Снять дачу на лето 2015 г. в Подмосковье недорого

Спрос на аренду загородной недвижимости в Подмосковье в 2015 г. снизился на 30%. Но это не значит, что поиск дачи в аренду облегчился. Свободных предложений на рынке не прибавилось, просто хозяева домов стали чуть менее требовательными к дачникам.

Отличие рынка аренды загородной недвижимости от рынка аренды квартир в Московском регионе огромно. Квартиры у нас активно покупали и покупают с инвестиционной целью. Причем, многие инвесторы целенаправленно нацелены именно на арендный доход, как прибавку к пенсии или зарплате. Главное условие этого процесса — ликвидность квартир в Москве или ближайшем Подмосковье и простота содержания.

В загородной недвижимости не так. Никто не покупает дачу, чтобы потом жить на доходы с ее аренды. Скорее сдают то, что «уже есть в семье, а продать жалко или не получается». Ведь содержание загородного дома — дорогое удовольствие. Необходимо ухаживать не только за строением, но и за участком. (Как пример: нескошенная летом трава не только испортит внешний вид участка, но послужит источником пожарной опасности).

Другое дело — поселки премиальных сегментов, где есть проекты, изначально создававшиеся как арендные (например, «Княжье озеро» в элитном сегменте, «Скоково-парк» в бизнес-сегменте). Так же девелоперы загородных поселков (любого класса) используют сезонную или годичную аренду, как маркетинговый ход, позволяющий привлечь покупателей. Некоторые даже заявляют, что в случае будущей покупки арендная плата первого года может быть зачтена в стоимость дома.

Но, в любом случае, рынок аренды загородной недвижимости — крайне несформированный и неотрегулированный. Да, на нем есть цены, на которые можно ориентироваться, но нет устоявшихся правил игры. Кто-то сдает дачу или коттедж помесячно, кто-то при этом делает большой дисконт на зимнее проживание и отдает предпочтение тем, кто будет арендовать круглый год.

Очень часто дачи в эконом-классе арендуют на сезон. Оплату берут один раз за все время. По словам и.о. руководителя департамента аренды компании«НДВ-Недвижимость» Романа Зеленского, владельцы дач все чаще отходят от чисто сезонной аренды, начинают ориентироваться на краткосрочную и долгосрочную аренду, тем самым увеличивая объем предложений на рынке.

Нестабильность в экономике дает определенный позитивный эффект для потенциальных арендаторов коттеджей и дач. За последний год ставки в среднем снизились на 17% во всех сегментах. В некоторых случаях дисконт составляет до 30%. В меньшей степени кризисные явления коснулись предложений в элитном сегменте.

Сколько стоит аренда дачи на лето?

На цену влияет сразу несколько факторов. Это удаленность от Москвы, близость и легкость выезда на трассу, качество и комфорт дома, состояние участка, наличие красивых мест (и особенно водоема) поблизости. В эконом-классе очень важна близость к железнодорожной станции.

«Среди арендаторов востребованы дома на Новорижском, Ильинском, Рублевском шоссе. Основной спрос в удаленности до 35 км от МКАД. Также хорошим спросом пользуются такие направления: Дмитровское, Ярославское и Осташковское шоссе. Запад и северо-запад Подмосковья традиционно привлекателен богатой природой, хвойными лесами и водоемами. Наименее популярен среди арендаторов восток: самые доступные предложения можно найти по Горьковскому шоссе, что объясняется высокой загруженностью автомагистрали и сосредоточенностью промышленных зон», — поясняет Роман Зеленский.

Необходимо напомнить, что после лета 2010 г. многие боятся смога, который накрывал целые подмосковные районы — как раз на восточном направлении.

Неверно думать, что на очень большом удалении от столицы цены будут падать сильно. Например, расстояние 100 км по Киевскому шоссе попадет в «зону интересов» высокооплачиваемых иностранных специалистов, работающих на предприятиях Калужской области. Правда, недавно было объявлено о приостановке выпуска автомобилей на этих заводах, что, естественно, скажется и на спросе на аренду загородных коттеджей.

Аренда недорогой дачи в Подмосковье

Цена аренды в эконом-классе сопоставима с ценой аренды на однокомнатную или маленькую двухкомнатную квартиру в столице. То есть 30–40 тыс. рублей в месяц. Чаще используется плата за сезон -100-120 тыс. «Дом-палатка» (просто щитовой домик за городом с водопроводом на улице) — 50–60 тыс. рублей за сезон.

При этом домовладельцы устраивают «конкурс» из желающих арендаторов. Предпочтение отдаются часто тем, кто гарантирует малое число проживающих. Но качество и количество арендаторов в этом сегменте в 2015 г. резко изменилось.

«Мы сдаем наш дом в 50 км от МКАД по Новорижскому шоссе уже 8 лет, — рассказывает один арендатор. — Обычно на него всегда находилось 8–10 желающих хоть завтра внести задаток. В этом году — только четверо. И очень сильно изменился состав арендаторов. Раньше это были средней руки бизнесмены, ищущие место, куда можно приехать на выходные или куда поселить пожилую маму. То теперь это — семьи с детьми. Причем, несколько семей объединяются, чтобы арендовать вместе».

Однако не везде арендодатели испытывают падение спроса. Пример обратной динамики — комплекс апартаментов «Яхонтовый лес». Не нашедшие своих покупателей апартаменты в курортном комплексе «Яхонты» предлагаются в аренду. Как говорит, Алексей Кокорев, генеральный директор «Авантель-Инвест» в прошлом году апартаменты площадью 50 кв. м предлагались за 30 тыс. рублей в месяц, в этом году — за 60 тыс., причем, к середине апреля большинство доступных апартаментов были арендованы.

