Влияние дублера Ленинградского шоссе на загородную недвижимость

В конце 2014 г. произошло знаковое событие в транспортной сфере: был открыт первый участок дублера Ленинградского шоссе. Добраться до многих поселков, расположенных в зоне влияния трассы M11, действительно стало проще и быстрее, но вот жить около большой дороги, как выяснилось, хотят далеко не все.

Предмет обсуждения

Речь идет о головном участке новой скоростной автомобильной дороги М-11 «Москва — Санкт-Петербург», проходящем через Химкинский лес в Химкинском и Солнечногорском районах Московской области. Выехать на трассу можно с Московской кольцевой автомобильной дороги через многоуровневую Бусиновскую развязку. На участке имеются развязки со съездами на Лихачевское шоссе, к аэропорту Шереметьево, а также есть новый съезд на Зеленоград и на Московское малое кольцо — А107. Финальная развязка находится на пересечении дороги с Ленинградским шоссе в районе деревни Пешки перед Солнечногорском. Кроме того, в начале 2015 года мэр Москвы Сергей Собянин сообщил, что дублер Ленинградского шоссе продлят до центра Москвы и интегрируют в дорожную сеть города.

Планируется, что первые полгода эксплуатации трассы будут бесплатными, а уже с июля 2015 года с водителей будет взиматься плата в размере 100 рублей за проезд от МКАД до аэропорта и 300 рублей за проезд полного участка трассы.

Новая дорога — часть будущей федеральной трассы М11, Москва — Санкт-Петербург, которую строят в несколько этапов, первым из которых стал участок в Тверской области, вторым (от 15 до 58 километра) — в столице и Подмосковье. Строительство дороги общей протяженностью около 700 км планируется завершить в 2018 году.

Трасса пройдет по территориям Центрального и Северо-западного федеральных округов, по Московской, Тверской, Новгородской и Ленинградской областям в обход всех населенных пунктов. Расчетная скорость движения по магистрали — 150 км/час, количество полос варьируется от четырех до десяти в зависимости от этапов строительства.

Огласите весь список, пожалуйста

По направлению вдоль нового дублера Ленинградки можно выделить несколько коттеджных поселков, рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. Так, наименее удаленно от Москвы располагается коттеджный поселок «Набережный». «На сегодняшний день этот поселок построен и заселен и продается в основном на вторичном рынке», — отмечает эксперт.
Особняком стоит и довольно крупный коттеджный поселок бизнес-класса «Старвиль», который, по мнению Ильи Менжунова, в первую очередь получил «бонус» от строительства дороги за счет нового удобного подъезда к поселку. Здесь представлены как таунхаусы, так и коттеджи. «Старвиль» является сформировавшимся проектом, предложения о продаже встречаются в основном уже на вторичном рынке.

По направлению в область построен коттеджный поселок «Серебряные родники», который находится по левой стороне дублера. В дальнейшем планируется строительство развязки, что улучшит его транспортную доступность. Это небольшой поселок на 43 таунхауса, каждый — на две-четыре семьи.

Примерно в 15–20 километров от МКАД расположены несколько поселков в районе деревни «Черная Грязь». Прежде всего, это поселок таунхаусов бизнес-класса «Маленькая Шотландия», где реализуются таунхаусы без отделки. Поселок давно построен, заселён и по большей части распродан. Кроме того, в районе «Маленькой Шотландии» есть населенный пункт «Владышево», где сейчас идут активные продажи участков без подряда. «Интерес к данным участкам ближайшие несколько лет только увеличится, что связано, в том числе, и с планируемой в районе „Черной Грязи“ развязкой», — прогнозирует эксперт.

Участники рынка отдельно выделяют район трех озер — Круглое, Долгое и Нерское, вокруг которых находятся достаточно известные населенные пункты, в том числе поселок Лунёво и деревня Поярково. «Здесь построено большое количество хаотичных коттеджных застроек. Эта территория всегда была интересна покупателям, прежде всего, за счет близлежащих озер и лесной зоны. В этом радиусе достаточно много предложений, в том числе и от инвесторов», — говорит Илья Менжунов.

Если рассмотреть направление в сторону Дмитровского шоссе и деревни Рыбаки, то здесь построены такие поселки как «Заповедное Озеро» и «Зеленый Город». Рядом находятся озера и пляжная зона отдыха, спортбаза, что делает предложение в этом районе очень привлекательным. Вдоль трассы-дублера располагается также довольно крупный жилой комплекс эконом-класса «Мечта». Это мультиформатный жилой комплекс, где представлены коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома. Комплекс отличается собственной развитой инфраструктурой, имеет детский сад, школу, магазин.

Кто выиграет

Не все поселки выиграли благодаря появлению новой трассы. «Строительство новой трассы изначально планировалось в объезд всех населенных пунктов, ее основные связки на данный момент — это поворот на Шереметьево и выезд на Зеленоград. То есть трасса, в первую очередь, облегчила жизнь жителям Зеленограда, но не расположенным вблизи коттеджных поселкам», — считает руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Людмила Архипова.

