Так оценивает ситуацию на рынке исполнительный директор компании «Белый мак» Антон Белобжеский. Однако, по его словам, хорошо хотя бы то, что механизм уже налажен, его просто обесточили. Так что, когда «включат ток, все закрутится довольно быстро…».

В последнее время мнения экспертов земельного рынка поражают своим разнообразием всякое воображение. По мнению некоторых из них, за последние 9 месяцев текущего года на рынке земли в Московской области наблюдался достаточно активный рост цен, однако, по сравнению с прошлым годом – темпы этого роста отличались медлительностью. Поэтому многие эксперты согласны с тем, что период бурного роста цен на земельные участки закончился. Так что в ближайшие несколько лет 100%-ного скачка цен не будет.

Экспертные данные

По данным компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», в среднем, за 3 квартала 2008 г. рост цен на готовые земельные участки до 1 га составил 23%. Стоимость земельных участков большего размера – до 20 га за тот же период выросла на 17%. Цены на земельные участки еще большей площади – свыше 50 га росли минимальными темпами: 3-4% за 3 квартала.

Для сравнения, в 2007 г. рост цен также за первые 3 квартала составил: на земельные участки до 1 га – 28%, до 20 га – 15%, на большие земельные участки – 9%.

«То есть, в целом, динамика похожа, за исключением больших массивов, которые в 2007 году пользовались большим спросом», – отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость».

Компания «Велес Капитал Девелопмент» приводит свои данные: уровень цен на земельные массивы сельскохозяйственного назначения в пределах 30 км от МКАД остался диапазоне $5 000-7 000 – на севере (Дмитровское и Ленинградское направление); $8 000-11 000 – на западе (Новорижское и Волоколамское шоссе) и $12 000-15 000 – на юго-западе (Киевское шоссе и прилегающие территории).

По данным «МДК-групп», со второй половины 2007 г. на рынке земель темпы роста основательно замедлились и по ликвидным участкам до середины текущего года в целом соответствовали темпам роста инфляции, т.е. около 18%-20% в год. Исключениями являлись земли, расположенные на направлениях, транспортная доступность которых была значительно улучшена, либо планировалась к улучшению, а именно: Новорижское, Киевское, Ярославское, по этим направлениям стоимость за указанный период выросла почти на 30%. Также существенно удорожали земли по Симферопольскому шоссе и трассе «ДОН».

По мнению экспертов, до момента проявления кризиса ликвидности многие землевладельцы завышали свои цены на 20-30% по отношению к рыночной. Теперь ситуация начала выравниваться.

Земли под ИЖС

По мнению Антона Щетвина, руководителя проектов компании «Велес Капитал Девелопмент», на рынке дачной земли отмечен скачкообразный рост стоимости. На расстоянии 50-80 км на недооцененных направлениях (Дмитровское, Минское, Волоколамское шоссе) в отдельных случаях рост составил около 45-50% за 9 последних месяцев. Так что стоимость этой земли приблизилась к стоимости аналогичных участков на более раскрученных направлениях.

Однако другие участники земельного рынка отмечают, что не все земельные участки росли такими темпами, так как в области очень много неликвидных территорий.
Если рассматривать изменения цен на земельные участки под ИЖС, то здесь ситуация иная. По данным компании «Усадьба», цены на землю на первичном рынке в организованных коттеджных поселках выглядят следующим образом:
• Новорижское шоссе (18 – 110 км) – $10 000 – $12 6400 за сотку;
• Киевское шоссе (23 – 100 км) – $2100 – $28 000 за сотку;
• Рублево-Успенское шоссе (11 – 23 км) – $30 150 – $140 000 за сотку;

В 2008 г., по данным компании, рост цен замедлился, а за последние 2 месяца на фоне кризисных явлений наблюдается всеобщая корректировка цен на 10-15%.

«Горячие точки»

Все эксперты едины во мнении, что наиболее перегретым направлением сейчас является Новорижское, ведь именно здесь ведется самое большое количество строек.

Наиболее привлекательными и перспективными направлениями являются Киевское и Калужское, так как имеют значительное количество свободных неосвоенных территорий. По мнению многих экспертов, явно перегретой является и вся 30-ти километровая зона западной, юго-западной и северо-западной частей Подмосковья.

Однако эксперты отмечают увеличение предложения земель сельхозназначения наряду с сокращением предложений дачной земли и предложений частных лиц, снижением стоимости на земли под развитие производств и логистику, снижением предложений новых проектов коттеджного строительства и активизацией застройщиков, имеющих проекты в стадии завершения.

Спрос vs. предложение

Объем рынка земли в 2008 году составил порядка 40 тыс. га. По сравнению с прошлым годом спрос упал на 40-60%. По данным аналитиков, в структуре предложения превалируют земельные участки сельскохозяйственного назначения, в процентном соотношении порядка 75% от общего объема предложения, далее ИЖС порядка 20%. Земли же промышленного назначение составляют не более 5% от общего объема, хотя спрос на них имеется.

На долю ликвидных участков в общем объеме предложения приходится не более 20%. Это те участки, которые расположены не далее 30 км от МКАД. В основном же более 60% участков от общего объема предложения расположены далее 50 км от МКАД.

Получается, что потенциал рынка не исчерпан, но очевиден переизбыток неликвидной земли. Если ее станет еще больше, то это негативно повлияет на рынок в целом.

