Спорные земли
Защититься от этой ситуации можно только внимательным отношением к деталям и истории актива.
«Подкова» на удачу
В конце 2010 года многие участники рынка узнали историю поселка «Серебряная подкова», который строится на землях, выкупленных в свое время застройщиком у «БТА-банка». В связи с делом против бывшего владельца банка Мухтара Аблязова участки оказались под арестом — при том, что многие из них уже проданы и активно застраивались. По версии следствия, Мухтар Аблязов, когда выяснил, что банк будет национализирован, якобы подготовил подложные договоры расторжения ипотеки по объектам, обеспечивавшим кредиты. Эти кредиты были выданы «БТА банком» структурам, фактически принадлежащим Аблязову. Таким образом, по версии следствия, предприниматель снял залог с участков, на которых позднее появился коттеджный поселок «Серебряная подкова». Таким образом, банк лишился обеспечения по кредитам. Более того, по мнению следствия, девелопер проекта - «Центральная девелоперская компания» аффилирован с Мухтаром Аблязовым и именно поэтому получил эти земли. Как отмечалось в сообщении банка, «все активы Аблязова попадают под действие приказа Высокого суда правосудия Англии и Уэльса, запрещающего совершение сделок без предварительного согласования до вынесения решения по искам банка». Фактически покупатели загородных коттеджей оказались в патовой ситуации — они приобретали землю по сути у другой структуры и ничего об Аблязове не знали. В итоге дело разбиралось несколько месяцев, и покупателям удалось отстоять свое право на актив, но понервничать им пришлось изрядно.
Внимание к деталям
Такая ситуация на рынке загородной недвижимости не редкость, и по словам участников рынка, особенно часто встречается при покупке участков без подряда, когда владелец проекта по сути отстраняется после того, как земля продана. По словам руководителя аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрия Таганова, от такой ситуации, как случилась с «Серебряной подковой», никто не застрахован, и аналогичные случаи на вторичном рынке случаются куда как чаще, чем на первичном. «Нечистоплотные сделки и обманы покупателей происходят довольно часто среди приобретателей участков без подряда. Покупая так называемый «шанхай», владелец участка должен быть готов не только к долгострою, невыполнению обязательств, но и к проблемам, связанным с оформлением своей собственности», - говорит Игорь Заугольников, директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP. По его словам, покупатель можно обезопасить себя от обмана только, сделав официальный запрос в регистрационную палату о приобретаемом участке. В настоящий момент запрос на выписку ЕГРП можно оставить даже на сайте регистрационной палаты. Причем срок ответа составляет не больше недели. Если участок арестован, подобная информация обязательно будет отражена в выписке. В том случае если покупатели после приобретения и оформления в собственность участка узнают, что их земля находится под арестом, ситуация оказывается сложнее. Более того, не исключено, что существует некий сговор, в котором могут быть замешаны фирма-продавец, приставы и даже представители регистрационной палаты.
Как говорит юрист компании Юков, Хренов и Партнеры Мария Бондаревская, покупателю можно посоветовать более внимательно выбирать поселок, где он намеревается жить. В случае с земельным участком стоит заранее взять кадастровый паспорт на земельный участок, а также выписку из ЕГРП — то же самое касается коттеджа. несмотря на счастливый финал, нервы покупателям участков в «Серебряной подкове» эта история испортила — в общей сложности земля была арестована четыре месяца. И участники рынка предполагают, что такое событие может отразится на дальнейшей стоимости участков в поселке уже на вторичном рынке. Таким образом, ничего не знавшие об истории своей земли покупатели коттеджей оказались заложниками ситуации вокруг бывшего руководителя «БТА-Банка».
