Финансовый кризис, который начался в России осенью 2008 г., отразился как на экономике страны в целом, так и на рынке загородной недвижимости в частности.
Как отмечают эксперты компании 11 Invest, основные тенденции данного периода – это неопределенность и стагнация, сокращение финансирования проектов и нехватка ликвидности.

Основными тенденциями в структуре предложения стало:
• остановка выхода высокбюджетных проектов
• переориентация рынка загородной недвижимости на проекты эконом-класса
• массовый выход на рынок проектов, предлагающих на продажу участки без обязательного подряда на строительство
• понижение качественных характеристик проектов (например, проекты без подряда и без коммуникаций)
• снижение площадей придомовых земельных участков и домов в рамках реализуемых и планируемых к реализации проектов
• сокращение объемов внутрипоселковой инфраструктуры в рамках реализуемых и планируемых к реализации проектов

Основными тенденциями в структуре спроса стало:
• переориентация потенциальных покупателей на объекты недвижимости, расположенные на более близких от МКАД расстояниях
• переориентация потенциальных покупателей на объекты недвижимости меньших площадей
• переориентация потенциальных покупателей на объекты недвижимости меньших стоимостей
• реализация отложенного спроса по проектам эконом-класса
• рост спроса на дачные участки
В период кризиса произошла переориентация рынка загородной жилой недвижимости - «рынок продавца» стал «рынком покупателя», что отразилось в следующем:
• покупатели начали очень осторожно подходить к процессу покупки жилья
• покупатели не хотят платить деньги за будущий актив
• предоставление значительных скидок, которые по отдельным объектам могли достигать 50%
• официальное снижение стоимости в прайс-листах (начало которого приходится на лето 2009 г.)

По данным 11 Invest, среднее снижение цен на загородную высокобюджетную недвижимость Подмосковья в период кризиса (IV кв. 2008 г. – IV кв. 2009 г.) составило около 30%.

С начала 2010 г. рынок загородной недвижимости Подмосковья вступил в посткризисную фазу своего развития. Снижение цен остановилось. На рынке наступила ценовая стагнация, которая длилась до конца августа 2010 г.

Начиная с сентябрь 2010 г. на рынке загородной недвижимости Подмосковья отмечается некоторое оживление. Впервые за весь год игроки рынка заговорили о грядущем повышении цен, а некоторые из них, чьи проекты находятся на высокой стадии готовности, либо являются наиболее ликвидными в текущих рыночных условиях, уже повысили цены. Среднее повышение цен по отдельно взятым объектам составило порядка 10 – 15%.

Стоит отметить, что неоспоримым доказательством улучшения ситуации на рынке загородной недвижимости Подмосковья является повышение активности со стороны застройщиков. Несмотря на то, что проекты, предлагающие на продажу земельные участки без подряда, продолжают выходить, отмечается тенденция снижения спроса на подобный продукт. В текущих рыночных условиях наибольшей популярностью у потенциальных покупателей вновь начинают пользоваться проекты, предлагающие на продажу готовые коттеджи или участки с обязательным подрядом на строительство.
Однако, количество новых качественных проектов, в рамках которых застройщик берет на себя обязательства по полной его реализации, включая коммуникации и строительство, не так много. Как отмечают эксперты 11 Invest, данная тенденция особенно очевидна в сегменте высокобюджетной загородной недвижимости.

Анализируя сложившуюся ситуацию постфактум, приходит понимание, что примеров грамотного управления высокобюджетными девелоперскими проектами, которые находились на момент начала кризиса на начальном этапе реализации, крайне мало. Иначе откуда дефицит ликвидного и инвестиционно-привлекательного предложения, который наблюдается на текущий момент времени на рынке загородной недвижимости Подмосковья?

«Первой ласточкой» восстановления высокобюджетного сегмента рынка загородной недвижимости Подмосковья после кризиса и стагнации стал загородный коттеджный поселок «Баден Хиллс», реализуемый инвестиционным фондом 11 Invest. Это один из первых проектов премиум-класса, в рамках которого летом 2010 г. началось активное строительство.

Грамотное управление девелоперским проектом в период кризиса позволило инвестиционному фонду вывести на рынок наиболее востребованный продукт. Основными преимуществами проекта «Баден Хиллс» являются близость к Москве, уникальное природно-видовое окружение, готовые коммуникации и продуманная архитектурная концепция проекта.

