Новорязанское шоссе: величие былого престижа и новые перспективы

Новорязанское шоссе — продолжение Волгоградского проспекта, федеральная дорога М5 «Урал», идущая на юго-восток Подмосковья в Коломну, Рязань и далее на восток России.

Она является частью европейской трассы E30 и азиатского шоссе AH6. Название «Новорязанское» было официально принято в 1986 году, чтобы отличать шоссе от идущего рядом Рязанского.

Длина Новорязанского шоссе впечатляюща — 1880 км. По территории МО Новорязанка проходит 130 км, охватывая 6 районов: Воскресенский, Коломенский, Луховицкий, Люберецкий, Озерский и Раменский.

Особенности движения

На выезде из Москвы шоссе — шестиполосное, но спустя 10 км количество полос уменьшается до двух в каждую сторону. Качество дорожного покрытия неплохое, но из-за большого потока грузового транспорта, местами дорога «радует» колеями.

Несмотря на то, что Новорязанка считается одним из самых свободных шоссе юго- восточного направления, на ней есть ряд участков, заторы на которых особенно интенсивны. Трасса проходит через множество крупных населенных пунктов с большим количеством светофоров, а в районе поселков Островцы и Октябрьский растут и продолжают расти многоэтажные масштабные ЖК, добавляющие шоссе нагрузки. Плюс к этому вдоль Новорязанки появляются новые логистические комплексы: Софьино, Михайловская Слобода¸ индустриальный парк «Чулково».

Первые проблемы по мере удаления от столицы начинаются в районе поселков городского типа Октябрьский, Мирный и Островцы, где активно идет возведение ЖК. Следующая «напряженная» точка — Михайловская Слобода. Пробки возникают чаще на пути из области в город и могут достигать больше десятка километров — перед мостом идет сужение с двух полос до полутора, кроме того, на основную трассу вливается поток со стороны Жуковского.

Скопления транспорта наблюдаются часто и на подъезде к Бронницам и Коломне. Опасный участок с точки зрения аварийности — от Мирного до моста в Чулково — где нет разделительных барьеров между полосами.

Начиная с 2008 года, на шоссе был проведен ряд ремонтных работ, что улучшило ситуацию. Оборудовали новые съезды на Люберцы и Котельники, а также модернизировали развязку на пересечении Новорязанки с улицами Генерала Кузнецова и Маршала Полубоярова — здесь была возведена новая эстакада, оборудованная полосами для общественного транспорта и заездными карманами. Новая развязка была построена и в районе поворота на Бронницы.

Новая развязка в районе Бронниц

Завершение глобальной реконструкции шоссе планируется к 2018 г. Среди будущих мероприятий — магистраль длинной в 10 км, которая пройдет по части Люберецкого и Раменского районов в обход Островцов и Октябрьского. Под это дело, по слухам, выкупаются земельные участки. Эта новая часть будет бессветофорной и восьмиполосной, а скорость движения транспорта может составить до 120 км/час. В планах властей — и новый четырехполосный мост длиной 350 м через Москву-реку в районе Чулково. Старый же Чулковский мост могут сохранить с целью удобного проезда в Жуковский.

Мост в Чулково

Другой грандиозный проект — строительство хордовой автомагистраль Подольск-Домодедово-Раменское, похоже, заглох из-за проблем с существующей на участке застройкой. В отдаленном будущем часть потока с Новорязанки может оттянуть скоростная трасса Москва — Ногинск. Но сроки реализации этого проекта неясны.

Несмотря на все эти меры, активное возведение многоэтажек и планируемое открытие большого гражданского аэропорта в Раменском не внушают горячего оптимизма на счет дальнейших перспектив транспортной доступности.

Альтернативное «шоссе» для многих поселков на Новорязанке — Каширское. По нему можно доехать до ряда расположенных по направлению КП — например «Муравино», «Орленок», «Салтыково», «Авиатор». Но загруженность Каширки не меньше чем у Новорязанки. Некоторые поселки, например, «Малаховский парк», «Бережок-2», «Речицы» доступны и по Егорьевскому шоссе, отличающемуся узостью постоянными заторами.

Экология

Около 40% территории по направлению занимают леса. Новорязанка славится сосновыми массивами, особенно распространенными в стародачных местах. Но крупные города — Люберцы, Бронницы, Коломна, Воскресенск, Жуковский — дают экологическое негативное влияние на местность.

Известные водоемы — озеро с песчаным пляжем в Лыткарино, Малаховское и Кратовское озера. Но берега последнего сильно заболочены, и в основном там катаются на лодках и отдыхают у воды, а не купаются.

