Как продать коттедж 90-х?

Владелец надеется выручить и за дом, и за участок, а покупатель же готов платить только за землю. Да и то просит дисконт в размере затрат, необходимых для сноса стоящего там дома. DOMzaMKAD.ru решил выяснить, каковы отличительные черты «коттеджа 90-х» и как подготовить такой объект продаже.

Призрак «красного кирпича»

Когда говорят «коттедж 90-х», большинство из нас представляет некого красного кирпичного монстра. Да, конечно, в конце прошлого тысячелетия кирпич был самым распространенным материалом в строительстве. Но дело не только в нем. Опросив риэлторов, работающих в премиальных сегментах загородной недвижимости, мы вычленили 5 основных признаков «коттеджа 90-х»

1. Главная особенность — это строительство без проекта, часто — по словесному описанию или каким-то «почеркушкам» владельца. Алексей Аверьянов, генеральный директор Vesco Group, отмечает, что в начале 90-х не существовало проектных компаний, арсенал самих проектов был ничтожным. Но дело не только в этом, отсутствовала сама культура привлечения архитекторов. И… не было опыта жизни в коттедже. Тогда казалось, что достаточно просто увеличить традиционный «дачный» домик в размерах, украсить его кажущимися сегодня несуразными башнями, дворцовыми парадными, и получится элитное жилье. К сожалению, при этом еще возникали несостыкованные лестницы, разноуровневые помещения и т. п.

Риэлторы могут привести немало примеров «удивительных» проектов. Чего стоит дом, в центре которого бальный зал с потолками в 6 метров, а анфиладой идут спальни. Только вот ванных комнат на уровне спален нет — они в подвале, где баня…

А в другом доме, наоборот. На втором этаже, в хозяйской спальне установили джакузи диаметром 6 кв. м. Демонтировать это сооружение сейчас нельзя: джакузи затаскивали при строительстве дома подъемным краном.

2. В «коттеджах 90-х» не хватает уже ставшего сегодня привычного зонирования пространства, например, нет веранды, гардеробных или отдельных туалетных комнат у гостевых спален. Зато кухня и столовая часто представлены двумя разными помещения, что по сегодняшним меркам неудобно.

3. Большая проблема — слишком маленькие участки, 6–8, редко 15 соток (именно такова самая распространенная «нарезка» в Жуковке-Барвихе). По словам Елены Ржавской, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, сегодня клиент, желающий приобрести коттедж площадью 300–400 кв. м, не готов рассматривать участок всего в 10 соток.

4. Устаревшие технологии строительства. В 90-е строили без применения утеплителя, поэтому стены получались толстыми и массивными. Тяжелые железобетонные перекрытия из плит, в отличие от современной несъемной опалубки дают, усадку, вызывают образование трещин на стенах. Юлий Борисов, главный архитектор UNK project отмечает, что сегодня, вслед за Западом, наши владельцы загородной недвижимости рассчитывают на срок службы дома около 20 лет. Кроме того, многие сегодняшние покупатели загородной недвижимости даже не уверены, что их дети будут жить в России, не говоря уже о конкретном коттедже в Подмосковье. Поэтому и строительные материалы применяют другие, позволяющие быстро разобрать и реконструировать жилье.

5. И, последнее, это отсутствие охраняемой территории. Раньше, говорит Алексей Аверьянов, активно застраивались зоны ИЖС, но люди до сих пор не могут собраться и сделать охраняемую территорию. В результате дома из соображений безопасности имеют неудобный вход через узкий дверной проем и решетки на окнах.

Готовим дом к покупке

Итак, как продать коттедж, если у него есть вышеперечисленные минусы? 

Что это значит?

1. Тщательно выбирайте фотографии, которыми рекламируете свой объект. От дома не должно отдавать «вкусовщиной». Возможно, целесообразно пригласить профессионального фотографа.

2. Разберите сильные и слабые стороны своего коттеджа и при продаже упирайте именно на плюсы. Кроме местоположения, это может быть подключения электрической линии большой мощности, высококлассные очистные сооружения и т. п.

