Управление коттеджными поселками

В начале июня состоялась конференция Института Адама Смита «Недвижимость и Градостроительство в России», самая ожидаемая сессия которой была «Полтора часа с правительством. Развитие сектора недвижимости и строительства в России». Ни один из заявленных представителей правительства на дискуссию не явился, и разговор, переименованный «В часы без правительства», свелся не только к обсуждению девелоперами реальных проблем в работе с представителями власти, но, и что не менее важно, к сложностям сотрудничества со своими клиентами; на стадии, когда покупатель недвижимости уже стал законным собственником.

Спикеры озвучили общие итоги по недавно построенным коттеджным поселкам. На законодательном уровне отсутствуют такие понятия как «комплексное освоение территории», «управление общей долевой собственностью».  На практике это означает, что покупка недвижимости в среднем поселке осуществляется по 214-ФЗ  "Об участии в долевом строительстве", но оплата за базовые коммуникации (вода, свет, газ) оформляется отдельным документом, например, как взнос в кооператив.

Валерий Мищенко, председатель правления Kaskad Family, рассказал, что в общую стоимость  покупки сразу закладываются все расходы по управлению поселком на ближайшие 2 года. Это означает, что за это время застройщику необходимо выйти из управления поселка, а что будет происходить дальше, зависит только от самих жителей.  

Создавать управляющую компанию, по словам Валерия,  застройщику не выгодно, т.к. большинство жителей поселка предпочитают не оплачивать эксплуатационные расходы:  такой категории населения въезд в поселок не запретишь, свет-воду отключить нельзя. Средняя собираемость денег на эксплуатацию действующего поселка составляет 40%,  никаких инструментов влияния на собственников, кроме «товарищеского суда», в нашей стране не существует. Пока застройщик присутствует в поселке, его задача не заработать на управлении, а хотя бы «уйти в ноль». Чем раньше застройщик расстанется с поселком, тем лучше для застройщика.

После выхода застройщика чаще всего жители  поселка создают собственную управляющую компанию, или, в единичных случаях элитных поселков, прибегают к услугам наемной профессиональной компании, что серьезно сказывается на цене проживания.

Строить инфраструктуру (создавать имущество общего пользования) очень убыточно, эти расходы сложно включить в себестоимость проектов. Если такие проекты и нужны, с точки зрения девелопера, то исключительно для социализации собственников, создания коммьюнити, чего пока нет в Московской области. В качестве антипримера был приведен поселок таунхаусов «Ивакино-Покровское», в котором на момент сдачи домов согласно архитектурному проекту фасад каждого дома был уникальным. Через год после заселения первых жителей красивые фасады скрылись за кондиционерами, а «облик старого европейского города» разбавили самостийные заборчики.

Константин Филиппишин, генеральный директор ГК «Экодолье», поделился опытом запуска крупных поселков на несколько сотен домов в регионах. Основная идея – попытаться создать в масштабном поселке экспериментальный  муниципалитет, без вмешательства государства, и показать  как  можно и нужно управлять. Для поселков поменьше создать возможность передавать управление поселком в действующий муниципалитет, т.е. полностью интегрироваться в эксплуатационные службы ближайшего населенного пункта.

Александр Малютин, представитель ОДАС «Сколково», на примерах из опыта развития федерального проекта, объяснил, что детальный диалог с государством в градостроительной сфере возможен не скоро.

Даррел Станафорд, председатель правления ULI Russia, привел примеры поселков в Ленинградской области, которые построены финскими компаниями и управляются ими же ради сохранения качества поселка. И с этого момента спикеры стали мечтательно приводить примеры из зарубежного опыта управления поселками, в частности США, где поселками управляют так называемые Ассоциации собственников жилья (Home Owners Association).

В США около 50 млн. человек проживают в поселках, управляемыми такими Ассоциациями, из них 1,25 млн. являются сотрудниками ассоциаций. Каждый год в стране открываются 6-8 тыс. новых ассоциаций, т.е. 4 из 5 новостроек сдаются как Ассоциации собственников жилья. Общая стоимость объектов недвижимости всех ассоциаций на настоящий момент составляет около $2 трлн., или 15% от стоимости всей американской жилой недвижимости. Годовой операционный доход АСЖ достигает $30-35 млрд. У такой формы правления есть и противники, считающие АСЖ частным правительством, законы которых важнее государственных на территории конкретного коммьюнити.

