Коттеджи на распродажу
119507 October 2010
Удел богатых?
«Под понятием «загородный дом» я подразумеваю определенный уровень жилья. Это жилая единица в организованном коттеджном поселке с центральными коммуникациями, расположенном не дальше 30 км от Москвы. Минимальная цена такого домовладения составляет от 7–8 млн руб.», — считает руководитель отдела продаж поселка Серебряная Подкова Дмитрий Власов. При этом эксперт признается, что любой застройщик, продавая дом, закладывает достаточно большую маржу в стоимость подряда. «Сэкономить можно, купив участок без подряда и самостоятельно его застроив. В данном случае будущий владелец дома сам выбирает подрядную организацию, под его наблюдением проходят все сопутствующие закупки стройматериалов. Экономия при этом составляет 30–35%», — говорит специалист. Однако, по словам руководителя GEDAnalytics Александра Пыпина, нижняя ценовая граница может быть еще меньше.
«На востоке Подмосковья землю под индивидуальное жилое строительство можно найти по цене 250 тыс. руб./сотка, притом что минимальная площадь участка составит шесть соток. Подключение электричества обойдется примерно в 300 тыс. руб. за 10–20 кВт. Конечно, возможны ситуации, при которых сумма может быть снижена до 50 тыс. руб. (иногда получается договориться с владельцами трансформатора при наличии у них свободных мощностей) или, наоборот, сильно вырасти, если с электричеством в данной местности все плохо. На проведение газа следует также выделить 300 тыс. руб., на бурение скважины и автономной канализации уйдет по 150 тыс. руб. Однако опять же все зависит от того, как глубоко придется бурить, — до водоносного слоя может быть и 30 м, и все 100 м. Получается, что оформленный участок со всеми легальными коммуникациями будет стоить 2,25 млн руб.», — сообщает А. Пыпин. По его словам, строительство дома под ключ площадью 60 кв. м со всеми коммуникациями по 25 тыс. руб./кв. м обойдется примерно в 1,5 млн руб. Получаем общую стоимость загородного дома с возможностью прописки и проживания зимой — 3,75 млн руб. Именно эту нижнюю планку цены называют большинство участников рынка, оговариваясь, что показатель может колебаться.
«Стоимость загородного дома зависит от престижности направления, удаленности от МКАД. Для формирования цены можно применять два метода — сравнительный и затратный. Первый используется в случаях, когда в одном и том же районе есть факторы, способствующие повышению или понижению стоимости, и дает оценку расположения земельного участка и дома», — рассказывает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. По второму методу рассчитывают себестоимость дома. При этом оценивают, во-первых, земельный участок, состояние внешних коммуникаций, транспортную доступность. Во-вторых, наличие инфраструктурного окружения — школы, магазинов, досугового центра и др. И, в-третьих, стоимость строительства самого дома. «Можно, конечно, выбрать небольшой по площади земельный участок на малопрестижном направлении, далеко от МКАД, с нерешенным вопросом коммуникаций. Не исключено, что у этого домовладения будут проблемы со свидетельством о собственности и другими документами. Такую недвижимость действительно можно приобрести дешево», — говорит С. Мигунов.
Снизить стоимость
Цену дома можно снизить разными способами, например купить участок площадью не шесть соток, а четыре. Это приведет к условной экономии в 500 тыс. руб. Можно уменьшить размер дома, например, на 10 кв. м — расходы сократятся еще на 250 тыс. руб. Можно также не подводить газ, а ограничиться электричеством (минус 300 тыс. руб.), но потом за отопление придется платить по 5–10 тыс. руб./мес. Кроме того, можно удешевить технологии строительства на несколько тысяч рублей за 1 кв. м за счет использования недорогих строительных материалов. Еще один способ снизить цену — приобрести участок вне земель поселений, иного назначения, чем ИЖС. Такие наделы стоят в два раза дешевле (и более), однако в большинстве случаев законность строительства на них домов для постоянного проживания сомнительна. Итак, стоимость загородного объекта можно уменьшить, для условного примера, до 2,75 млн руб., однако это скорее будет дача, а не капитальный дом — жить там постоянно можно, но сложно.
Одним из вариантов, по словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, можно считать приобретение дома в деревне на расстоянии 70–120 км от МКАД. «Такое жилье обычно стоит недорого, но следует учесть расходы на его ремонт, оформление прав собственности на земельный участок и агентское вознаграждение риэлтора», — обращает внимание Е. Скоморовский. Примерно за те же деньги, по его мнению, можно приобрести участок без подряда, расположенный в пределах 70–120 км от МКАД. Большая часть таких предложений находится на Носовихинском, Горьковском, Симферопольском, Щелковском, Каширском и Егорьевском шоссе, а на других направлениях попадаются лишь единичные объекты.