Главная водная «артерия» направления — Москва-река. Множество поселков Новорязанки гордится соседством с ней и выходом на большую воду. Для яхтинга и созерцания это хорошо, но до того, как прийти в область, река проходит через всю Москву, в том числе и через промышленные юго-восточные районы, «насытившись» промышленно-бытовыми стоками. Так что вопрос пригодности воды для купания остается открытым. В районе Коломны Москва-река сливается с Окой. Еще одна известная река в этих краях — Пехорка.

Москва-река

Основные вредные предприятия сосредотачиваются за пределами 50-километровой зоны. Например, в районе города химиков — Воскресенска. Местные промышленные объекты: «Воскресенские Минеральные удобрения», «Воскресенскцемент», «Воскресенский кирпичный завод» серьезно загрязняют атмосферу и почву. Далее, по пути следования к границе Московской области — Коломна, с ее «Коломенским заводом тяжелого станкостроения», компания «Коломенский завод», производящая магистральные пассажирские тепловозы, и прочие вредные предприятия.

Озеро в Кратово

Считается что на Новорязанке не очень удачная роза ветров — воздушные потоки приносят с собой «послания» из Москвы. Еще одна экологическая проблема — частичное задымление населенных пунктов и лесов Новорязанки во время торфяных возгораний.

В ближнем радиусе от Москвы находятся 2 небольших аэропорта — Быково и развивающийся аэропорт в Раменском. Над стародачными местами воздушные суда курсируют довольно интенсивно.

Рестораны, школы, спортклубы и музеи

Наличие большого количества городов на шоссе — не только экологический минус, но и плюс в плане инфраструктуры — от значительной части поселков удобно добираться до городских школ и лицеев, ТЦ и сервисов.

Сильные школы есть в наукограде Жуковском и Люберцах. С частными заведениями ситуация хуже, но в поселке имени Тельмана работает частная Ломоносовская школа, а в Жуковском и Раменском — частные детсады.

Здесь много мест для активного и спортивного досуга. Это охотохозяйство в Бронницах, горнолыжный курорт в Чулково, Верхнее Мячково с его известными авиаклубами и автодромом «Формула Русь», школа верховой езды неподалеку от деревни Сельцо и КСК «Слободино» и «Лань».

Вдоль шоссе есть ряд торговых центров: ТД «Октябренок», «Ламиера», ТЦ «Гранд», «Selgros», «Ивановка». По мере удаления от столицы их количество уменьшается. На подъезде к Бронницам находится большой супермаркет «Карусель», крупные торговые точки находятся и дальше — в районе других городов.

По направлению расположено много соборов и храмов — церковь Михаила Архангела XVII века в Михайловской Слободе, хорошо заметная с шоссе, Казанская церковь XVII века в Марково Раменского района. Здесь же, в селе Малахово находится и храм Дмитрия Солунского с чудотворной иконой «Иерусалимская». Многие города шоссе не отличаются особыми красотами и историческими достопримечательностями — в Раменском есть лишь историко-художественный музей да скульптуры героев советских мультфильмов, а в Луховицах — памятник огурцу.

Воскресенская церковь в Коломне

Бронницы могут похвастаться рядом соборов, в том числе пятиглавой церковью Михаила Архангела в стиле московского барокко, относящейся к XVII–XVIII векам и беседкой любви, Зарайск — уникальным кремлем XVI в.

Собор в Михайловской слободе

Основные достопримечательности сосредоточены в дальней Коломне — недалеко от города находится контактный зоопарк, а в самой Коломне есть и Коломенский кремль, и множество соборов и монастырей, и частных музеев — коломенской пастилы и кузнечного дела, и «Калачная в Коломне».

Коломенский Кремль

Есть и достопримечательности «альтернативного» плана. Например, дом в виде слона в районе Островцов у самого шоссе или детская железная дорога в Жуковском. Этот город славится еще и Музеем истории покорения неба.

Оригинальный дом-"слон"

Рынок недвижимости

Новорязанское шоссе характеризуется большим количеством стародачных мест: Малаховка, Ильинский, Быково, Кратово с вековыми соснами на участках. Размеры последних здесь достигают 30–40 соток. Поэтому до конца 90-х Новорязанка в своей «ближней» к Москве части сохраняла статус престижного места, но утеряла его, когда акцент сместился на запад и северо-запад. И подешевела, как и другие восточные и юго-восточные подмосковные направления.

Свою роль сыграли и стереотипы о юго-востоке как о месте скопления промышленных объектов. Но сейчас есть небольшое повышение интереса, а в свете грядущего улучшения транспортной доступности, можно прогнозировать и незначительный рост цен.

