Усадьбы старины глубокой

В царские времена собственные усадьбы – у кого больше, у кого меньше – были у всех помещиков и служили им основным, а порой и единственным источником немалого дохода. После отмены крепостного права в 1861 г. некоторые помещики не сумели адаптироваться к новым условиям и разорились, покинув свои родовые гнезда на произвол судьбы. С приходом советской власти усадьбы были национализированы и либо использовались как музеи и санатории, либо не использовались вообще. Естественно, денег на поддержание внешнего облика барских имений не вкладывалось, а здания постепенно ветшали. Огромное количество усадеб в те годы были попросту разграблены и уничтожены.

В начале 90-х годов ситуация принципиально не изменилась. И хотя в стране активно заговорили о необходимости сохранения культурного наследия, денег на поддержание бывших усадеб государство не выделяло. А сами поместья продолжали разваливаться на глазах. «Только в течение последних 5 лет федеральные и московские власти взялись за восстановление исторических усадеб», – говорит Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость».

Увы, выделяемых средств явно недостаточно, а финансировать восстановление усадеб в большем объеме ни город, ни федеральный центр не торопятся. К тому же, во многих усадьбах, строго говоря, уже нечего восстанавливать, поскольку все здания пришли в негодность. По словам А. Кройтора, на месте многих усадеб кроме парка и развалин хозяйственных построек уже ничего не осталось: «Большинство уникальных исторических усадеб находятся в самом плачевном состоянии: заросшие густой травой парки и поляны, облупившаяся краска, покосившиеся стены когда-то роскошных усадеб, увы, не вызывают удивления».

Среди наиболее пострадавших усадеб опрошенные эксперты рынка загородной недвижимости называют бывший дом жены Александра Суворова Варвары Прозоровской «Николо-Прозорово», усадьбу графов Голицыных Николо-Урюпино, усадьбу Гребнево, усадьбу в селе Ахтырка, где жили 5(!) поколений Трубецких, усадьбу Вяземских «Пущино»… Увы, список таких объектов можно перечислять еще очень долго.

Еще в 2000 г. был создан национальный фонд «Возрождение русской усадьбы», председатель которого – Виссарион Алявдин – многократно говорил о необходимости спасения разрушающихся усадеб и пытался по мере сил способствовать этому процессу.

По оценкам экспертов, всего в Подмосковье находится около 600-700 усадеб, из которых лишь половина, по словам управляющего партнера компании TWEED Елены Перваковой, представляет реальный интерес с точки зрения сохранившихся строений. Остальные же усадьбы – это лишь большие участки земли с мелкими полуразвалившимися строениями. Несмотря на то, что все эти объекты отнесены к памятникам культуры, этот статус не спасает их от постоянного разрушения. По словам генерального директора компании Heliopark Development Евгения Каркачева, часть из сохранившихся усадеб получила «вторую жизнь» (например, усадьба «Архангельское», которая была частично реконструирована и теперь работает как музей и место проведения массовых мероприятий – прим. авт.), а часть находится в запущенном состоянии.

Приусадебное хозяйство

Какой выход из сложившейся ситуации можно найти? В последние годы вполне серьезно обсуждается вопрос коммерциализации частных усадеб и передаче их в руки инвесторов. С одной стороны, идея кажется прогрессивной, а с другой существует опасность, что уровень коммерциализации барских имений зайдет слишком далеко, и на месте исторических зданий вырастут всего лишь современные коттеджные поселки. Не зря же в 2002 г. в России был введен мораторий на приватизацию памятников культуры, который действовал до 1 января сего года, когда был принят закон №258-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с совершенствованием разграничения полномочий», который вносил изменения в том числе и в закон №73 от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ».

Логика поправок сводилась к передаче части памятников культуры от федерального центра субъектам федерации и упрощении процедуры получения в долгосрочную аренду самих федеральных памятников. «Фамильные усадебные комплексы находились в частной собственности, – рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая, – об их содержании заботились их хозяева, которые были очень богаты. После того, как владельцем усадеб стало государство, выяснилось, что оно не располагает средствами для реставрации усадебных комплексов и поддержания их в надлежащем виде. Именно с этим связано предоставление права на приватизацию усадеб». .Впрочем, Андрей Кройтор добавляет, что вместе с правом собственности новый владелец приобретает и охранные обязательства: «В каждом конкретном случае, в зависимости от состояния объекта, будут определяться требования к его содержанию, к объему, порядку и срокам проведения ремонтных и реставрационных работ».