В задачи любой ассоциации входит поддержание в порядке общественных территорий, зеленых насаждений, обеспечение безопасности на территории, уборка и вывоз мусора, разработка правил по внешнему виду домов, участков и по коммерческому использованию недвижимости, ввод ограничений на количество животных, может регулироваться даже возраст жителей.  Членство в ассоциации является обязательным для всех собственников, собственники обязаны оплачивать все расходы, связанные с управлением и техническим обслуживанием поселка.

Перед тем, как купить дом в поселке, нужно узнать, управляется ли он АСЖ, и если да, то обязательно прочитать все правила и условия по управлению поселком. Необходимо убедиться, что ограничения и величина взносов, которая варьируется от 20 до нескольких сотен долларов в месяц, приемлемы.  За неуплату эксплуатационных расходов не только за   дом, но и за места общего пользования (дорожки, детские и спортивные площадки и т.д.) могут легко выселить, а дом будет продан для ликвидации долгов.  

Американский покупатель непременно выяснит, как часто за историю поселка повышались цены, нет ли у ассоциации долгов и судебных тяжб, существуют ли ограничения в сроках правления управляющего совета, насколько профессиональны члены управляющего совета.

Главным документом АСЖ, регулирующим все аспекты жизни в поселке является Декларация обязательств, условий и ограничений (Declaration of Covenants, Conditions & Restrictions (CC&R's)). Мы решили детально изучить содержание типового устава поселка, чтобы разобраться, почему при покупке загородной недвижимости в Подмосковье будущим жителям не предлагается подписать подобный договор.

Администрация поселка является некоммерческой организацией, управляющей поселком (возможно, силами наемной компании) и обеспечивающей соблюдение внутреннего Устава жителями поселка. Любые ограничения создаются с целью поддержания единого плана по развитию общей территории поселка.

Жителями поселка являются владельцы недвижимости и арендаторы, проживающие в поселке согласно договору аренды. Каждый собственник ответственен за обеспечение соответствия своего домовладения внутренним требованиям и правилам, и компенсирует все расходы Администрации в случае причинения ущерба или возникновения оснований для судебных исков.

Администрация поселка - совет директоров и избирательный архитектурный совет. Совет директоров имеет право добиваться соблюдений статей Устава поселка любыми способами, включая наложение штрафов, требования по возмещению убытков и расходов, включая судебные издержки и стоимость услуг адвоката.

Все денежные сборы направлены на управление поселком,  содействовие отдыху, здоровью и безопасности жителей, защите собственников от неправильных действий соседей и увеличение стоимости инвестиций в поселок.

Обязательны следующие платежи: годовые и членские взносы, покрывающие все расходы администрации, связанные с техническим обслуживанием общей территории, а так же внеплановые взносы, которые утверждаются на собраниях жителей. Бюджет поселка и размер годовых взносов утверждается большинством голосов в Администрации поселка, оплата за следующий год может увеличиваться не более, чем на 110% от суммы, утвержденной в 1й год эксплуатации поселка.

На любой взнос, не оплаченный собственником в течение 30 дней после указанной в счете даты, начисляются проценты, определенные АСЖ, но не больше 18% годовых. В случае неоплаченных долгов собственника, Администрация поселка по решению суда может продать домовладение. Вырученные средства сначала пойдут на оплату услуг адвоката и собственных издержкек, и только после этого на скопившиеся долги и проценты, погашение рассрочек по годовым взносам и любым другим платежам, которые бы полагались бывшему собственнику.

Для хранения денежных средств АСЖ организует общий фонд, средства которого могут использоваться на оплату налогов, сборов, страховых взносов и выплат, обременений, эксплуатационных, ремонтных и строительных расходов, услуг наемных профессионалов или компаний, юридических и бухгалтерских услуг. Так же администрация может создать резервный фонд, который хранится и рассчитывается отдельно от общего.

Архитектурный совет, который за счет жителей может нанять профессиональных консультантов, контролирует строительство и любые другие работы по всем зданиям, архитектурным формам и ландшафтам, чтобы гарантировать, что изменения на территории поселка будут проведены в соответствии с внутренними строительными стандартами, эстетически и экологически не противореча концепции поселка.

