Жить за городом сегодня выгодно с нескольких точек зрения: во-первых, с экологической (нависший над городом смог выдерживает далеко не каждый), во-вторых, а для кого-то этот фактор выходит на первое место, с финансовой – все-таки титул одной из самых дорогих столиц мира  дается нам, его жителям, нелегко. Да к тому же мало кто откажется почувствовать себя полноправным хозяином пусть и небольшого, но все же своего, земельного участка. И сегодня для этого вовсе не обязательно отправляться «в глушь». Современное Подмосковье – это кладезь вариантов для тех, кто предпочитает целый дом, а не ограничивающую пространство квартиру в черте города. Только вот с учетом постоянного роста цен на недвижимость, как городскую, так и загородную, позволить себе это может далеко не каждый желающий. На wпомощь покупателям приходят банки.

Дела земельные

Помните, как предприимчивая героиня известного романа Скарлетт О’Хара, которая, в отличие от многих из нас, обладала собственной землей, поначалу ею пренебрегала? Зато потом, пройдя через войну и годы лишений, совсем по-другому стала смотреть на чуть ли не единственную оставшуюся у нее ценность – «Тару»? К счастью, в наше время даже не возникает сомнений по поводу значения земельного участка с расположенным на нем домом, пригодным для проживания зимой и летом. Эксперты уже давно обратили внимание на возросший спрос на загородную недвижимость. Что в свою очередь становится своеобразным толчком для развития ипотечного кредитования – мало кто может позволить себе купить дом сразу, имея на руках всю сумму. Вот почему все чаще те, кто хочет стать обладателем желанного «домика в деревне», обращаются за помощью к банкам. И вот тут у заемщика могут возникнуть вопросы. Например, полноправным хозяином чего конкретно он становится – земли или дома?

Щербакова Виктория, начальник отдела ипотечного брокериджа компании “КРЕДИТ МАКС”:«При покупке загородного дома вы в обязательном порядке приобретаете в собственность участок земли, на котором построен коттедж. У приобретаемого участка земли есть категория использования. В основном, банки в настоящий момент  кредитуют категорию «земли поселений» с назначением использования «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС), реже – земли сельскохозяйственного назначения».

По словам Виктории Щербаковой, в отличие от покупки квартиры, где приобретаются фактически только стены и потолок, то есть «коробка», а земля, на которой дом расположен, как правило, находится в собственности муниципального образования, коттедж за городом подразумевает еще и получение законных прав на участок.

Кот в мешке

Все, решено! Переезжаем за город. Решительно и бескомпромиссно вы соглашаетесь на покупку загородного «имения». Но что вам известно о жизни в собственном доме, а не в многоквартирном, за комфорт проживания в котором, как уже было сказано, отвечают муниципальные органы? Переезжая в квартиру, мы, как правило, рассчитываем на то, что она располагает всем необходимым – светом, газом и прочими благами цивилизации. Переселяясь же в собственный дом, о наличии последних собственнику желательно позаботиться заранее, чтобы избежать возможных недоразумений.

Щербакова Виктория:«При покупке загородной недвижимости обязательными требованиями к объекту являются: круглогодичный подъезд к дому, обязательное подключение дома к электросети, водопроводу (реже к собственной скважине), наличие отопления, канализации (либо  подключение к централизованной канализации, либо септик), возможность постоянной регистрации в приобретаемом объекте недвижимости».

Черным по белому, или как заручиться поддержкой банка

Но если на стоимость объекта в свою очередь могут повлиять такие факторы, как удаленность от города, наличие развитой инфраструктуры (по требованию наиболее взыскательных покупателей продавцы предлагают объекты с собственными спортивными комплексами), площадь земельного участка и другое, то тип приобретаемого жилья никак не влияет на критерии оценки платежеспособности заемщика. Независимо от того, покупаете ли вы небольшой уютный летний домик или богато отделанную виллу не берегу подмосковного водоема, первое, что будет интересовать банк, чем и как вы собираетесь расплачиваться за то, о чем еще вчера, возможно, только мечтали.

Щербакова Виктория:«Подтверждение дохода может быть письменным (справка 2НДФЛ, справка от работодателя по форме Банка о фактическом доходе потенциального заемщика), реже – устное подтверждение руководителя организации – работодателя».