Одна из первых и самых громких попыток приватизации усадьбы была предпринята Владимиром Брынцаловым в отношении усадьбы «Николо-Урюпино». Известный в те годы бизнесмен заключил договор аренды на поместье и взял на себя обязательства полностью восстановить его, а взамен требовал передать ему строения и участок в собственность. Однако право собственности на Николо-Урюпино Брынцалову так и не досталось, а реконструировать усадьбу без этого он не стал. В результате в 2001 г. договор аренды с ним был расторгнут. А усадьба продолжила разрушаться.

Впрочем, несмотря на отмену моратория, инвесторы в очередь за усадьбами не выстроились. «Серьезным препятствием для инвесторов усадеб является статус «памятников», и связанные с этим ограничения», – говорит Евгений Каркачев. Впрочем, он считает, что инвесторы на этот рынок пришли и «учли» многие представляющие интерес подмосковные усадьбы. Пока в большинстве случаев усадьбы передаются в частные руки в регионах, а в Подмосковье такие проекты – пока редкость. Хотя печально известная компания «ЮКОС» во времена своего рассвета восстановила усадьбу Коралово в Зеленоградском районе; «Вымпелком» реконструирует усадьбу «Ивановское» на берегу Истринского водохранилища, РАО ЕЭС распоряжается поместьями «Михайловское» в Подольском районе и «Карачарово» в Тверской области. «Интерес к историческим усадьбам у инвесторов есть, и он из года в год растет, прежде всего, у крупного бизнеса», — говорит Елена Первакова. «Исторические объекты интересуют многих инвесторов, но подчас даже с некоммерческой точки зрения, а с благотворительной, – добавляет директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков. – Иногда наследникам/потомкам передается усадьба в доверительное управление – по такому принципу содержатся практически все исторические объекты в Европе». Среди отечественных примеров он выделяет усадьбу Лермонтовых-Столыпиных «Середниково».

А вот с организацией бизнеса на территории усадеб возникают сложности. Самый привлекательный из них, по словам Елены Перваковой, гостиницы с историко-культурным уклоном. «Наличие «знакового» объекта на территории отеля является дополнительным фактором привлекательности для гостей», – соглашается Евгений Каркачев. Кроме того, некоторые состоятельные люди мечтают прикупить такую усадьбу просто для себя. Недаром в 2007 г. компания «Усадьба» продала «Ивановское-Козловское» за 10 млн рублей частному владельцу. Чувствуете романтику старины? Квартира на Поварской, усадьба – на границе Тверской области… Впрочем, согласно законодательству, памятники архитектуры хотя бы какое-то время должны быть открыты для посещения, поэтому отгородиться 30-метровым забором от гостей и туристов такому собственнику все равно не удастся. Кроме того, иногда реконструируют усадьбы и девелоперы, возводящие поблизости коттеджные поселки. Так поступили инвесторы коттеджного поселка «Покровское-Рубцово», выдержанного в старом дворянском стиле. Помимо самого поселка, девелопер провел еще и реконструкцию одноименной усадьбы, за счет чего получил возможность позиционировать свой объект «с историей». Однако предупреждает Мария Литинецкая, девелоперская компания имеет краткосрочный стимул. Срок строительства и реализации поселка, в зависимости от его размеров, в среднем составляет 3 года. Покупатели коттеджей вряд ли будут заинтересованы в содержании усадебного комплекса на свои средства.

Самым же распространенным вариантом может стать организация на месте усадьбу музейного комплекса с возможностью проведения массовых мероприятий – фестивалей, концертов и т.д. Ярким примером успешности этой концепции является уже упомянутая усадьба «Архангельское», где ежегодно проводится джаз-фестиваль и другие мероприятия, собирающие десятки тысяч человек. Платный же вход на такие мероприятия позволит частично окупить затраты на реконструкцию усадьбы и ее поддержание. А уже в рамках этого комплекса можно где-нибудь на задворках построить и небольшую клубную гостиницу, чтобы хоть немного сократить сроки окупаемости, которые, конечно же, не будут короткими.

Что ж, выходит желающих инвестировать в историю в России не так мало, как кажется на первый взгляд. По мнению, Марии Литинецкой, только передача усадеб частным лицам, скорее всего, даст шанс их сохранить. И все же роль государства умалять не стоит. «Проблему эту может решить только государство, – категорична Елена Первакова. – Должны быть законы, четко прописанный механизм передачи в частную собственность, мотивация для частных инвесторов, а также жесткий и четкий контроль над использованием и эксплуатацией памятников».

Тут ведь как везде: главное, не перегибать палку ни в одну – полный запрет на продажу исторических усадеб, – ни в другую – разбазаривание барских поместий направо и налево – сторону. Баланс должен быть, понимаете?

Автор: Антон Белых
 



Оставить комментарий
Аноним