Боровский курган - самая высокая точка Новорязанского направления

Для девелоперов здесь есть свои плюсы — обилие в 50-километровой зоне от Москвы населенных пунктов позволяет подключать новые поселки к централизованным городским сетям, что делает загородное жилье в этой зоне дешевле в эксплуатации. Подавляющая часть поселков строится на удалении от шоссе.

Одна из причин постоянно возникающих новых предложений на Новорязанском шоссе — активный перевод промышленных и сельскохозяйственных земель в иное назначение. Лидируют предложения эконом-класса — на направлении располагается более 40 поселков этого сегмента. Основная часть таких предложений — участки без подряда.

Вдоль шоссе, в ближнем радиусе от Москвы имеется и много старой хаотичной застройки1990-х годов — массивные «замки» за высокой оградой.

До 30 км

Ближний пояс — 30 км от МКАД — зона постоянно проживания. Цены в среднем сопоставимы с югом Подмосковья и составляют в среднем 160 тыс. руб. за сотку. Обычно на расстоянии в пределах 15 км от МКАД располагаются преимущественно многоэтажные проекты, но на Новорязанке имеются и другие варианты.

Среди одного из ближайших к столице поселков — КП «Марусин сад», в 12 км от МКАД, в Красково, где покупателям предлагаются участки со всеми коммуникациями размером от 6 до 10 соток. Инфраструктура скромная — детские и спортивные площадки. Участок здесь можно приобрести по цене от 3 до 4 млн. руб. — сказывается близость расположения к столице.

КП «Сосновый бор», строящийся в 2 очереди в 14 км от МКАД, в поселении Островецкое, обещает более продвинутую инфраструктурой: барбекю-зоны, магазины, прогулочные зоны, пешеходный бульвар, фитнес-центр с бассейном, частный детсад, ресторан. Здесь предлагаются участки от 6 до 40 соток со всеми городскими коммуникациями. Цена за сотку во второй очереди начинается от 250 тыс. руб., в первой — от 450 тыс. руб., к чему прилагается единоразовый платеж в 40 тыс. руб. с сотки с благоустройство участка.

Коттеджный поселок Сосновый бор

«Березовый парк» — расположен 27 км от МКАД. На территории 100 Га имеется 600 участков от 6 до 23 соток. Собственное озеро на 5 га предполагает оборудование пляжной зоны и лодочной станции. Обещают и супермаркет. Особый вид предложения — участки с видом на озере. Минимальная цена за участок — от 1,1 млн. руб.

На этом расстоянии — большое количество поселков с подрядом, где средняя стоимость коттеджа с участком составляет 6–7 млн. руб., а таунхауса с участком — около 4,5 млн. руб. В основном они относятся к бизнес-классу.

Один из примеров — КП «Чулково Club», расположенный на Москве-реке, возле Боровского кургана и местных горнолыжных трасс, в 25 км от МКАД. Здесь можно приобрести домовладения, выполненные в едином стиле «фахверк», построенные из щелевого кирпича — двухэтажные коттеджи площадью от 200 до 520 кв. м, и твинхаусы (таунхаусы уже целиком раскуплены) площадью 220 кв. м. Изюминка КП — свой спортивно-развлекательный комплекс с бассейном.

Коттеджный поселок Чулково-Club

В 14 км от МКАД, возле Малаховки, имеется поселок «Малаховское озеро», класс которого сложно определить, в силу деления КП на разные сегменты — рознятся как стоимость построенного жилья, так и его материалы. Тут можно приобрести как секцию в квадрохаусе (от 151 до 155 кв. м), или таунхаусе (от 205 до 216 кв.м) по цене от 7,4 до 10, 2 млн. руб., или коттеджи класса бизнес или бизнес плюс (от 199 до 494 кв. м) по цене от 15,4 до 22,4 млн. руб. К домовладениям прилагаются участки площадью от 1,5 до 26 соток). Среди планируемой инфраструктуры — детсад и разные коммерческие объекты.

Коттеджный поселок Малаховское озеро

К тому же сегменту можно отнести и уже практически реализованный на первичке поселок таунхаусов «Красково-парк», и коттеджный поселок «Малаховка-парк» в 15 км от МКАД в районе все той же Малаховки. Как и у «Малаховского озера», у него богатая внешняя инфраструктура и хорошие экологические характеристики в виде хвойного леса. Здесь можно приобрести готовые двухэтажные коттеджи площадью от 150 до 550 кв. м на участках от 6,5 до 13 соток и участки с подрядом на строительство. Поселок строится в 3 очереди, имееющих отдельные заборы и въезды. Цена лотов — от 8,9 до 18 млн. руб.