«В собственном фонде компании около 30 таких апартаментов. Они полностью отделаны „под ключ“: выполнен ремонт, в наличии есть мебель и техника — все самое необходимое для комфортного проживания. Конечно же, эти апартаменты выставлены и на продажу. Однако чем просто ждать покупателя, мы предпочитаем получать доход от этой недвижимости. Сумма дохода составляет около 10% годовых от номинальной стоимости апартаментов. К тому же, спрос на апартаменты в аренду стабильно высок, и мы так же сдаем в аренду и апартаменты наших покупателей, если они заключат договор. В случае с нашим комплексом, спрос достаточно стабильный, на летние месяцы он даже превышает предложение».

Аренда коттеджей премиальных классов

Если верить экспертам рынка, спрос в области дорогой загородной остался довольно стабильным. Роман Зеленский особо выделяет загородные предложения стоимостью 250 000 — 350 000 рублей в месяц и выше. Спрос в этом сегменте достаточно устойчив, несмотря на все кризисные явления. Арендаторы, которые уже привыкли проводить лето за чертой города в комфортных условиях, не готовы отказывать себе в удовольствии. Срок аренды обычно составляет от 3 до 5 месяцев.

Можно отметить, что в этом году предложения на рынке долгосрочной аренды в среднем снизились на 15–20%.

Чтобы привлечь клиентов в условиях увеличения объема предложения (20–25% в массовом сегменте, 18% в сегменте элит), собственникам приходится идти на ценовые уступки. Один и тот же объект может быть сдан на 30% дешевле, чем в прошлом сезоне. Все чаще собственники предлагают бонусы клиентам, чтобы скорее привлечь потенциальных нанимателей. Например, не берут дополнительную плату за услуги садовников, которые следят за участком; включают расходы за коммунальные платежи в арендную ставку; готовы выполнить свежий косметический ремонт или поставить новую мебель.

По словам Юлии Грошевой, директора департамента загородной недвижимости Kalinka Group, средняя цена аренды загородных домов в элитном сегменте установилась в 2015 г. на уровне $10 тыс. в месяц.

Самое низкое по цене предложение в премиальном сегменте сегодня — коттедж за $5 тыс. в месяц. Столько стоит, например, дом на 35 километре Новорижского шоссе в неохраняемом посёлке. Площадь дома — 400 кв. м.

При этом самое дорогое предложение аренды — загородная резиденция площадью около 1800 кв. метров на 10-м километре Рублево-Успенского шоссе стоимостью $100 тыс. в месяц.

Кстати, как отмечают эксперты, одна из ярких тенденций 2015 г. — увеличение количества предложений посуточной аренды. Еще она тенденция — спрос на охрану территории. Теперь этим интересуются арендаторы даже в бизнес-классе. По словам Юлии Грошевой, арендодатели сдают дома за рубли, или по фиксированному курсу доллара. Те, кто не готов снижать цену по просьбе покупателей, зачастую снимают свои предложения с рынка, предпочитая не рисковать дорогим ремонтом.

Основные закономерности аренды коттеджей в премиальном сегменте особо хорошо просматриваются на опыте ГК «Сапсан», в управлении которой находятся более 30 коттеджей в поселке «Княжье озеро». Вот что рассказывает Александр Лопатин, коммерческий директор «Сапсана»:

«В посёлке „Княжье Озеро“ наиболее распространен спрос на объекты на долгий срок — от шести месяцев, от одного года. Есть определенная категория нанимателей, которая снимает коттедж только на летний период — от трех до пяти-шести месяцев.
Кроме этого, мы предлагаем краткосрочную аренду — от суток. Это новая для нас услуга, с краткосрочной арендой мы работаем с начала 2015 года. Ввели ее по ряду причин. Во-первых, таким образом мы ответили на существующий устойчивый спрос — мы регулярно получаем много звонков от людей, готовящих мероприятие, либо желающих арендовать загородный дом на выходные. Во-вторых, для нас это возможность хеджировать риск простоя арендного фонда в „низкий сезон“.

Дома для краткосрочной аренды обустраиваются по гостиничному типу. Здесь есть всё для жизни: постельные принадлежности, полотенца, средства гигиены, посуда, и т. д. Предусмотрена уборка в доме и на участке. У нас есть специальное предложение, например, на новогодние каникулы — аренда от 10 дней, очень популярная услуга. Также сейчас мы предлагаем несколько домов в аренду на майские праздники.

Ежемесячная ставка, в зависимости от квадратуры коттеджа, площади участка и обустроенности, составляет от 200 до 700 тысяч рублей в месяц. В верхнем ценовом диапазоне — дома, в которых выполнен дизайнерский ремонт, имеется ландшафтный дизайн на участкеи т. д. Стоимость аренды может варьироваться в зависимости от срока проживания. Чем дольше срок заключения договора — тем ниже стоимость».

Когда лучше снимать дачу в Московской области

Все зависит от целей. Обычно предложения сезонной аренды «расходятся» в марте—апреле. Постоянные арендаторы стараются заключить договора в феврале. Для тех, кто арендует загородный дом на целый год, лучше начать искать варианты в августе—сентябре.

Кстати, тем, кто хочет снять дачу на лето и не успел это сделать ранней весной, стоит попробовать счастья в конце мая — начале июня. В это время на рынок могут выйти новые предложения от тех людей, что раньше еще не сдавали свои дачи и не позаботились о поиске клиентов заблаговременно.

Автор: Насонова Алла специально для DOMzaMKAD.ru