Дольше едешь — меньше платишь

Атака по всем фронтам

Надо заметить, что массовому покупателю такая расстановка сил только на руку, ведь более 80% москвичей относятся к категории потребителей со средним доходом и денег на коттедж бизнес-, а тем более элиткласса не имеют. Зато в недорогом поселке они могут позволить себе приобрести дом или земельный участок за счет ипотеки или собственных накоплений. В то же время только каждая третья столичная семья владеет домом в недорогом коттеджном поселке или садовом товариществе. Еще семь из десяти семей (как правило, в возрасте после 30 лет), не имеющих загородной недвижимости, готовы рассмотреть вариант покупки недорогого дома хотя бы для сезонного проживания. И только самые молодые жители столицы не считают коттедж жизненной необходимостью.
 
Словом, статистика показывает, что потенциал для девелоперов и застройщиков, осваивающих экономкласс, весьма велик. И большинство новых проектов в последнее время появляется именно в данном сегменте, а вот поселки категорий бизнес и элит, выведенные на рынок, можно пересчитать по пальцам. «Ни 2010-й, ни первые три месяца текущего года не внесли значительных изменений в общую структуру предложения, — считает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. — Бессменный и, можно сказать, подавляющий лидер — эконом. Хотя стоит внести существенную поправку: в 65 случаях из 100 в бюджетном сегменте раскупали не готовые домовладения, а участки без подряда».
 
«Мало того, — дополняет коллегу Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, — 2010 г. поставил рекорд по числу новых экономпроектов. За это время в Подмосковье появилось 150 коттеджных и дачных поселков как с подрядом, так и без него. Характерен и тот факт, что все больше объектов стало появляться за 30-километровой отметкой от МКАД, причем по недооцененным ранее направлениям. Так, на дальние зоны сегодня приходится 80% всего предложения. На мой взгляд, можно говорить о тотальном наступлении загородного жилья экономкласса».
 
Одни эксперты уверены, что на долю новых поселков в недорогом сегменте приходится 60%, другие оперируют показателем 70%, а третьи считают, что в начале года экономпредложение добралось до 80–90%. Такой разнобой вполне объясним: у каждого эксперта своя методика классификации. Кто-то полагает, что домовладение в данной нише не может стоить более 300 тыс. долл., а кто-то к добротному эконому добавляет знак плюс и выставляет участок с домом за полмиллиона. Даже на конференции по загородной недвижимости во время последней выставки «Недвижимость» в ЦДХ у выступавших так и не сложилось единого мнения по поводу классификации. И когда речь заходила об экономе, плюсы и минусы, слетавшие с уст докладчиков, только еще больше осложняли и запутывали потребительские расчеты. Более того, назывался подсегмент суперэконома, с участками 6–8 соток и домами площадью 45–80 кв. м, которые в массовом порядке стала производить компания «НЛК-Домостроение». Однако большинство экспертов сходились во мнении, что экономклассом следует считать только домовладения стоимостью 4–5 млн руб., в цену которых уже включены земля, дом и коммуникации.
 
Роскошь на милость

После финансового кризиса практически все застройщики, за исключением рублевских, поставили себе в линейку проекты классом ниже. Если, к примеру, компания занималась элитными поселками, то в 2010 г. у нее появились и объекты бизнес-класса. Строила бизнес — переквалифицировалась на эконом. Реконцепция поселка — частое явление в кризис, что подтверждают в корпорации «ИНКОМ» и компании Atlas Development. «На наш взгляд, успешный опыт частичной переориентации на экономкласс продемонстрировала компания «ИНКОМ», — отмечает Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development. — Она вывела на рынок несколько проектов в дешевом сегменте, в том числе и «Новорижский», который расположился в 25 км от МКАД. В основном покупателю под застройку здесь предлагают участки без подряда». Надо заметить, что и Atlas Development предложил участки без подряда в поселке смешанного класса Никольские Озера, на 32-м км Калужского направления. И хотя компания позиционирует свой объект в бизнес-сегменте, самое дешевое домовладение в нем будет стоить 5,5–6 млн руб., что в общем соответствует параметрам эконома.
 
«На протяжении нескольких лет поселки бизнес-класса в Подмосковье занимали доминирующее положение, — комментирует Д. Цветков. — До кризиса на первичном загородном рынке на их долю приходилось 60% от общего объема. Тогда данный формат был самым привлекательным для застройщиков, предполагал возведение коттеджных поселков в зоне до 50 км от МКАД с домами площадью 300–500 кв. м на земельных участках более 20 соток. Но в кризис число потребителей бизнес-сегмента резко снизилось, и самые дальновидные девелоперы, чтобы остаться на плаву, вынуждены были поменять свой подход к реализации проектов. В результате рынком стал править эконом. Игрокам пришлось либо снижать цены, либо перепрофилировать поселки в более экономичный формат». Так поступил застройщик поселка Гагаринлэнд, что в 145 км от МКАД по Минскому шоссе. Первоначально на 34 га планировалось возвести поселок бизнес-класса с домами площадью 124–250 кв. м и участками 30 соток. Однако вскоре планы были пересмотрены, и на рынок вышел проект экономкласса «Новые дачи». Теперь в поселке представлено 110 домов площадью 68–200 кв. м на участках 12 соток по цене от 2,5 млн руб.
 
