки здесь в районе 1000 руб.

А вот поселок «Дачи Хонка», граничащий с «Лесной Пристанью-1» считается уже поселком премиума-класса.

Сразу надо сказать о его необычном многоуровневом расположении — дома «спускаются» меж хвойных деревьев по холму. Дорога наверх ограждена высокой опорной стенкой с деревянными элементами, а сами деревянные заборы перед домами невысокие.

Поселок «Дачи Хонка» камерный, его территория занимает 6,45 Га. Здесь всего 19 участков, зато они большие — площадью от 21,4 до 49,8 соток. Все участки уже проданы. Как уже было сказано, это один из двух поселков «Истринской долины», где участок можно приобрести только при условии подряда на строительство деревянного дома «Хонка». Площадь домов составляет от 208 до 325 квадратных метров.

Поселок уже в значительной степени застроен, и в целом находится в заключительной стадии, есть все коммуникации, но еще формируется газонная часть, строится детская площадка, оформляются бордюры. Видно, что многие дома уже вполне обжиты.

Стоимость коммуналки будет зависеть от решения собственников.

Все перечисленные выше поселки наиболее близко расположены к Истре — до нее отсюда от 5 до 6 километров. Более же удаленные поселки могут располагаться и на расстоянии 20 километров от города. В пешеходной доступности от упомянутых поселков будут располагаться административный и торговые центры, а в паре километров и центр «Веселый ветер». До остальных же объектов общей инфраструктуры придется все-таки ехать.

Мы посетили два поселка, расположенные в совсем другом конце Истринской долины – Zorino Active Resort и Zorino Sport Village, которые находится уже на расстоянии 60 километров от МКАД.

Эти поселки бизнес-класса, имеющие выход к лесу, находятся еще в стадии строительства. В первом из них 72 участка площадью от 10 до 16 соток, расположенные на территории 12,5 Га. Поселок распродан больше, чем на 80 процентов. Стоимость — от 1,9до 3,3 млн. руб.за участок. В Zorino Sport Village 68 участков, примерно с таким же процентом «распроданности», площадью от 10 до 17,98 соток, занимающих площадь 25 Га. Стоимость — от 1,7 до 2,9 млн. руб.

Эти поселки объединены единой «спортивной» концепцией — даже заборы, которые пока можно увидеть лишь в виде разложенных деталей, выполнены в разноцветной энергичной гамме. Именно между этими поселками находятся каток, лыжня и тюбинговая зона. В пешеходной доступности будет находиться и будущий Детский центр.

Кто покупатель?

Своей целевую аудиторию здесь определяют так: семьи, от 35 лет, с доходом средним и выше среднего. Впрочем, понятно, что разноформатность поселков определяет и весьма разноплановый образ покупателя.