Сервис для народа
Летопись времен: УК на смену ТСЖ
До недавнего времени самой популярной формой управления в загородных поселках были товарищества собственников жилья (ТСЖ), члены которого выбирали себе председателя, а уж он брал на себя решение всех вопросов по управлению поселков, нанимал специалистов, заключал с ними договора. Проще говоря, в обязанности управляющего входило взаимодействие с поставщиками услуг, материалов, набор персонала, а также организация обслуживания и текущего ремонта. Но чем выше статус поселка, тем меньше шансов, что кто-то из его жильцов возьмет на себя роль такого управленца. Поэтому-то и появились на рынке услуг управляющие компании и службы сервиса, с хорошо обученными специалистами, способными в два счета решить любые поселочные проблемы.
Любой каприз…
Прежде всего, стоит отметить, что управляющая компания и служба сервиса – это не одно и тоже. По словам Ивана Шулькова, Шульков, директора департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», службы сервиса обычно сотрудничают с управляющими компаниями и предоставляют приблизительно такой спектр услуг: вызов садовника или гувернантки, повара или уборщицы, а также прачечная, химчистка, ремонт и мойка авто, организация досуга и обучения детей, транспортные услуги, организация мероприятий, бронирование номеров, билетов, вызов такси и пр. А управляющая компания берет на себя совершенно иные заботы.
«В стандартный пакет услуг, предоставляемых управляющими компаниями, обычно входит уборка территории, вывоз мусора, организация и функционирование охраны, работа по благоустройству и озеленению общественной территории, профилактика и обслуживание коммуникационных сетей в коттеджном поселке», – поясняет Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости, агентства недвижимости МИАН. Таким образом, получается, что управляющая компания – это коммерческая организация, которая предоставляет полный спектр услуг по управлению поселком.
«В состав управляющей компании входит административный и технический персонал, задачей которого является обслуживание поселка, – комментирует Елена Первакова, управляющий партнер, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании TWEED. – Управляющая компания может либо заключить договор с подрядчиками, либо осуществлять эту работу самостоятельно». Вот так и получаются собственные службы сервиса, «выросшие» из управляющих компаний и оказывающие практически любые услуги от ремонта автомобиля клиента до глажки его белья.
«Перечень дополнительных работ и услуг может быть достаточно широк. Все, что не противоречит установленным нормам и правилам, управляющие компании реализуют либо собственными силами (собственные службы сервиса – прим. ред.), либо, привлекая подрядные организации, – говорит Светлана Кондачкова. – К дополнительным услугам можно отнести, например, содержание гольф-площадок, яхт-клуба, лодочных станций и т.д.
…за Ваши деньги!Набор услуг, предоставляемых управляющими компаниями и собственными службами сервиса достаточно стандартный, чего не скажешь о ценах на эти услуги.
«Содержание типового набора объектов инфраструктуры жителям поселков элитного класса обходится от 600 долларов и выше, – уточняет Светлана Кондачкова. – При этом суммы ежемесячных платежей в этом секторе могут достигать 1 500 долларов».
По словам Елены Перваковой, в элитном сегменте стоимость такого рода услуг составляет в среднем 11-15 тысяч рублей в месяц с каждого домовладения. При этом часть платежей приходится на охрану поселка и уборку мусора, а остальное – на административные расходы. Что примечательно, в некоторых поселках со всех собственников взимается одинаковая сумма платежа, а в других – дифференцированно в зависимости от размера участка. Так, например, в поселке «Никольская Слобода» ежемесячная сумма платежа, по данным компании TWEED, составляет 10 долларов за сотку в месяц.
По данным компании «Усадьба», ежемесячные платежи в поселке «Величъ» составляют 15 000 рублей, в Millenium Park – 18 000 рублей, в «Покровском-Рубцово» – 20 000 рублей, в «Павлово» – 27 000 рублей.
Своя или чужая?
По данным многих аналитиков, девелоперы элитных поселков предпочитают «взращивать» собственные управляющие компании и тому есть несколько причин.
Во-первых, это позволяет застройщику надолго сохранить в первоначальном виде высокое качество домостроения. «Собственная эксплуатационная служба – это принципиально иной уровень заботы о клиентах: если компания строит качественные дома, закладывая в проект те или иные технические решения, то нежелание отдавать их в «чужие руки» – вполне логичный шаг, обусловленный в первую очередь желанием сохранить высокое качество дома», – объясняет Светлана Кондачкова.
А во-вторых, это совершенно иной уровень обслуживания. Некоторые специалисты даже проводят красочные аналогии. «Управляющая компания от застройщика отличается лучшим сервисом и подходом к жителям поселка, чем нанятая. Для застройщика поселок – это его родное дитя, к которому он просто не может плохо относиться», – говорит Елена Первакова.
Но есть один нюанс…
Но не все так гладко в датском королевстве, как бы ни хотелось, но между собственниками и управленцами порой возникают ощутимые трения. В основе большинства из них лежат финансы, и в этом нет ничего необычного.
Елена Первакова: «Основная причина трений между жителями и УК – уровень обслуживания и его стоимость. Жильцы часто не довольны сервисом и считают, что его уровень не соответствует цене».
Иван Шульков: «Чаще вопросы связаны не с качеством работы, а со стоимостью услуг. К примеру, девелопер на этапе строительства поселка обещал построить определенный объем инфраструктуры и, исходя из этого, определил стоимость услуг управляющей организации. Впоследствии же часть объектов инфраструктуры построена не была или была заменена другими (стоимость которых ниже изначального набора услуг), а стоимость услуг оставил той же».
Однако жители элитных поселков часто жалуются и на то, что их управляющие компании выдумывают все новые и новые виды услуг, порой нелепые и никому не нужные, рассчитывая на то, что жители все обеспеченные и оплачивать их не откажутся. Но самую большую проблему создает один маленький нюанс: управляющую компанию, нанятую или созданную девелопером, поменять нельзя, также как и отказаться от основного набора ее услуг.
Автор: Светлана Александрова
