На даче как дома

Жизнь без удобств
«В кризис многие инвесторы пошли по пути усечения инфраструктуры, удешевления проектов, — говорит Игорь Сергиевский, аналитик компании «Велес Капитал Девелопмент». — Многие отказывались даже от прокладки центральных коммуникаций до участка, от создания детских площадок, нормальных въездных групп. Сейчас наблюдается очередной подъем, связанный с выходом из кризиса и повышением требований покупателей. Однако не стоит думать, что изменения глобальны. Большинство девелоперов стремятся с самоокупаемости инфраструктуры и предусматривают самый минимум». Так, почти все комплексы таунхаусов (по оценкам специалистов, 80-90%) не имеют собственных развлекательных объектов. Их практически нет и в поселках среднего пояса (больше 30 км от МКАД). Покупатели коттеджей в дальней зоне стараются экономить и на «развлечения» смотрят в последнюю очередь

Но даже недалеко от МКАД, на самых популярных трассах инфраструктуры мало, убеждены эксперты. Максимально обустроены Рублевское и Новорижское шоссе. Там есть и частные школы, и яхт-клубы, и торговые комплексы. Тем не менее даже наиболее обеспеченные районы в этом смысле не сравнятся с Москвой. «На Новой Риге не хватает продуктовых магазинов, недорогих развлекательных центров, кинотеатров, салонов красоты, парикмахерских, химчисток, — сообщает Евгений Шевченко, директор по продажам поселка «Маленькая Италия». — Инфраструктурные предпочтения потребителей пока только формируются, причем совместными усилиями застройщиков и клиентов. Люди, купившие недвижимость на этом шоссе за последние три года, въезжают в дома. Появляется реальный, а не гипотетический спрос на бытовые и торговые объекты. Кроме того, сейчас Новую Ригу (традиционное направление бизнес-класса) начинают заполонять экономклиенты, купившие участки без подряда в районе бетонки и дальше. Им нужные более доступные товары и услуги, которые там пока в большом дефиците».

За и против

Загородных проектов с полноценной внутренней инфраструктурой в Подмосковье не более двух-трех десятков, уверен Петр Кирилловский, директор по маркетингу поселка «ВеличЪ». В кризис такие комплексы вообще не выходили на рынок, преобладали предложения без подряда и экономкласс, для которого бытовые «удобства» считаются необязательными. Правда, специалисты отмечают интересную закономерность. Если в премиум-сегменте (традиционно предусматривающем обширную инфраструктуру) видна тенденция к сокращению числа дополнительных сервисов, то в экономкатегории, напротив, к расширению. Хотя оригинальные услуги и развлечения в недорогих поселках практически не встречаются, зато такие элементы, как охрана, гостевой паркинг, спортивная и детская площадки становятся обязательными независимо от стоимости домовладений, рассказывают специалисты компании «Терра-недвижимость»

В то же время застройщик элитного проекта «Лион», где коттеджи стоят от $1,3 млн, предпочел обойтись минимальным набором. «Это комплекс камерного формата, поэтому мы ограничились детской площадкой, КПП, гостевой парковкой и небольшими помещениями под объекты первой необходимости (аптечный пункт, химчистка), — объясняет Луиза Улановская, руководитель департамента маркетинга и продаж поселка «Лион» (ООО «Газпромбанк-Инвест»). — В таком случае содержание не ложится тяжким бременем на жителей, при этом богатая инфраструктура Рублевки находится в их распоряжении»

Строить или присоседиться

Универсального рецепта не существует, все зависит от множества факторов (величина комплекса, класс, направление, удаленность от основных трасс, окружающая среда, целевая аудитория). Многое зависит от назначения проекта. Крупные поселки для постоянно проживания требуют комплексного подхода к освоению, отмечают в компании «Загородный проект». Это подразумевает наличие обширной социальной, культурной и торговой инфраструктуры. Дачному сезонному поселку вполне достаточно благоустроенной территории и основных коммуникаций. В целях экономии девелоперы стремятся по максимуму использовать внешние, уже действующие объекты, находящиеся в соседних коттеджных комплексах или населенных пунктах. Расположив свой проект рядом с крупным торговым или спортивным центром, застройщик без дополнительных затрат повышает его привлекательность.

«Нам очень повезло, — радуется Е. Шевченко. — «Маленькая Италия» — клубный поселок, и мы не могли позволить себе обширную инфраструктуру. Зато в близлежащем «Павлове» девелопер (компания ОПИН) построил и детский садик, и частную гимназию, и другие объекты, к которым наши покупатели получили свободный доступ. Я думаю, будущее за такими комплексами, как «Павлово Подворье», с развитой, открытой для всех желающих инфраструктурой, которая является отдельным арендным бизнесом и строится в расчете на аудиторию окрестных поселков. К сожалению, многие застройщики опасаются сотрудничества с конкурентами, хотя это сулит большую пользу всем сторонам. В идеале владельцы земельных участков в одном районе могли бы встречаться и разрабатывать единую инфраструктурную стратегию. Уверен, это было бы очень полезно с точки зрения создания комфортной и сбалансированной среды для будущих жителей».

Нерентабельные фишки

До кризиса загородные застройщики часто пытались удивить клиентов необычными решениями. Среди самых интересных эксперты назвали концертные залы в Барвихе Luxury Village и «Павловом Подворье», танцевальные салоны на Рублевке, искусственные каналы в «Миллениуме», зоопарк в «Княжьем озере». Однако наряду с успешными и прибыльными находками случались осечки. «Так, компания «Реакарт», построившая картинг на 1-м км Рублевки, была вынуждена его закрыть, — приводит пример Е. Шевченко. — Трасса для радиоуправляемых автомобилей в поселке «2071» позиционировалась как фишка, но вызвала больше шума среди журналистов, чем реальный интерес покупателей. В последние годы проекты с развитой и оригинальной инфраструктурой вообще не появлялись на рынке. Но мы уверены, что ситуация меняется, и сами держим наготове несколько новых крупных объектов. Пока это коммерческая тайна».

Для нынешних загородных девелоперов социальная и развлекательная инфраструктура — все еще необязательный элемент, который может быть либо доходным бизнесом (для самоокупаемых объектов), либо инструментом повышения цены и класса. «Если нужно сэкономить, инфраструктура обычно минимальна или отсутствует вовсе, — объясняет И. Сергиевский. — Если же требуется поднять цену или классность, поселок наполняется разнообразными сервисами». Как видно, о потребностях и комфорте покупателей девелоперы думают в последнюю очередь. Частично в этом виноваты сами потребители, которые либо смотрят исключительно на стоимость (экономкласс), либо придирчиво изучают качество дома, планировку и т.п., но почти не интересуются наличием и уровнем инфраструктуры. Почему клиенты столь «неразборчивы» и какие объекты действительно необходимы для комфортной жизни за городом? Об этом поговорим в другой раз.