Возможно, в будущем съезды и возникнут, предполагает эксперт. По ее мнению, это может произойти по аналогии с Новой Ригой, когда сначала построили жилье, потом трассу, а уже потом съезды. Однако сейчас девелоперам не очень выгодно размещать поселения непосредственно вдоль трассы, поскольку в этом случае придется самим строить съезд на жилой комплекс.

Между тем, строительство непосредственно съезда, прокладывание дорог, завод коммуникаций — это большие дополнительные затраты, отмечает Людмила Архипова. Пока, по ее мнению, прямой выгоды от близости новой трассы для поселков нет. Есть только косвенное влияние, которое заключается в разгрузке старой Ленинградки.

Скорее всего, преимущество жители и потенциальные покупатели смогут оценить не раньше, чем весной, согласен Илья Менжунов. В то же время, по его мнению, если на рынок выйдут новые проекты по Ленинградке, которые будут удачно расположены (близко к развязкам, с удобным подъездом), то у них действительно есть шанс выделиться и обеспечить себе высокий спрос. «Я считаю, что инвесторам стоит задуматься о том, что на сегодняшний день у них есть реальный шанс выйти с новыми проектами на рынок коттеджной застройки Ленинградского направления без большой конкуренции», — уверен он.

Экономичное настоящее и будущее

Исторически так сложилось, что по Ленинградскому шоссе практически не возводилось элитное жилье. Здесь всегда были проблемы с транспортной доступностью, по большей части на отрезке проезда через Химки, поэтому девелоперы останавливали свой выбор на строительстве поселков эконом- и бизнес-класса.

По Ленинградке можно выделить лишь единичные проекты элитного сегмента («Владычино», поселок «Старбеево»), несколько поселков бизнес-класса (к примеру, «Старвиль», «Загородный Квартал» и «Маленькая Шотландия»), остальные проекты относятся в эконом-классу. «Вероятно, и в дальнейшем элитное строительство здесь не будет активно развиваться. Для появления новых элитных поселков необходимо наличие „якорей“, т. е. особенностей, которые выгодно выделяли бы данное направление застройки, например, это может быть рекреационная зона или престижное окружение», — считает Илья Менжунов.

Именно поэтому типичным покупателем рассматриваемого жилья являются семьи с достатком несколько выше среднего, желающие улучшить свои жилищные условия. «Около 85% наших покупателей переезжают из столицы, еще 10–15% из Подмосковья и 3% из регионов. Типичные наши покупатели — это семьи от 30 лет, часто с детьми. Это средний класс, для которого Москва — только место работы или необходимость культурных „вылазок“, от которых они устают», — рассказывает начальник отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия» Алексей Хижняков.

По его данным, клиенты, как правило, выбирают поселок в зависимости от расположения своего офиса или на том же направлении, где проживали до этого. Главными факторами при принятии решения о покупке при этом служит высокая степень готовности комплекса и наличие инженерных коммуникаций.

Цена вопроса

Наиболее доступные по цене предложения земли представлены в районе Черной Грязи, где в пределах 3 млн рублей можно купить участок без подряда со всеми коммуникациями, говорит Илья Менжунов. Стоимость коттеджей на первичном рынке эконом-класса по Ленинградскому направлению находится в диапазоне 10–15 млн рублей, на вторичном — от 15 млн руб. «Если говорить о таунхаусах эконом-класса данного направления, то стоимость в зависимости от площади варьируется от 7 до 12 млн рублей на первичном рынке. Такой же порядок цен и на вторичке», — отмечает эксперт.

В сегменте бизнес-класса на первичном рынке по данному направлению коттедж с чистовой отделкой можно приобрести за 15–20 млн рублей. Бюджет покупки элитного жилья составит в среднем 20–30 млн рублей, может быть выше за некоторым исключением. За 30 млн рублей на первичном рынке здесь можно приобрести готовый коттедж с полной отделкой.

Кризис в помощь

В последние два месяца 2014 года на рынке загородной недвижимости произошел рост рублевых цен, который в среднем составил 30–35%, что связано в первую очередь с ростом курса доллара. «Все цены, даже если они были рублевые, все равно привязывались к доллару за сотку, квадратный метр, объект в целом. Когда курс доллара вырос в два раза, рублевые цены „просели“. Поэтому, поднимая стоимость в рублях, застройщики пытаются таким образом нивелировать ценовую разницу из-за роста курса валют», — Илья Менжунов.

Обесценивание рубля, в свою очередь, оказало влияние на покупательский спрос — очень многие из потенциальных клиентов, имеющих накопления, решили срочно вложить их в покупку недвижимости. «Декабрь — удивительный месяц с точки зрения продаж. Количество сделок, закрытых в декабре, сравнимо с показателями периода «январь—ноябрь», — отмечает Алексей Хижняков.

Наблюдается и другая тенденция — люди стремятся приобрести готовый продукт и не вкладываться в незавершенное строительство. Эксперты отмечают, что из-за сложившейся нестабильной ситуации на рынке не все инвесторы сейчас готовы рисковать, поэтому спрос сместился в первую очередь в пользу уже готовых продуктов.

Что будет происходить со спросом на загородное жилье в новом году, участники рынка затрудняются прогнозировать, опасаясь, что он может преподнести множество сюрпризов.