Вот почему желательно, чтобы заработная плата покупателя была «белой», а не выдавалась «в конверте». Виктория Щербакова уверена, что все банки оценивают клиентов сугубо индивидуально, поэтому доля того, чтобы заручиться его поддержкой, нужно быть уверенным не только в завтрашнем дне, но и в собственных силах. Ведь не секрет, что, несмотря на стремительное развитие ипотеки в России, в нашей стране она обладает своими особенностями. Во-первых, это завышенные (по сравнению с Европой) процентные ставки, во-вторых, достаточно сложная процедура оформления кредита, которая начинается со сборов соответствующего пакета документов. Помимо уже упомянутой справки, подтверждающей доходы, заемщик обязан предъявить справку о состоянии здоровья (для страховой компании), документы на приобретаемое имущество (само строение и находящийся под ним участок), копии паспортов владельцев данного имущества, согласие супруга или заявление о том, что вы не состоите в браке, кадастровые планы на земельный участок, извлечение из техпаспорта на строение, правоустанавливающие документы на объект и выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав).
 
Но и это еще не все. В качестве дополнительных документов может быть также затребована справка об отсутствии задолженностей по налогу на землю за последние 12 месяцев. Некоторые банки в качестве приложения к основным бумагам хотят видеть и справку из психдиспансера. На всякий случай! Такой внушительный список необходимого действительно может отбить всякое желание заниматься вопросом покупки домика, а если учесть, что прежде чем передать документы банку, нужно этот банк еще и выбрать, то становится совсем не по себе. Неудивительно, что многие склоняются к тому, чтобы доверить решение данной проблемы ипотечному брокеру, хотя и обращение в банк напрямую не возбраняется. Главное, как говорится, желание, а наличие свободного времени для изучения всего спектра предлагаемых услуг – приветствуется. Однако при выборе банка стоит помнить: в силу того, что загородная ипотека находится в стадии развития, далеко не все из них имеют опыт работы в данном направлении.

Щербакова Виктория:«Конечно, клиент может сам обратиться в Банк за получением кредита, но лучше это доверить специалисту с опытом работы в данном направлении, т.к. банки оценивают клиентов индивидуально. Самому клиенту определить, какой Банк ему больше подходит очень сложно. При выборе кредитной программы клиент ориентируется на обещанные банком условия, которые могут измениться в процессе рассмотрения его заявки на кредит, либо на единичный опыт его друзей или коллег по работе. В этом деле важен опыт, который может быть только Брокера, ведь каждый клиент сугубо индивидуален, как и каждый кредит».

Кто в доме хозяин?

И, наконец, то, о чем должен знать каждый потенциальный заемщик. Загородная недвижимость в нашей стране пока еще – удовольствие не из дешевых. К сожалению, так называемый сегмент эконом-класса у нас практически отсутствует. Зато подобрать себе жилье бизнес- и премиум-класса труда особого не составит. Процентные ставки будут несколько выше, чем при покупке квартиры - в основном, кредиты выдаются под 12-15% годовых. Сумма первоначального взноса тоже несколько выше: в среднем, это 15%. Правда, существуют программы, которые подразумевают более лояльные условия работы. Но все они оговариваются в индивидуальном порядке.

Автор: Агирбова Лейла

***

Еще немного об ипотеке

На вопросы редакции (ред.) об ипотечном кредитовании в сегменте загородного жилья отвечает Анастасия Юрина, эксперт Независимого Бюро Ипотечного Кредитования (А.Ю.).

Ред.: Насколько сильно отличается покупка загородной недвижимости с привлечением банковских средств от покупки простой квартиры?
А.Ю.: На сегодняшний день кредитование загородной недвижимости развивается очень активно, следуя за постоянно растущим спросом. Процедура покупки в кредит квартиры и загородного дома на сегодняшний день сильно не отличается, но все же можно выделить ряд сложностей, связанных с требованиями к объекту залога.
Рынок загородной недвижимости начал развиваться не так давно, за это время стоимость земли и домов выросла в несколько раз. Сегодня специалистам оценочных компаний достаточно сложно оценить стоимость загородных объектов. Тем более что разброс цен колеблется от 100 тысяч долларов за объект до 10 миллионов. Эта проблема актуальна как для банков, так и для заемщиков-покупателей загородных объектов. Завышенная оценка сопряжена с большими рисками для банков, заниженная оценка не дает возможности получить необходимую сумму заемщикам и соответственно купить недвижимость.

Сейчас ситуация меняется в лучшую сторону, практически не бывает серьезных недоразумений и результат оценки стал более предсказуем. Сейчас появилась другая проблема: в некоторых банках наряду с оценочными компаниями оценку проводит залоговый отдел самого банка. И вот здесь результаты могут быть самыми неожиданными. Банк зачастую занижают оценку, уже сделанную оценочной компанией.