Mozaik Development также отказался от ранее заявленного бренда бизнес-класса Smartville, под которым экспонировалось сразу три поселка. Для того чтобы сделать объекты конкурентоспособными, компания решила строить быстровозводимые дома.
 
География и цены

Некоторые эксперты придерживаются мнения, что эконому все направления покорны, в том числе и Рублево-Успенское. Но это лишь теоретически, так как считать проект на Рублевке поселком экономкласса никто не решится. И в самом деле, даже если строить доступные дома на земле, минимальная цена которой составляет 15–20 тыс. долл./сотка, назвать такое жилье экономом язык не поворачивается. Так что Рублевка как была направлением для самых состоятельных, так им и останется.
 
Лидерами по вводу бюджетных поселков за последние полгода стали Новорижское и Симферопольское шоссе. На Новой Риге большая часть объектов расположилась за 50-километровой отметкой от МКАД. В их числе Зорино (50 км от кольца), Новорижский Оазис (95 км), где можно купить и готовый дом, и участок без подряда. «Стоит отметить, — говорит Т. Сайфутдинов, — что если в течение года на подмосковный рынок вышло порядка 70 новых проектов в экономе, то треть из них разместилась именно на Новорижском направлении, в секторе 51–80 км от МКАД». Готовый дом в поселке с центральными коммуникациями в 50–70 км от МКАД на Новой Риге будет стоить около 9 млн руб. Но можно значительно сэкономить, если вложить, допустим, 5 млн руб. в проект, который находится либо на начальном этапе строительства, либо на 30%-ной стадии готовности.
 
Что касается Симферопольской трассы, то и она продолжает активно поставлять недорогие дома и участки, причем от 9-го (Суханово Парк) до 105-го км (Тарусская Слобода). Конечно, основная часть поселков здесь размещена на значительном удалении, зато либо в окружении леса, либо недалеко от Оки: Окская Слобода (75 км от МКАД), Велегож-парк, Новиково (100 км).
 
Вполне приличные и недорогие дома можно найти и в поселках других направлений. Например, в Крючково-2, который находится в 40 км от МКАД по Волоколамскому шоссе. Дом площадью 108 кв. м здесь можно купить за 4 млн руб. Аналогичные цены в поселке Лесная Поляна (43-й км Дмитровского шоссе). Там стоимость небольших домовладений в зависимости от размера участка начинается от 3,6 млн руб.
 
На Симферопольской трассе в Окской или Тарусской Слободе цены стартуют с 5 млн руб., в Велегож-парке и Новиково — с 7 млн руб., а самые дорогие, но роскошные по меркам эконома коттеджи в Рождествено уходят по 10 млн руб.

«В целом же, — поясняет Д. Цветков, — средняя цена квадратного метра недвижимости экономкласса составляет 42–45 тыс. руб. Верхняя планка — 10–12 млн руб. за коттедж. За эту сумму покупатель может рассчитывать на дом площадью до 200 кв. м в организованном коттеджном поселке на завершающей стадии строительства. Расположен такой объект будет на удалении 30–40 км от МКАД, а средняя площадь участка составит 7–10 соток».
 
«Что касается покупательских предпочтений, — говорит Самир Джафаров, коммерческий директор «11 Invest», — чаще всего почитатели загородной жизни ищут недвижимость за 60 км от МКАД на Новорижском, Симферопольском, Киевском и Ярославском направлениях, где и сосредоточено большинство поселков экономкласса. Основными преимуществами удаленных объектов являются благоприятная экология и уникальные природно-видовые характеристики». В шести случаях из десяти клиенты сначала приобретают участок без подряда и по мере накопления средств застраивают его. Если говорить о готовом продукте, наиболее востребованными являются домовладения с землей 10–12 соток и коттеджами площадью 150–220 кв. м.
 
У Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», по поводу спроса своя точка зрения: «Я бы сказал, что пока наиболее активно ведет себя покупатель в бизнес-классе. Эконом же обязательно активизируется ближе к лету. Поскольку осеннего сезона в минувшем году не было, период затишья в демократичном сегменте был длинным — фактически с лета прошлого года. В этом случае можно надеяться на реализацию сформировавшегося отложенного спроса, что произойдет в конце нынешней весны — начале лета».
 
Сергей РОМАНОВ

Источник: realty.dmir.ru