Поселок таунхаусов Красково-Парк

Поселки элитного сегмента на Новорязанке встречаются редко. К ним можно причислить КП «Белый Берег» в 16 км от МКАД в Верхнем Мячково. Инфраструктура впечатляет — здесь и магазин, и парк с детской площадкой, и аптека, химчистка, прачечная, спорткомплекс, теннисный корт, и площадка для гольфа, кафе, а обещается еще и детский сад и ТРЦ, боулинг и яхт клуб. На территории обустроены ландшафтный парк и набережная у водоема. Сюда организованы специальные маршруты от «Кузьминок».

Поселок мультиформатный — предлагаются твинхаусы площадью от 284 до 340 кв. м, квадрохаусы площадью от 160 до 240 кв. м, коттеджи (175 и 219 кв. м) и квартиры в многоквартирном доме. Площадь участков — от 4 до 23 соток. Цена за таунхаус — от 8 до 20 млн. руб., за коттедж — от 13,5 до 50 млн. руб. В продаже осталось ограниченное количество лотов.

Дачные поселки

Особый вид предложений — поселки, находящиеся на небольшом расстоянии от столицы, но позиционирующие себя дачными.

Дачный поселок «Солнечный берег» в 15 км от МКАД, близ деревни Сельцо Раменского район, с участками от 6 до 15 соток отличается выгодным расположением у большой воды — здесь протекают Москва-река и Пехорка. Цены — от 200 тыс. руб. за сотку, но вопрос подводки водоснабжения, газификации и канализации от близлежащих «источников» собственники решают самостоятельно.

В ДП «Салтыково-2» в 27 км от МКАД, рядом с селом Синьково, предлагаются участки без подряда площадью от 8 до 30 соток. Среди плюсов поселка — местоположение рядом с озером. Здесь уже проложены дороги, в будущих планах — газ, оптоволокно, гостевая автостоянка детские и спортивные площадки, пешеходные дорожки и тротуары. Стоимость сотки — от 125 до 207 тыс. руб., но за коммуникации придется доплатить еще 300 тыс. руб.

30–60 км от МКАД

Расстояние 30–60 км от МКАД на загородном рынке считается зоной «смешанного» проживания. Здесь представлены как круглогодичные, так и сезонные объекты.

КП с подрядом или готовыми домами встречаются здесь уже нечасто. Зато есть поселки без подряда, где планируется или создана неплохая внутренняя инфраструктура. Средняя стоимость земли с коммуникациями, по подсчетам специалистов компании Метриум-групп, 100 тыс. руб. за сотку.

Среди поселков без подряда — КП эконом-класса «Велино» в деревне Кривцы, в 35 км от МКАД, у Москвы-реки. Площадь предлагаемых участков — от 6 до 25 соток. Поселок строится в 3 очереди. Здесь обещают построить магазин, аптеку и кафе, проложить лыжную трассу, оборудовать хоккейную коробку, спортплощадку и зоны отдыха вокруг собственного пруда. Стоимость участка с коммуникациями — 560 тыс. — 1 млн. руб.

Коттеджный поселок Велино

Чуть дальше — на расстоянии 38 км находится другой поселок эконом-класса «Новое Тяжино», с участками от 8 до 17, 5 соток. В перечне инфраструктуры — магазин, волейбольная, футбольная, детская площадки и зоны отдыха. Поселок строится в 3 очереди. В первой очереди — 51 участок, во второй — 127, а в третьей — 78 участков. Цена сотки — от 53 тыс. руб., подведение коммуникаций обойдется еще в 560 тыс. Средняя цена участков в целом от 990 тыс. до 1, 1 млн. руб.

Особый вид предложений — поселки с участками без подряда, где предлагается много готовых вариантов проектов домов.

Это, например, КП «Княжий берег» в 40 км от МКАД, у Москвы — реки. Длина береговой линии вдоль поселка — 1,6 км, что позволяет обустроить в будущем собственный пляж, зоны отдыха и эллинги для личных плавсредств. Предложение впечатляет размером участков, достигающих тех самых 40 соток, «принятых» в стародачных местах. Стоимость лотов варьируется от 2,5 до 16 млн. руб. Дополнительно можно заказать эко-дом по каркасной технологии. Здесь более десятка проектов индивидуальных домов площадью от 77, 5 до 206 кв. м и по цене от 1,5 до 3,5 млн. руб. А также дуплексы и дупельхаусы — с секциями от 108 до 192 кв. м по цене от 4,4 до 5,8 млн. руб. Еще один вариант — дома из керамического блока по 6 проектам площадью от 85,7 до 234 кв. м по цене от 2,3 до 6,5 млн. руб.