3. Большим плюсом является сад с продуманным ландшафтным дизайном. Грамотное озеленение, уютные зоны для барбекю и подстриженные деревья способно заставить забыть о маленьких размерах участка и отвлечь от несуразной внешней архитектуры строения. Иногда пущенный по стене быстрорастущий плющ маскирует уродливые пропорции дома, а живая изгородь по периметру — отводит взгляд от массивного забора. Только помните, привлекать ландшафтных дизайнеров необходимо минимум за сезон до предполагаемой продажи.

4. Приведите в порядок документы на здание и землю, отыщите все бумаги, связанные со стройкой, инженерией, подключением к муниципальным сетям. Демонстрация готового пакета документов благотворно действует на покупателя.

5. Некоторые риэлторы советуют заново оштукатурить стены или сделать навесной фасад перед продажей, поменять ливнестоки. Но подобные затраты оправданы только в потенциально ликвидном доме. В любом случае, надо убрать с глаз все старое, разрисованное детьми и погрызенное собаками.

Да, специалисты компании Blackwood отмечают, что были случаи, когда вычурные дома находили своих покупателей, в основном из южных регионов. Но это — скорее исключение, чем правило. Им вторит Ирина Жарова-Райт: «Домик на восьми сотках в Переделкино интересен только, что это Переделкино, так вот это и надо продавать. А не готические изыски с башенками от которых жутко даже ассистентам режиссеров, ищущим натуру для кровавых сериалов.» 

Кстати, обилие неликвидных коттеджей 90-х приводит к общему снижению популярности Рублево-успенского направления. Так Елена Ржавская говорит о том, что Рублевка сегодня начинает морально устаревать: здесь можно встретить дома 90-х годов в самом радикальном проявлении стиля модерн, классика, барокко; иногда в одном поселке присутствуют все эти стили; новые коттеджные поселки появляются редко. Кстати, новые проекты на Рублевке выдержаны, главным образом, в классическом стиле (к примеру «Park Ville Жуковка» (английский стиль), «Ландшафт», «Санаторий Барвиха»).

 Ирина Жарова-Райт привела пример, иллюстрирующий разницу подхода покупателя и продавца в сделках с коттеджами 90-х. Выставлен дом 300 м² на участке 11 соток (де-факто — 15 соток) на Подушкинском шоссе. Продавец рассчитывает выручить за него около 2,1 млн. долларов, рассуждая так: стоимость сотки — 100 тыс. долларов, получается 1,5 млн., дом выставляется на продажу из расчета 2 тыс. долларов за м2 — 600 тыс. Но покупатель не готов платить по 100 тыс. долларов за землю без документов, а так же 600 тыс. долларов за дом под снос (максимум — 250–300 тыс. долларов — стоимость подведения коммуникаций). Разница в ожиданиях — 700 тыс. долларов. У продавца есть выход — привести в соответствие бумаги на землю. Но и в этом случае он не сможет продать дом за желаемые 2,1 млн. долларов.

Ориентиры на будущее

Наблюдая то, что сегодня происходит с «коттеджами 90-х» разумный потребитель задает вопрос: что же такое построить, чтобы через 20 лет оно не оказалось никому не нужным и морально устаревшим. Конечно, предугадать сложно. Архитектурные тенденции в элитных коттеджных поселках постоянно меняются. Можно, конечно, говорить, что «классика никогда не выходит из моды», но какую классику следует иметь в виду?

В последнее время, по словам Елены Ржавской, популярна органическая архитектура, архитекторы обращают внимание на стиль Фрэнка-Ллойда Райта как его главного представителя. Это стиль «поселений в прерии», для него естественно использование натурального камня и природных экологически чистых строительных и декоративных материалов. В качестве примера можно привести коттеджный поселок «La Promenade» и проекты Gletcher: «Крекшино», «Жуковка XXI», «Барвиха XXI».

Возможно, следует обратить внимание на качество инженерной инфраструктуры, даже на автономность дома. Например, воздушная система отопления позволит вам, при необходимости, перейти от бойлера к тепловому насосу. Кроме того, она избавит дом от громоздких радиаторов и позволит сэкономить на вентиляции.

Сегодня люди начинают все больше ценить качество внутреннего пространства. А оно зависит не только от архитектурно-планировочных и дизайнерских решений, но и от правильно продуманной инженерии, переделать которую гораздо сложнее и дороже, чем перекрасить стены.