Отдельного внимания заслуживает первичный рынок загородной недвижимости. Самая распространенная проблема в процессе аккредитации загородного объекта - это неурегулированные земельные правоотношения. В Подмосковье огромное количество поселков строится на землях сельхозназначения, причем далеко не всегда они могут быть использованы под дачное строительство. Чтобы узаконить продажу такой земли и строительство на ней коттеджей, необходимо вначале поменять целевое назначение или разрешенное использование, если оно не позволяет вести строительство, затем провести межевание участков, получить кадастровые номера и свидетельства на право собственности на каждый участок. На это обычно уходит от нескольких месяцев до года, в течение которых аккредитация и дальнейшая продажа в кредит невозможна.
 
Вторая проблема, это несовершенство законодательства в земельной и строительной сфере, нежелание застройщиков платить налоги, и как следствие, разнообразие схем реализации коттеджных поселков, в которых порой очень сложно разобраться.

Неожиданные сюрпризы могут ожидать нас и на этапе рассмотрения объектов в страховых компаниях. Если требованиями банка предусмотрено страхование финансовых рисков на этапе строительства, то все документы помимо банка должна будет изучить и страховая компания и дать свое заключение. Если же речь идет о кредите на покупку готового домовладения, то может потребоваться страхование титула собственности на землю и дом. При этом очень часто требования банков и страховых компаний к объектам не совпадают.

Ред.: На каких условиях можно купить загородную недвижимость с помощью ипотеки (возраст, пол, статус, заработная плата, стаж и место работы)?
А.Ю.: Условия для покупателей загородной недвижимости ни чем не отличаются от покупки квартиру на вторичном рынке. Можно привести средние требования банков к заемщикам:
Возраст - 21-65 лет
Стаж на последнем месте работы - от 4 месяцев
Срок кредитования - до 50 лет
Первоначальный взнос - от 15%
Подтверждение дохода - 2-НДФЛ, справка в свободной форме, устное подтверждение
Наличие гражданства РФ желательно.

Ред.: Необходимо ли подтверждение дохода исключительно в письменной форме или подойдет устная?
А.Ю.: В последнее время многие банки ввели программы кредитования загородной недвижимости, и возросшая конкуренция повлекла за собой более лояльные условия. Сейчас банки рассматривают заемщиков и с «серыми» доходами, и просто устное подтверждение.

Ред.: К кому можно обратиться за помощью в решении этой проблемы - непосредственно в банк или же проще сразу к риэлтору?
А.Ю.: Покупка загородного дома в кредит достаточно сложный процесс, требующий много времени, сил и нервов, поэтому лучше обратиться к ипотечному брокеру (специалисту ипотечного кредитного рынка), который знает программы всех банков, все требования как к заемщикам, так и к объектам залога. Заемщику потребуется только передать необходимые документы брокеру и потом приехать уже в банк для подписания кредитного договора. Все остальное сделает ипотечный брокер. Сейчас брокеры уже заняли определенные позиции на рынке, банкам удобно с ними работать, поэтому крупные брокерские компании предоставляют скидки и преференции своим клиентам, благодаря которым можно неплохо сэкономить (может быть, сниженная годовая ставка, снижение или отмена дополнительных комиссий банка, ускоренное рассмотрение заявки).

Ред.: Многим ли отказывают в кредите?
А.Ю.: Одной из основных функций ипотечных брокеров является предварительный андеррайтинг заемщика. Поэтому брокеры передают в банк уже проверенных клиентов, которые в 99% случаях получают одобрение.
Однозначно заемщиков покупающих загородную недвижимость проверяют тщательнее, так как и суммы кредита больше, чем на покупку вторичного жилья, и доходы в большинстве случаев у данной категории заемщиков "серые". В связи с этим и сроки рассмотрения немного дольше.

Ред.: Много ли рисков в этом деле?
А.Ю.: При оформлении кредита обязательным является страхование жизни заемщика, имущества и права собственности на недвижимость. Исходя из этого, ипотечная сделка является наиболее безопасной, чем покупка недвижимости без использования кредитных средств. Банку не нужны риски, он не заинтересован кредитовать сомнительные объекты.

Ред.: Сколько времени это занимает?
А.Ю.: Примерные сроки - от подачи полного пакета документов до получения одобрения - 10 рабочих дней. После предоставления в банк всех документов по объекту залога - в течение трех недель проверка объекта, оценка, страховка и сделка.
 



Оставить комментарий
Аноним