«Участок земли» как индикатор развития экономики

Классик говорил: покупайте землю, ее больше не делают. Похоже, слова Марка Твена плохо описывают ситуацию в современной России. Даже в населенном и благополучном Подмосковье земля ценится лишь в определенных местах. Что сейчас происходит с рынком земли, и какие у него перспективы?

Сразу оговоримся — мы вовсе не имеем в виду участки земли без подряда. Они уже являются результатом работы девелопера, который, как минимум, провел планирование территории и межевание. Речь идет, буквально, о небольших участках в " чистом поле». До недавнего времени их приобретали только под строительство заправок. А что сейчас?

Кому нужны малые земельные участки?

Эвелина Ишметова, директор по развитию и консалтингу компании LandService, отмечает, что рынок малых земельных участков существовал столько, сколько и сам рынок недвижимости. Строились различные кафе, торговые магазины, автосервисы и т. д. Скорее можно говорить о том, что игроков было мало. Агентства недвижимости, в большинстве своем, подобными участками не занимались (да и сейчас не особо занимаются). Это им просто не выгодно: время и деньги, потраченные на продвижение и оформление сделки по небольшому участку, такие же, как для большого участка, а заработок агентства несравнимо меньше. Поэтому проекты, которые реализовывались раньше, были скорее точечными и единичными. Крупные лендлорды предпочитали брать большие земельные массивы и не хотели заниматься межеванием. По данным Максима Лещева, генерального директора Группы компании «Гео Девелопмент», подмосковный рынок земли поделен между примерно 30 организациями, то есть контролируется весьма малым количеством операторов. По его словам, лэндлорды в нарезке своих земель сегодня не заинтересованы. Иногда «малый участок» может появиться, как «осколок» при межевании большого участка земли. Например, строят промышленный комплекс, а исходный участок гораздо больше.

В общем, продавцы не хотят продавать, спроса особого тоже нет. На территории Новой Москвы основные земельные активы принадлежат нескольким собственникам. Но развития территорий сейчас там не происходит — оно просто не востребовано.

Правда, по мнению Эвелины Ишметовой, число потенциальных покупателей небольших участки все-таки растет. Бизнес вдоль автомобильных трасс развивают не только мелкие предприниматели, появляются сетевые проекты: это и рестораны быстрого питания, и автосервисы, и сети автомоек. Продуктовые ритейлеры тоже ищут земельные участки для строительства собственных магазинов «с нуля». Причина в том, что в городах хороших земельных участков становится все меньше и меньше, многие операторы вынуждены искать земельные участки за их пределами, чтобы и дальше развивать свой бизнес. А с крупными сетевыми операторами лэндлорды уже готовы вести диалог, пусть даже площадь отдельно взятого участка и будет небольшой.

Что тормозит развитие рынка?

Перспективы развития земельного рынка тесно взаимосвязаны с общей макроэкономической ситуацией в стране. «Заявления государственных чиновников не обещают нам ничего хорошего в экономике в ближайшее время. Тем не менее, мы смотрим в будущее с оптимизмом»,- говорит Эвелина Ишметова. Появляются новые игроки на рынке, ритейлеры открывают новые магазины, территории городов расширяются, образовывая модные нынче агломерации. В результате увеличивается и спрос на земельные участки, которые еще лет пять назад были абсолютно не ликвидными.

Алексей Иванов, «Вектор Инвестментс», вообще относит к ликвидным участкам только те, к которым подведены коммуникации (хотя бы электричество) или, как минимум, есть ТУ на подведение коммуникаций. А таких участков — немного.

Хотя главный фактор, сдерживающий развитие рынка небольших земельных участков — это отсутствие стабильного законодательного регулирования. Орлова Екатерина, директор Real Estate Zemer Consulting & Development, замечает, что право на землю в нашей стране условное-то есть право на землю лица сохраняется при соблюдении им условий. Это условия использования земли, а данное понятие весьма открытое и регулярно пополняется новыми правовыми актами о том, что есть правильное и целевое использование, а когда государство землю может отобрать. Экономика США и была создана столь сильной из пустоты благодаря непреложному частному праву на землю. А в России владелец земли даже пальцем не сможет тронуть человека, зашедшего на его участок — лишь проникновение в здание является основанием для вызова правоохранительных органов и самообороны при необходимости. О каком спросе на землю может идти речь, если полноценного нерушимого права частной собственности на землю в России нет, а с новой земельной реформой и текущая форма будет скорректирована, естественно, не в пользу частных лиц?

Каковы перспективы рынка малых земельных участков?

По данным LandServise значительный объем земель в том же Подмосковье имеет категорию, не пригодную для возведения коммерческой или жилой недвижимости (земли лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения). При этом стоит отметить, что последние изменения в законодательстве Московской области можно расценивать как попытку вывести часть земель из сельскохозяйственного назначения в другую категорию, пригодную для возведения жилой или коммерческой недвижимости (например, Постановление правительства Московской области № 1190/57 от 31.12.2013, регламентирующее порядок определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица, где относительно объектов коммерческого назначения сделаны преференции). Поэтому в ближайшее время можно будет наблюдать равновесие рынка с точки зрения спроса/предложения или даже некоторое превышение предложения над спросом.

Хотя Евгений Панасенко, заместитель директора по развитию и консалтингу LandService, считает, что этим постановлением Правительство Московской области пытается ограничить жилое строительство на своей территории и стимулировать строительство коммерческих и социальных объектов. Поэтому на рынок малых земельных участков это постановление не повлияет: под строительство жилых объектов чаще всего покупают крупные земельные массивы, а небольшие земельные участки в большинстве своем используются под строительство коммерческих объектов. А так как практически все коммерческие объекты попадают в Перечень объектов, имеющих важное социально-экономическое значение для МО, то плата за изменение вида разрешенного использования как не взималась, так и не будет.

Что влияет на стоимость земельного участка?

• Местоположение участка. Сюда входит и удаленность от трассы, и удаленность от крупного города. Также стоимость участка зависит от направления, где располагается земельный участок относительно крупного населенного пункта. Близлежащее окружение тоже можно отнести к данному фактору. Надо очень постараться найти покупателя на земельный участок, располагающийся рядом с незаконной свалкой.
• Категория земель, которая присвоена земельному участку, и его назначение. Она определяет какие действия и что можно строить на земельном участке. Земельный участок, имеющий категория «Земли населенных пунктов», стоит гораздо дороже земельного участка с категорией «Земли сельскохозяйственного назначения».
• Наличие/отсутствие инженерных коммуникаций (электричество, газ, вода, канализация), подведенных к участку или наличие возможности подведения коммуникаций. Естественно, что земельный участок, к границам которого подведены инженерные коммуникации или к которому есть возможность без значительных затрат подвести коммуникации, стоят дороже, чем участок «в чистом поле» без возможности подведения каких-либо коммуникаций.
• Наличие на участке различных обременений и ограничений. Например, наличие на участке линии электропередач, газопровода или правительственной оптико-волоконной связи значительно снижают ликвидность земельного участка.
• Законодательные ограничения. Например, земельный участок с ограничением по плотности застройки гораздо менее привлекателен для покупателя по сравнению с аналогичным соседним участком, у которого разрешенная плотность застройки выше.
• Существуют и другие, менее очевидные факторы, влияющие на стоимость земли: рельеф участка, состав и состояние почвы.

Автор: Насонова Алла специально для Domzamkad.ru