Особое внимание следует уделить финансированию проекта, которое ведется за счет собственных средств фонда без привлечения заемного капитала. Общий планируемый объем инвестиций фонда в проект составит порядка 50 млн. $. Благодаря именно такой форме финансирования, проекту удалось удержаться на плаву в период кризиса. Стоит отметить что, когда многие загородные проекты, находящиеся осенью 2008 г. на начальном этапе реализации, были заморожены, «Баден Хиллс» продолжал активно готовиться к старту продаж. Инвесторы проекта, обладая опытом и пониманием рыночных тенденций, сделали ставку на качественный готовый продукт, спрос на который неминуемо должен был возвратиться на рынок после окончания кризиса.
Как показывает время, расчет 11 Invest оказался точным, в связи с чем, загородный коттеджный поселок «Баден Хиллс» оказался в наиболее выигрышных условиях относительно многих других проектов. «В период кризиса мы не потеряли деньги, а наоборот - повысили ликвидность нашего поселка. Не поддаваясь кризисным тенденциям, мы не предлагали на продажу участки без подряда, не снижали стоимость. В период когда, спрос на загородную высокобюджетную недвижимость практически отсутствовал, мы повышали стоимость наших земельных активов, занимались подведением коммуникаций, проводили подготовительные работы для дальнейшей реализации проекта.

«На текущий момент времени мы видим, что рынок ожил и начинает выходить из посткризисной стагнации. Мы считаем, что для потенциальных покупателей, желающих приобрести загородную недвижимость премиум-класса, именно сейчас наступило самое благоприятное время. В условиях стабилизации экономики риски затяжного строительства остаются в прошлом. При этом цены на загородную недвижимость инветиционно-привлекательны и еще не успели достичь докризисного уровня» - резюмирует Ноэль Дивини, Главный управляющий партнер 11 Invest.

Краткая справка о фонде 11 Invest:

Инвестиционный фонд 11 Invest («11 Инвест») был основан в 2006 году в Швеции.
Управление фондом осуществляется из офисов в Стокгольме и Москве, международные и региональные представительства открыты в Калининграде, Баку, Екатеринбурге и Киеве.

Московское представительство компании 11 Invest возглавляет г-н Ноэль Дивини.
Стратегическая задача фонда – обеспечение роста стоимости активов и получение высоких доходов от инвестиций в недвижимость России и стран СНГ для инвесторов .
Цель работы инвестиционного фонда - привнесение западного опыта на российский рынок недвижимости.

С момента своего основания фонд работает над развитием семи инвестиционных проектов. Эти проекты включают в себя: малоэтажное жилое строительство в России, в Украине и Азербайджане, а также промышленное строительство в Калининграде. Среди проектов, готовых к реализации – коттеджный поселок премиум класса «Баден Хиллс» (12км Калужского шоссе) и апартаменты на горнолыжном курорте Красная Поляна «Катерина Альпик».

Краткая справка о проекте «Баден Хиллс»

Поселок премиум класса «Баден Хиллс» расположен в 12 км от МКАД по Калужскому шоссе. До поселка также можно добраться по Киевскому шоссе.
Основные преимущества Калужского шоссе – низкая загруженность дороги, транспортная доступность, хорошее состояние дорожного покрытия и развитая инфраструктура направления.

Поселок с двух сторон окружен реками Десна и Незнайка.
Территория поселка окружена смешанными лесами с речками, прудами и родниковыми источниками. Улицы поселка спроектированы так, чтобы обеспечить максимальную тишину и уединенность владельцам домов.

Зона отдыха поселка включает спортивные и детскую площадки, прогулочные аллеи, благоустроенный пляж.

Для возведения коттеджей используются материалы, отвечающие самым высоким экологическим стандартам: поризованный кирпич, нату¬ральный облицовочный камень, деревянные стеклопакеты, натуральная черепица. Качество строительства соответствует уровню высочайших мировых стандартов.

Кроме того, в 10 минутах езды есть вся необходимая инфраструктура (санаторий, детский сад, школа, гимназия, магазины, фитнес центры и т.д.).
Территория поселка занимает 14 Га. В зависимости от модификации домов (отдельный или дуплекс) на территории может быть от 39 до 45 участков от 12 до 58 соток.



Оставить комментарий
Аноним