Как купить земельный участок без проблем?
Казалось бы, земля – не квартира, какие могут быть проблемы?
Но юристы не склонны относить сделку по купле-продаже земельных участков к разряду банальных. Имеется целый список моментов, на которые следует обратить внимание уже на стадии подготовки к ней.
Ориентировка на местности
Для начала нужно четко понять, какими основными характеристиками должен обладать участок. Отправной точкой должна служить цель покупки: земля приобретается под место отдыха или же для постоянного проживания. Во втором случае важно знать, будет ли у членов семьи необходимость ежедневных поездок в Москву. После чего станет понятно, в каком направлении и на каком расстоянии следует искать загородный участок.
Порой, невзирая на расположение офиса и городской квартиры, покупатели обращаются к направлениям, где трассы менее загружены и больше чистого воздуха. Это, как правило, западный спектр в пределах тридцати пяти километров от кольцевой дороги. Но в дальнейшем, как показывает практика, от таких участков и даже уже построенных домов приходится отказаться – слишком неудобен путь к работе и городскому жилью. Эти вещи достаточно очевидны. Но есть и довольно завуалированные аспекты, играющие важную роль в дальнейшей судьбе, как покупателя, так и купленной земли.
Прикидка бюджета
Первый из них – сумма, выделяемая на покупку. Впервые приобретая землю, покупатель может не подозревать о том, что его затраты на сделку будут весьма значительны и ориентируется на участки, стоимость которых совпадает с имеющейся у него суммой. На самом деле, стоит подыскивать предложения на десять, а то и двадцать процентов дешевле – тогда сделка состоится без неожиданных конфузов.
Ровные отношения
Третье, на что следует обратить внимание, это наличие уже проведённого межевания. Если работы не состоялись, то не следует поддаваться на обещания продавца сделать это позже – можно попасть в неприятную ситуацию. В крайнем случае, рекомендуется прибегнуть к депозитарной банковской ячейке, где деньги будут храниться до тех пор, пока обещания продавца не будут исполнены, и право собственности не перейдёт к покупателю.
«Скелеты» в земле
Четвёртый подвох кроется в наличии у многих продаваемых участков обременений, на которых продавец старается не акцентироваться. Между тем, Земельный Кодекс обязывает продавца ставить покупателя в известность об условиях эксплуатации земли. Более того, в случае сокрытия таких данных покупатель имеет право пересмотреть условия сделки или прекратить договорные отношения.
Наряду с обременением существуют и другие документально оформленные ограничения: должна быть определена категория земель, на которых позволительно проводить жилую застройку. Имеется два удовлетворительных варианта. Это земли населённых пунктов с правом использования под индивидуальное жилищное строительство и земли сельхозназначения с правом на строительство дач. Если участок не относится к одной из этих категорий, то следует оказаться от его покупки.
Покупатель, также, вправе потребовать документальное подтверждение государственной регистрации участка в кадастре – девелопер обязан его предоставить. Кадастровый паспорт подробно описывает характеристики земли, что имеет важное значение для проведения сделки. Наличие кадастрового паспорта, также, как и свидетельства о праве собственности – документы, без которых продажа участка невозможна. Так же, следует исключить наличие иных лиц, имеющих права собственности на этот участок.
Немаловажными документами в процессе подготовки сделки являются договоры застройщика на подведение к участку воды, электричества, газа, очистных коммуникаций. В договоре купли-продажи эти отношения не указываются, поскольку покупатель не является стороной договора на подведение коммуникаций. А, между тем, таких договоров может быть несколько – с разными службами, осуществляющими подключение. А может быть и один – если обязательства берёт на себя муниципальное поселение.
В любом случае необходимо ознакомиться с этими документами, чтобы быть уверенным в реальной стоимости покупки. Ведь подключение коммуникаций - весьма дорогое удовольствие, особенно, если покупателю придётся решать эти вопросы самостоятельно.
Лучше с подрядом, чем в чистом поле
Пятая подсказка касается большей надёжности покупки участков с подрядом. Специалисты полагают, что в этом случае уменьшается вероятность приобретения вместо готового к строительству места чистого поля, где и колышков-то не видно среди травы.
Лучше не согласиться вначале, чем судиться потом
И, безусловно, самое пристальное внимание следует уделить содержанию договора купли-продажи. Даже, если продавец давит на покупателя, доказывая, что текст договора – типовой и сто раз подписанный, не стоит идти у него на поводу. Внимательно прочитайте предлагаемый вариант, примите его как проект и внимательно проработайте. Необходимо, чтобы в договоре были указаны все параметры объекта продажи – пусть это будет оформлено приложением. Чётко должна быть указана цена и сроки действия, условия расчётов. В дальнейшем покупатель сможет контролировать исполнение обязательств продавцом и в случае нарушений имеет право прекратить договорные отношения.
Как правило, к договору прилагается акт приёма-передачи объекта, и до его подписания покупатель имеет право требовать исправления недочётов, допущенных продавцом в работах на участке.
Регистрировать – обязательно!
Для того, чтобы стать полноправным собственником земли, покупатель должен зарегистрировать не только договор купли-продажи, но и свидетельство о переходе к нему права собственности на землю. Кадастровый паспорт на нового владельца оформляется после внесения его в реестр владельцев данной недвижимости и получается в Кадастровой палате. Сейчас это сделать просто – через сервер электронных государственных услуг.
Фото с сайта: olx.ru