Уже в начале прошлого года на рынке земли в Подмосковье ощущалось некоторое преимущество предложения над потенциальным и реальным спросом. А начавшийся мировой финансовый кризис завершил дело: предложение не снизилось, а падение покупательского спроса составило, по оценкам экспертов, около 40-60%. Таким образом, большая часть земель, выставленная на продажу на данный момент – это неликвидные участки далеко от МКАД. По оценке В. Яхонтова, в год на рынок выходит не более 3-4 ликвидных предложений, все остальное – неликвид. Эксперты даже утверждают, что ликвидные земли за последние годы «вымылись» спекулянтами, которые разбираются в рынке. Поэтому велики шансы на то, что дефицит качественных предложений будет только расти.

Как отмечают аналитики, спрос на хорошие земельные участки всегда превышал и сейчас превышает предложение, поэтому ликвидные участки продолжат рост на уровне инфляции, поскольку таких земель очень мало.

С другой стороны, снижение стоимости происходит на неликвидные земли, а именно земли расположенные на значительном удалении от МКАД с плохими подъездными путями, земли для с/х производства с удаленными точками подключения к коммуникациям и средними видовыми характеристиками.

Также замена девелоперского спроса на спрос со стороны диверсификантов приведет к тому, что появится большое количество более мелких девелоперов, которые не будут гнаться за крупными проектами, тогда как средние начнут распродавать свои активы.

Общий же рост предложения среди коттеджных поселков приведет к более жесткой конкуренции на рынке и, возможно, к корректировке застройщиками цен на свои строящиеся и построенные дома с целью создать для покупателя более комфортные условия для покупки, чем у конкурентов.

По данным «Усадьбы», сейчас объем предложения розничных земельных участков на первичном рынке в организованных коттеджных поселках выглядит следующим образом:
• 160 участков на Рублево-Успенском шоссе;
• 280 участков на Новорижском шоссе;
• 730 участков на Киевском шоссе;
• 550 участков на Калужском шоссе;
• 10 участков на Минско-Можайском направлении;
• 40 участков на вторичном рынке на Рублево-Успенском шоссе.

Что же касается крупных землеотводов, то объем предложения по Московской области составляет на данный момент 8-10 тыс. га.

Как прогнозируют эксперты, количество застраиваемых девелоперами поселков, вероятно, уменьшится, что, вероятно, вызовет дефицит качественных предложений через 2-3 года.

Сейчас ни у кого нет объективной информации о ценах, как почти нет и самих сделок. Цены фиксируются, и все участники рынка занимают выжидательную позицию. Скорее всего, компании сохранят земельные активы и заморозят на время реализацию своих проектов в надежде на изменение ситуации.

«Можно предположить, что элитный сегмент просядет на 10% до конца I квартала 2009 года. Бизнес-класс – от 30% до 50%, а экономкласс – на 10-15%. Больше всего пострадает элитный сегмент, объем загородной элитной недвижимости не распродан и составляет 95% всего рынка», – прогнозирует Наталья Манько, начальник отдела экономики и маркетинга «Велес Капитал Девелопмент».

«Не стоит говорить о снижении цен. Мы не предполагаем, что будет падение. Будут распространены именно скидки на приобретение, достигающие 50%, а может и более, что зависит от финансовой ситуации землевладельцев. Ведь в Московской области землевладельцы в большей степени более чем состоятельны и когда-то для них земельный рынок был дополнительным видом деятельности, переросший впоследствии в высокодоходный и самодостаточный бизнес. Большинство из них имеют «финансовую подушку» и рассуждают, что «земля кушать не просит, поэтому пусть полежит до лучших времен», – комментирует Максим Лещев.

По мнению Владимира Яхонтова, на сегодняшний день самые выгодные инвестиции – это инвестиции в земельный участок. «Поэтому, после спада, уже, возможно, со II квартала 2009 г. цена на землю вновь будет расти. Темпы роста предсказать сложно, но по ощущениям, рост цен на землю за следующий год составит не менее 10% – на земли под жилье в поясе в пределах 30 км от МКАД. В наших проектах мы закладываем рост цен 12%. В сегменте земель «под дачи», я думаю, в 2009 году будет наблюдаться стабилизация цен и уровень цен будет меньше, поскольку рост цен на земли под дачное строительство носит сезонный характер и активен только летом. В то время как рост цен на земли под строительство домов для постоянного жилья находится примерно на одном уровне в течение всего года, с некоторыми сезонными колебаниями: весной рост традиционно чуть активнее, в августе чуть медленнее», – объясняет эксперт.

Партнер компании Knight Frank Роман Бурцев высказал свое мнение о том, что справедливые цены на землю под девелопмент были на рынке в 2005-2006 гг. и в ближайшее время должен произойти их откат.

По мнению же Антона Белобжеского, на ближайший год инвестиционный спрос мертв. «Теория о том, что на земельный рынок перетекут деньги с рынка фондового, кажется неубедительной по двум причинам: во-первых, земельный рынок достаточно специфичен, и поэтому, во-вторых, увеличившееся предложение на рынке городской недвижимости, в силу своей большей понятности и предсказуемости для инвесторов, будет более эффективно подбираться высвободившиеся вдруг деньги», – объясняет эксперт.

Многие аналитики с ним согласны. Они считают, что вложения в земельные ресурсы на данный момент преждевременны, так как можно предположить дальнейший рост рынка предложений вплоть до лета 2009 года и, соответственно, еще более интересные по цене предложения от сегодняшних землевладельцев.

По материалам «Интерфакс»
 



Оставить комментарий
Аноним