По данным аналитиков строительного рынка, в Подмосковье имеется значительный резерв жилья, включающий в себя семнадцать тысяч коттеджей и полтора десятка тысяч малоэтажных домов. Всего – около тридцати пяти тысяч объектов. Эти объёмы незначительно уступают самой Москве, где экспонируется около пятидесяти тысяч новых квартир.

Рынок стоит, игроки совещаются

 
Специалисты отмечают, что рынок загородной недвижимости застыл, ни один его сегмент не отличается темпами реализации. Сами девелоперы признают, что предлагаемые ими проекты не отвечают ожиданиям потребителя. При этом отмечается перенасыщенность рынка предложениями при отстающем спросе.
 
Каков же, по мнению девелоперов, оптимальный вариант застройки посёлка?
Публичные дискуссии некоторых игроков рынка по этому вопросу демонстрируют отсутствие общей позиции и понимания возникших вызовов. Их высказывания, порою, диаметрально противоположны и опираются на принципиально разные аналитические данные.
Попытаемся всё же систематизировать констатации, полученные от спикеров различных компаний-игроков рынка загородной недвижимости.
 
Концептуально
 
1. Массовые загородные застройки в нынешнем формате стартовали в 2010 году после ощутимого кризиса, пережитого отраслью в 2008-2009 годах. В связи с изменением источников финансирования (от кредитов к собственным средствам) девелоперы вынуждены были переориентироваться на более экономичный формат. Переход в эконом-сегмент был массовым, поэтому всего два года потребовалось для перенасыщения рынка предложениями.
2. Часть девелоперов полагает, что следует вернуться в бизнес-сегмент и предложить покупателям солидные и готовые к эксплуатации дома стоимостью от шести до семи миллионов рублей. При этом, у них отсутствует уверенность в успешности такого демарша.
Другие уверены, что возврата к прошлому нет, поскольку потребитель стал более требователен и желает получить высококачественный продукт по сходной цене.
3. Постараться продвинуть объекты загородной недвижимости как предмет жизненной необходимости – таков замысел ряда застройщиков в попытке достучаться до сердец покупателей.
Оппоненты концепции «первой необходимости» разбивают её в пух и прах, перечисляя целый ряд позиций, необходимых для постоянного проживания в загородном посёлке: возможность быстрого проезда в Москву или получения рабочих мест неподалёку, наличие школ, детских садов, торговых комплексов и прочих элементов инфраструктуры.
4. В поисках востребованного формата большинство девелоперов приходят к «соломонову» решению: строить в рамках одного комплекса объекты различных классов – от экономичного до элит.
 
Близко и экономично
 
Если мы хотим продавать дома для постоянного проживания, строить их следует вблизи автомобильных и железных дорог – полагают грамотные девелоперы. Кто бы с этим спорил? Но тут же возникает вопрос времени в пути. Если это полчаса, то строить школы и больницы необязательно, если час – наверняка придётся. Какие-то 30 минут становятся принципиально важными для объёмов инвестиций в строительство.
- В тридцати минутах езды от Москвы можно предлагать не лучшие проекты из дешёвых стойматериалов, не надо тратиться на инфраструктуру, забыть о спросе на экологию и прочее, – приблизительно так рассуждают некоторые спикеры. Потребитель, по их мнению, будет удовлетворён наличием основных коммуникаций и близостью Москвы.
Из этого посыла вытекает и формат предлагаемого строительства – малоэтажные дома эконом-класса.
 
Обещать – не значит построить
 
Никто из участников обсуждений не спорит с тем, что покупателю надо пообещать в посёлке школу, детский сад, больницу, магазины…Но каким образом эти обещания будут реализованы?
- Только сумасшедший может начать строить в загородном посёлке невысокого класса объекты социальной инфраструктуры. Эти затраты ему не вернуть, - вот лейтмотив высказываний многих девелоперов.
Некоторые с сожалением констатируют обязательность строительства детского сада...Но и только. Что со школами и прочим? Тут застройщики пускаются на всяческие ухищрения, чтобы выполнить обещания, ничего не построив. Прежде всего, спасают местные администрации, которые на определённых условиях предоставляют официальное подтверждение наличия в сельской школе достаточного количества мест для новых учеников. Новосёлы смирятся – а что же делать?
 