Участки без подряда на Новорязанском шоссе

Похожая стратегия и в строящемся поселке «Великие Озера», в 38 км от МКАД, где помимо приобретения участков от 6 до 20 соток (назначение дачное строительство, подводятся газ и электричество, а вот вопрос о централизованном водоснабжении пока только решается) можно заказать дом по цене 4,4 — 4,9 млн. руб., сам же участок обойдется в 420 тыс. — 1,3 млн. руб. В КП собственная лесопарковая зона, планируются и детская и спортивная зоны.

По такой же схеме «устроен» и КП «Белаго» в 33 км от МКАД в Раменском районе, где имеется 279 участков площадью от 7 до 22 соток, в том числе и с выходом на береговую линию Москвы-реки. Цена за участок — от 1,5 млн. руб. Можно заказать и дом или дуплекс с заведенными коммуникациями площадью от 100 до 145 кв. м на участке 6, 5 соток по цене от 3, 8 до 4, 6 млн. руб.

Коттеджный поселок Белаго

Среди подобных предложений и КП «Орленок», в 37 км от МКАД, где площадь участков без подряда (всего их 225) варьируется от 6,9 до 16,1 сотки. Здесь тоже есть комбинированные предложения — дома под отделку или под ключ на участке 8,5 соток. Цена — от 3,3 до 4,6 млн. руб. По отдельности цена участка начинается от 580 тыс. руб.

Коттеджные поселки с готовыми домами в этом радиусе крайне мало. Исключение — уже в значительной степени реализованный на первичке КП бизнес-класса «Новый берег», с коттеджами, таунхаусами и дуплексами. Сейчас здесь остались коттеджи площадью 130 кв. м и на участках от 6 до 11 соток по цене от 1,6 до 2,1 млн. руб. и таунхаусы площадью 120–160 кв. м на участках 3 сотки, по цене от 1,1 до 1,5 млн. руб. Инфраструктура поселка богата: минимаркет и аптечный пункт, Центр раннего развития для малышей, парк с дорожками и сквером на центральной площади, кафе на воде на набережной Москвы- реки, автосервис.

Готовые дома предлагаются и в КП «София» в 32 км от МКАД, у Москвы реки. Стоимость домовладений площадью от 185 до 505 кв. м с участками от 10 до 30 соток — от 6,3 до 39 млн. руб. Есть предложения на береговой линии.

Коттеджный поселок София

Дальние дачи (60–100 км)

В основном, здесь представлены участки без подряда, зачастую без подведенных коммуникаций.

Значительная часть предложений на этом расстоянии — дачные поселки. Например, в ДП «Степановское» в 15 км от Воскресенска и в 63 рот Москвы можно приобрести участок от 6 до 16 соток по цене от 25 тыс. руб. за сотку. Но из готовых коммуникаций — только электричество. Участки распроданы здесь уже больше, чем на треть.

Рекордсмен по предельно низкой цене — поселок «Мячково» в 77 км от МКАД, где предлагаются участки без подряда и коммуникаций. Участки площадью от 6 соток можно приобрести за сумму от 60 тыс. руб.

Изредка встречаются и предложения с готовыми домами. Среди них — КП Подлужье, в одноименной деревне Коломенского района в 90 км от МКАД. Здесь, наряду с участками, предлагаются дома из блоков площадью от 310 до 330 кв. м. на участках 15 соток под финишную отделку. В поселке проведены все центральные коммуникации, а еще один привлекательный момент — его расположение в месте слияния Оки и Москвы-реки.

Есть варианты, пригодные для постоянного проживания, благодаря близости к крупным городам (теоретически они могут интересовать, в частности, жителей самих этих городов). Среди них — ЖК «Малино» в 7 км от Коломны, где предлагаются участки от 7 до 25 соток по цене от 390 до 610 тыс. руб. Автобусная остановка находится в 20 м от въезда в поселок, что позволяет пользоваться городской инфраструктурой. Электричество и газ магистральные, вода — из собственной скважины. Инфраструктура предполагает оборудование пляжа вокруг собственного пруда, возведение детских и спортивных объектов и магазина.

Территория ЖК Малино

Остальные предложения с готовыми домами носят скорее городской характер как, например, ЖК таунхаусов «Арбатская Слобода» в центре Коломны, уже почти реализованном на первичке.