Несмотря на все оценки экспертов, на рынке все же имеются недорогие предложения. По данным компании «МИЭЛЬ», стоимость загородного жилья в Подмосковье начинается от 1,5 млн руб. За эти деньги можно приобрести половину дома площадью 45 кв. м, построенного в 1951 г., на участке 7 соток под Наро-Фоминском. За 1,7 млн руб. предлагают щитовой дом размером 50 кв. м в 70 км от МКАД по Горьковскому шоссе. За 1,8 млн руб. выставлен на продажу дом площадью 61,4 кв. м на участке 25 соток в 100 км от МКАД по Киевскому шоссе.
Возможные опасности
Эксперты предупреждают потребителей: увидев привлекательный ценник, не стоит сразу к нему бросаться. Слишком дешевый объект должен наводить на мысли о возможных рисках, связанных с его приобретением. К примеру, в последнее время получила распространение следующая схема: застройщик покупает дачный участок и возводит на нем трехэтажный дом, который выставляет на рынок по бросовым ценам. Фактически речь идет о нецелевом использовании земли. При этом в объявлении могут уверять, что продают «апартаменты по цене кухни в московской новостройке». Прежде чем отдать деньги, покупателям следует удостовериться, что у застройщика все документы в порядке, имеются разрешения от энергетиков, газовиков, заключение санэпидемстанции по прокладке канализации и т. д. То же правило действует и при выборе коттеджа. «При покупке земельного участка клиент приобретает два продукта: землю и инженерные коммуникации. С землей сейчас в Подмосковье проблем нет — в большинстве коттеджных поселков участки размежеваны, на них имеются свидетельства», — говорит Д. Власов. Однако, по его словам, важным моментом являются коммуникации, ведь дом без канализации, газа и электричества не пригоден для круглогодичного проживания. На рынке немало примеров, когда компании срывают сроки сдачи инженерной инфраструктуры. Чтобы снизить риски, стоит проверить наличие у девелопера ТУ, разрешения на строительство, проектную или рабочую документацию, где указаны планы прокладки коммуникаций, а также почитать рекомендации на форумах в Интернете, пообщаться с владельцами участков в интересующем вас коттеджном поселке. Причем последнее может оказаться наиболее эффективным.
Если речь идет о приобретении уже готового дома, то эксперты советуют узнать, какой мощности подключены коммуникации и на каком основании, запросить документы на дом и строения, проверить состояние жилья и подъездных путей в плохую погоду, выяснить статус земельного участка, изучить историю продаж, наследования, чтобы быть уверенным в юридической чистоте объекта. Если ситуация после просмотра объекта и документов понятна, то можно оценить риски.
«Под понятием «загородный дом» я подразумеваю определенный уровень жилья. Это жилая единица в организованном коттеджном поселке с центральными коммуникациями, расположенном не дальше 30 км от Москвы. Минимальная цена такого домовладения составляет от 7–8 млн руб.», — считает руководитель отдела продаж поселка Серебряная Подкова Дмитрий Власов. При этом эксперт признается, что любой застройщик, продавая дом, закладывает достаточно большую маржу в стоимость подряда. «Сэкономить можно, купив участок без подряда и самостоятельно его застроив. В данном случае будущий владелец дома сам выбирает подрядную организацию, под его наблюдением проходят все сопутствующие закупки стройматериалов. Экономия при этом составляет 30–35%», — говорит специалист. Однако, по словам руководителя GEDAnalytics Александра Пыпина, нижняя ценовая граница может быть еще меньше.
«На востоке Подмосковья землю под индивидуальное жилое строительство можно найти по цене 250 тыс. руб./сотка, притом что минимальная площадь участка составит шесть соток. Подключение электричества обойдется примерно в 300 тыс. руб. за 10–20 кВт. Конечно, возможны ситуации, при которых сумма может быть снижена до 50 тыс. руб. (иногда получается договориться с владельцами трансформатора при наличии у них свободных мощностей) или, наоборот, сильно вырасти, если с электричеством в данной местности все плохо. На проведение газа следует также выделить 300 тыс. руб., на бурение скважины и автономной канализации уйдет по 150 тыс. руб. Однако опять же все зависит от того, как глубоко придется бурить, — до водоносного слоя может быть и 30 м, и все 100 м. Получается, что оформленный участок со всеми легальными коммуникациями будет стоить 2,25 млн руб.», — сообщает А. Пыпин. По его словам, строительство дома под ключ площадью 60 кв. м со всеми коммуникациями по 25 тыс. руб./кв. м обойдется примерно в 1,5 млн руб. Получаем общую стоимость загородного дома с возможностью прописки и проживания зимой — 3,75 млн руб. Именно эту нижнюю планку цены называют большинство участников рынка, оговариваясь, что показатель может колебаться.
«Стоимость загородного дома зависит от престижности направления, удаленности от МКАД. Для формирования цены можно применять два метода — сравнительный и затратный. Первый используется в случаях, когда в одном и том же районе есть факторы, способствующие повышению или понижению стоимости, и дает оценку расположения земельного участка и дома», — рассказывает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов. По второму методу рассчитывают себестоимость дома. При этом оценивают, во-первых, земельный участок, состояние внешних коммуникаций, транспортную доступность. Во-вторых, наличие инфраструктурного окружения — школы, магазинов, досугового центра и др. И, в-третьих, стоимость строительства самого дома. «Можно, конечно, выбрать небольшой по площади земельный участок на малопрестижном направлении, далеко от МКАД, с нерешенным вопросом коммуникаций. Не исключено, что у этого домовладения будут проблемы со свидетельством о собственности и другими документами. Такую недвижимость действительно можно приобрести дешево», — говорит С. Мигунов.