Всё или ничего
 
По мнению застройщиков, покупателей загородной недвижимости можно разделить на две качественно разных группы. Первая предпочитает самый экономичный вариант, соглашаясь на отсутствие даже центрального водоснабжения. В своих небольших домах им достаточно иметь газ и электричество. Девелоперы уверены в том, что такого рода спрос имеет достаточную массу, чтобы начать строить посёлки в минималистском формате.
Вторая часть потенциальных покупателей желает получить вместе с солидным домом и целый ряд услуг, ради которых, собственно, они и покупают жильё «на природе». Это могут быть объекты для занятия внегородским спортом, хобби, центры отдыха и развлечений. Требования к таким комплексам весьма высокие, но ряд застройщиков, как в «Истринской Долине», готовы вложиться в подобные проекты.
 
Быстро – ещё быстрее!
 
В условиях жёсткой конкуренции, в том числе, и со стороны динамичных коллег из Подмосковья, застройщики стараются максимально ускорить темпы возведения объектов. Уже никто из них не сомневается в желании покупателя воочию наблюдать стремительный рост домов, ведь когда по объективным причинам строительство притормаживается, мгновенно падают продажи.
Представители отделов продаж отмечают закономерности в промежутках времени от прихода покупателя до сделки. Они называют сроки от четырёх месяцев до полугода и полагают, что этого времени покупателю достаточно, чтобы убедиться в серьёзности намерений застройщика и купить дом в Подмосковье. 
 
Дальние дачи: размеры и материалы
 
О посёлках, планируемых на расстоянии часа и более езды до Москвы, говорят как о дачных. К ним предъявляются требования больших площадей и лучшего качества материалов. За три последних года отмечается тенденция к увеличению размеров дачных домов. По мнению застройщиков, наиболее ликвидные площади – это сто восемьдесят-двести квадратных метров. 
Какие же стройматериалы окажутся более привлекательными для покупателя? Никто из строителей пока не может дать уверенного ответа. Кто-то отмечает рост продаж сразу же, как только над поверхностью возникает первый уровень кирпичного строения. Им оппонируют сторонники деревянного зодчества. Похоже, что и здесь победит нечто диалектичное: хороши те материалы, которые при внешней эстетичности и качестве имеют наименьшую стоимость.
В отношении дальних дач в большей мере проявляются требования к экологической чистоте жилья и окружающей среды. Экологическое сознание овладело обществом, и теперь, по данным экспертов, более шестидесяти процентов продаж за городом предваряются проведением экологической экспертизы.
 
Кредиты и рассрочки
 
Потребитель моментально реагирует на уровень цен в загородных посёлках. Как пример, приводится ситуация на юге от Москвы, всего лишь в семи километрах от Кольцевой. Квартиры прекрасно раскупались, пока их стоимость не превышала ста пятидесяти тысяч долларов. Как только девелопер поднял цену, спрос иссяк.

- Возможно, некоторый рост цен от уже обкатанного уровня допустим при условии выгодных предложений по рассрочке, но кредиты не привлекают покупателя, - рассуждают продавцы.

 И так, на основе сказанного можно прийти к выводу, что участники находятся в состоянии броуновского движения и дезориентации. При этом, большинство из них осознают неизбежность искать и находить ответы на запросы потребителя. Ибо, как справедливо отмечено некоторыми участниками дискуссий, «покупатель уже не тот». Прошло то время, когда девелоперы включались в строительство просто потому, что есть согласованные участки земли и средства производства. Кризис нанёс существенный урон репутации отрасли в целом, и ожидать безоглядного доверия покупателей уже не приходится. Вероятно, застройщикам следует брать на себя некоторые риски и снижать их для клиентов, если они хотят преуспеть в продажах. Иначе загородный дом в Подмосковье никогда не станет предметом первой необходимости, а тренд на приобретение недвижимости для отдыха за рубежом серьёзно расшатает фундамент их благополучия. 

 Фото с сайтов: www.dom-list.ru



Оставить комментарий
Аноним