Любое строение, забор, гараж, беседка, детская площадка, теплица могут быть построены или перестроены только с письменного разрешения архитектурного совета после предоставления собственником полной документации, включающей план строительства, техническую спецификацию и документы подрядчиков.

Если строится дом, то нужно показать все поэтажные планы с указанием высот каждого этажа и дома в целом, план наружного освещения, расположения забора. Архитектурный совет имеет право запросить для принятия решения любую дополнительную информацию, которую сочтет нужной.  Собственник обязан предоставить на согласование план строительства не позднее 6 месяцев с момента покупки участка.

Архитектурный совет может отклонить проект даже на субъективных основаниях, например, цвет или форма дома не всем понравился. В Уставе оговаривается, какие облицовочные и кровельные материалы, их комбинации и цвета разрешены в отделке фасадов и заборов. Вводятся ограничения на этажность и высоту зданий, форму и уклон крыш. На видимой части дома-участка запрещается размещать кондиционеры и рекламные сообщения, исключением является баннер с информацией о продаже или аренде дома.

На территории всех участков, помимо дома, обязательно строится гараж, вмещающий не менее 2 машин. Двери гаража должны быть всегда закрыты. Запрещены любой авторемонт на территории участка, парковка перед домом и на общественных дорожках, за исключением служб доставки, хранение на территории участка велосипедов, мотоциклов, лодок, катеров и т.д.

Заборы с ограничениями по высоте можно строить только между участками, со стороны улицы ограждать участок нельзя. После завершения строительства дома, территория перед домом должна быть приведена в порядок в течение 90 дней. Строительные материалы запрещено хранить на участках. Любой мусор необходимо размещать в контейнеры, которые не должны быть видны с улицы, за исключением дня, когда происходит вывоз мусора.

Спортивное оборудование (баскетбольные площадки, теннисные столы и т.д.) размещать перед домом возможно только с письменного разрешения архитектурного совета.

Оговаривается высота и разрешенные к посадке сорта растений, максимально-допустимую высоту травы в 6 дюймов (15 см) на газонах регулярно замеряет полицейский. С газонов и лужаек незамедлительно должны убираться сорняки и сухие растения. Декоративные дорожки могут занимать не более 10% площади участка.

На территории участка недопустимы любые действия, которые могут вызвать недовольство соседей. Запрещено содержание и разведение экзотических или опасных животных (питбули, хорьки, змеи и т.д.). Животные не могут гулять на общественных территориях. Любое животное, на которое пожаловались соседи, должно покинуть поселок в течение 7 дней с момента получения письменного уведомления собственников.

Дома в аренду можно сдавать на срок не меньше 1 года, договор аренды должен быть заключен в письменной форме, и он не освобождает собственника от выполнения своих обязательств. Собственник обязан выдать арендатору копию устава, за любые нарушения арендатора отвечает собственник.

Администрация поселка регулярно проводит перепись населения, и в любой момент может запросить у владельца список проживающих в доме людей и их документы. Если проживающие в доме люди каким-то образом нарушают правила поселка, администрация может принять меры для их выселения. На  частных территориях запрещено использование помещений в коммерческих целях, или же организация кружков по интересам, которые повлекут за собой поток посторонних посетителей.

Общая долевая собственность включает в себя общественные территории, ограждение по периметру поселка, входную группу, систему безопасности, коммуникации.  Никто из жителей не имеет права что-либо строить, изменять или сажать на общественных территориях. Увеличение собственного участка за счет общей площади невозможно. Ассоциация может взимать плату не только за эксплуатационные расходы, но и на расширение общественных территорий, возведение новых объектов, ремонт уже существующих, при условии, что 2/3 жителей проголосуют за нововведения. Допуск жителей на общественные территории возможен только при условии своевременной оплаты всех счетов, а так же при соблюдении ограничений на количества приглашаемых гостей.

Устав поселка действителен в течение 30 лет с момента подписания, после чего он пролонгируется каждые 10 лет с возможностью внесения поправок, если за них проголосовали не менее 75% жителей.

Т.о. доказано, работающие модели управления поселком давно успешно работают, большинство из перечисленных норм в идеале должны бы вводиться в подмосковных поселках любого класса, но вопросы выполнения их жителями и взаимоуважения в наших реалиях остаются открытыми на неопределенный срок.