Снизить стоимость
Цену дома можно снизить разными способами, например купить участок площадью не шесть соток, а четыре. Это приведет к условной экономии в 500 тыс. руб. Можно уменьшить размер дома, например, на 10 кв. м — расходы сократятся еще на 250 тыс. руб. Можно также не подводить газ, а ограничиться электричеством (минус 300 тыс. руб.), но потом за отопление придется платить по 5–10 тыс. руб./мес. Кроме того, можно удешевить технологии строительства на несколько тысяч рублей за 1 кв. м за счет использования недорогих строительных материалов. Еще один способ снизить цену — приобрести участок вне земель поселений, иного назначения, чем ИЖС. Такие наделы стоят в два раза дешевле (и более), однако в большинстве случаев законность строительства на них домов для постоянного проживания сомнительна. Итак, стоимость загородного объекта можно уменьшить, для условного примера, до 2,75 млн руб., однако это скорее будет дача, а не капитальный дом — жить там постоянно можно, но сложно.
Одним из вариантов, по словам управляющего директора «Century 21 Запад» Евгения Скоморовского, можно считать приобретение дома в деревне на расстоянии 70–120 км от МКАД. «Такое жилье обычно стоит недорого, но следует учесть расходы на его ремонт, оформление прав собственности на земельный участок и агентское вознаграждение риэлтора», — обращает внимание Е. Скоморовский. Примерно за те же деньги, по его мнению, можно приобрести участок без подряда, расположенный в пределах 70–120 км от МКАД. Большая часть таких предложений находится на Носовихинском, Горьковском, Симферопольском, Щелковском, Каширском и Егорьевском шоссе, а на других направлениях попадаются лишь единичные объекты.
Несмотря на все оценки экспертов, на рынке все же имеются недорогие предложения. По данным компании «МИЭЛЬ», стоимость загородного жилья в Подмосковье начинается от 1,5 млн руб. За эти деньги можно приобрести половину дома площадью 45 кв. м, построенного в 1951 г., на участке 7 соток под Наро-Фоминском. За 1,7 млн руб. предлагают щитовой дом размером 50 кв. м в 70 км от МКАД по Горьковскому шоссе. За 1,8 млн руб. выставлен на продажу дом площадью 61,4 кв. м на участке 25 соток в 100 км от МКАД по Киевскому шоссе.
Возможные опасности
Эксперты предупреждают потребителей: увидев привлекательный ценник, не стоит сразу к нему бросаться. Слишком дешевый объект должен наводить на мысли о возможных рисках, связанных с его приобретением. К примеру, в последнее время получила распространение следующая схема: застройщик покупает дачный участок и возводит на нем трехэтажный дом, который выставляет на рынок по бросовым ценам. Фактически речь идет о нецелевом использовании земли. При этом в объявлении могут уверять, что продают «апартаменты по цене кухни в московской новостройке». Прежде чем отдать деньги, покупателям следует удостовериться, что у застройщика все документы в порядке, имеются разрешения от энергетиков, газовиков, заключение санэпидемстанции по прокладке канализации и т. д. То же правило действует и при выборе коттеджа. «При покупке земельного участка клиент приобретает два продукта: землю и инженерные коммуникации. С землей сейчас в Подмосковье проблем нет — в большинстве коттеджных поселков участки размежеваны, на них имеются свидетельства», — говорит Д. Власов. Однако, по его словам, важным моментом являются коммуникации, ведь дом без канализации, газа и электричества не пригоден для круглогодичного проживания. На рынке немало примеров, когда компании срывают сроки сдачи инженерной инфраструктуры. Чтобы снизить риски, стоит проверить наличие у девелопера ТУ, разрешения на строительство, проектную или рабочую документацию, где указаны планы прокладки коммуникаций, а также почитать рекомендации на форумах в Интернете, пообщаться с владельцами участков в интересующем вас коттеджном поселке. Причем последнее может оказаться наиболее эффективным.
Если речь идет о приобретении уже готового дома, то эксперты советуют узнать, какой мощности подключены коммуникации и на каком основании, запросить документы на дом и строения, проверить состояние жилья и подъездных путей в плохую погоду, выяснить статус земельного участка, изучить историю продаж, наследования, чтобы быть уверенным в юридической чистоте объекта. Если ситуация после просмотра объекта и документов понятна, то можно оценить риски.
«Юридическая чистота сделки — очень важный вопрос, — отмечает С. Мигунов. — Свидетельство о собственности должно быть правильно оформлено. Покупателю следует удостовериться, например, в том, что через некоторое время по его участку не пройдет автомагистраль или что земля не находится в природоохранной зоне».
Источник: IRN.RU
Оставить комментарий
