Есть ли эконом-класс загородом?
Что такое эконом-класс?
Это коттеджи стоимость до 500 тыс. долл и таунхаусы в районе 200-300 тыс. Домовладения расположены в организованном поселке и построены из экономичных материалов с применением недорогих строительных технологий. Инфраструктура – самая минимальная. Коммунальные платежи – порядка 200-300 долларов. Ну и расположение в пределах досягаемости – в районе 30-40 километров от столицы.
Так вот, доля таких предложений на рынке невелика – 15 %. В основном же эконом класс представлен домами в деревнях и дачами в стародачных поселках. Также в сегмент "эконом" попадают и так называемые «дальние дачи» - поселки, рассчитанные на сезонное проживание. География таких поселков достаточно обширна, и некоторые интересные проекты находятся за границей Московской области, на удалении до 120 км от МКАД.
Сейчас основная масса поселков эконом-класса располагается по Дмитровскому, Ярославскому и Симферопольскому шоссе. А в будущем флагманами для такого жилья станут ранее практически не востребованные Южные и Восточные направления. «Дальние дачи» сейчас располагаются по Минскому, Новорижскому, Симферопольскому и Ярославскому шоссе. А также за границами Московской области на территории соседей – в Тверской, Тульской и Смоленской губерниях.
Эконом-класс для постоянного проживания
Это, в первую очередь, таунхаусы. Здесь расчет должен быть такой: по цене московской «двушки» или «трешки» на окраине – таунхаус за городом в небольшом удалении от Москвы. Сюда же попадают и отдельностоящие недорогие коттеджи, а также дуплексы.
Как правило, те предложения, которые сейчас есть на рынке, располагаются в довольно больших поселках – порядка 200-300 домов - состоящих только из таунхаусов, или включающие таунхаусы и дуплексы как составную часть общей концепции. Дело в том, что таким образом можно окупить затраты на строительство и подведение коммуникаций и предложить жилье экономичного формата.
Сегодня в Подмосковье уже началась реализация 49 поселков, позиционируемых как эконом-класс, в которых насчитывается свыше 2940 домовладений. Не так давно на рынок вышли и еще два новых объекта - "Киевская Русь" и "Заречье Вилледж". В среднем на один поселок эконом-класса приходится 111 домов. Площадь домов в поселках начинается от 96 кв. м, участков - от 10 соток. Максимальная площадь дома – чуть больше 200 кв.м, а участка – 25 соток.
Дача – «третий дом»
Еще одна новая тенденция - появления проектов эконом-класса, располагающихся на большом расстоянии от МКАД, так называемые "дальние дачи". Для девелоперов это интересно по многим причинам: имеет значение и выкупленная ранее по божеским ценам земля на дальних напрвлениях, и более дешевые расценки на подготовительные и строительные работы, и неизбалованная местная администрация. А главное – потребительский интерес к этому сегменту крайне высок.
Состоятельные люди все чаще хотят иметь и загородный дом для постоянного проживания, и дачу на выходные, потому что экология в районах прилегающих к Москве становится хуже, а плотность застройки растет. И дача становится необходимым атрибутом. Вот почему резко возрос интерес к дальнему Подмосковью и распространился и дальше – за границы области.
Дачную недвижимость можно разделить на дальние дачи и ближние дачи. Дальние расположены на значительном удалении от МКАД – от 80 до 160 км и отличаются уникальным природным ландшафтом (заповедные леса, «большая» вода и т.д.). Ближние дачи имеют все необходимые составляющие, но в природном отношении уступают дальним дачам.
По прогнозам, продажи домовладений в формате «дача», активизируются в 2008 – 2010 гг. Это обусловлено ростом спроса на такое жилье со стороны потребителей, предпочитающих сезонное проживание и отдых за городом в комфортных и безопасных условиях, желающих приобрести «третий дом» для себя или для родственников.
Почему эконом-класса мало?
Говорят, что спрос рождает предложение. Но в реальности все получается наоборот: спрос есть, а предложения нет. В чем же дело?
Развитие эконом-класса тормозит большая себестоимость строительства, высокая цена на землю и подведение коммуникаций, длительный срок получения исходно-разрешительной документации на проект. Девелоперы приобретают участок на собственные средства, взятые из оборота, которые значительно дороже кредитных. Это значительно влияет на себестоимость. Собственные деньги - самые дорогие, поэтому их закладывают в проект по более значительной стоимости, нежели кредитные. Еще одна проблема – сильное подорожание и частичное отсутствие в России необходимых строительных материалов.
Часто приходится сталкиваться с завышенными требованиями покупателей. Им в данном случае надо смириться с тем, что такое жилье строится из недорогих материалов (сэндвич или панель) и имеет весь «джентельменский» набор экономичного формата.
Но, несмотря на все трудности, перспективы у загородного жилья эконом-класса весьма неплохие: да, уровень доходности при строительстве эконома ниже, чем в категориях бизнес- или элит-, но окупаются такие проекты быстрее.
Хотя в конечно итоге развитие этой ситуации в основном будет зависеть от ситуации в стране и уровне доходов населения. Главный потребитель такого формата – это средний класс. И если он будет стабильно расти и иметь соответствующий доход, то и рынок жилья эконом-класса будет успешно развиваться.
